의정부지방법원 2025타경70286. 남양주시 다산동 현대테라타워디아이엠씨 1층 알01-0086호 근린시설입니다. 감정가는 1,061,000,000원이지만 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 178,322,000원으로 내려왔습니다. 감정평가 조사시점에는 공실로 조사됐고, 임차인 신고 내역도 없습니다.
등기상 말소기준권리는 2024.07.25 설정된 등촌동새마을금고 근저당권입니다. 이후 현대카드·제이비우리캐피탈·중소기업은행·소상공인시장진흥공단의 가압류, 국세 압류와 경매개시결정이 이어지지만 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 자료 기준 낙찰자가 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경70286 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산지금로 202, 1층알01-0086호 (다산동,현대테라타워디아이엠씨) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공실 |
| 소유자 | 김지협 |
| 감정가 / 최저가 | 1,061,000,000원 / 178,322,000원 (5회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2024.07.25 등촌동새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,488,000,000원 |
| 청구금액 | 1,288,307,941원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 감정평가 조사에서는 공실 상태로 확인됐고, 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나 현재 임차인 신고 내역은 없습니다. 2024.07.25 등촌동새마을금고 근저당권이 말소기준이며, 그 이후 등기된 가압류·압류·경매개시결정은 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 16.81%, 그러나 시세 근거는 없다
현재 최저매각가는 178,322,000원으로 감정가 1,061,000,000원의 16.81%입니다. 숫자만 보면 하락 폭이 매우 크지만, 동일·유사 근린시설의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없어 현재 가격이 시장가보다 낮은지 판단할 수 없습니다.
특히 이 물건은 주거용이 아니라 근린시설이고 조사 당시 공실입니다. 감정가에서 큰 폭으로 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정하기보다, 실제 임대가능성·공실기간·관리비·상권과 동일 건물 내 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 178,322,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,296,508원 |
| 2. 근저당 · 등촌동새마을금고 | 1,488,000,000원 | 175,025,492원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 11,513,686원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 47,987,166원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 43,970,587원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 22,273,619원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소기업은행 | 858,698,212원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 10,178,126원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 2,482,621,396원, 예상 배당액은 175,025,492원, 미배당액은 2,307,595,904원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 회차별 시나리오 — 유찰과 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 178,322,000원 | 175,025,492원 | 2,307,595,904원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 124,825,399원 | 122,277,843원 | 2,360,343,553원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 87,377,779원 | 85,404,979원 | 2,397,216,417원 | 0원 |
현재 회차에서 신청채권자 청구액은 1,288,307,941원인데 예상배당은 175,025,492원입니다. 6회 유찰 시 122,277,843원, 7회 유찰 시 85,404,979원으로 배당액이 더 줄어드는 구조입니다. 다만 이 미회수 채권은 배당 문제이며, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 다산한강초등학교 남측 인근이며, 택지개발지구 내 신도시로 아파트를 기반으로 근린상가·지식산업센터·학교·관공서 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 현재 이용. 조사시점 현재 공실 상태로 조사됐습니다.
- 건물. 2022년 5월 사용승인, 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트구조의 10층 건물이며 급배수·위생·승강기·에스컬레이터·화재탐지 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 평탄한 토지로 공장(지식산업센터) 및 지원시설 부지로 이용 중이며, 건물 동·북·서·남측으로 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구) 등에 해당하며 공시지가는 4,597,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 감정가 대비 16.81%라는 수치만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 동일 건물·동일 층·유사 근린시설의 최근 매매·임대 사례를 확인해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 조사 당시 공실입니다. 실제 영업 가능 업종, 유동인구, 전면 노출, 접근성, 내부 상태와 공실기간을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 재확인. 현재 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 조사됐으므로 매각물건명세서·현황조사서 원본을 최종 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 등촌동새마을금고 근저당권에 다른 호수가 공동담보로 기재되어 있으므로 실제 채권잔액과 공동담보 배당관계를 확인해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 국세 압류가 등기돼 있으므로 당해세 등 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있는 조세채권을 원본 배당자료에서 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 공실 근린시설은 장기 체납 관리비가 누적됐을 수 있으므로 관리주체를 통해 체납액과 공용부분 부담 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격·환금성이 승부처
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.07.25 등촌동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 제공된 판정상 소멸합니다. 임차인도 없으며 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 감정가 1,061,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 178,322,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 근린시설·공실·다회유찰이라는 조건에 비해 최근 실거래 시세 근거가 없는 만큼, 이 물건의 핵심은 권리 인수 여부가 아니라 현재 가격이 실제 시장가와 임대수익으로 설명되는지 확인하는 것입니다.
