서울동부지방법원 2025타경51361. 천호역 동측 인근 로데오팰리스 지하 2층 비201호 근린시설입니다. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점)이며, 조사일 현재 공실 상태로 추정됩니다. 현재 소유자 박보현은 2023년 8월 9일 매매를 원인으로 거래가액 919,023,000원에 취득했고, 다음 날 남양주축산업협동조합 앞으로 채권최고액 1,261,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그보다 앞선 신탁등기와 2022년 근저당권은 이미 말소됐습니다. 말소기준권리 이후에는 남양주축산업협동조합의 임의경매개시결정이 있고, 경매로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당 없음·법정지상권 해당 없음이 명시돼 있어 등기상 인수 부담은 낮습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계 미상, 실제 내부 구조와 이용상황은 재확인이 필요하다고 적혀 있어 현장 점유 상태는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51361 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 453-5 로데오팰리스 지2층 비201호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(휴게음식점) · 조사일 현재 공실 상태 추정 |
| 소유자 | 박보현 · 2023.08.09 매매 · 거래가액 919,023,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 968,000,000원 / 774,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 청구액 | 983,262,272원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리 없음
2022년 우리자산신탁 명의의 신탁등기는 두 차례 설정·말소 흐름을 거쳤고, 2022년 삼척동해태백산림조합의 채권최고액 5,400,000,000원 근저당도 2023.08.10 일부해지를 원인으로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 남양주축산업협동조합 근저당 1,261,000,000원입니다. 이 근저당권에는 로데오팰리스 지하 2층 비202호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
② 가격 판단 — 80%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 근거 없음
감정가는 968,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 774,400,000원으로 감정가의 80%입니다. 소유자가 2023년 매수할 당시 등기상 거래가액은 919,023,000원이지만, 이는 현재 시장의 동일 조건 실거래 평균을 뜻하지 않습니다.
로데오팰리스 시세 자료에는 대상 면적 161.39㎡가 표시돼 있으나 면적 매칭은 불일치로 기록돼 있고, 비교 가능한 실거래 금액도 제시돼 있지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가보다 20% 낮다는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 774,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,144,000원 |
| 2. 근저당 · 남양주축산업협동조합 | 1,261,000,000원 | 764,256,000원 |
| 미배당 | - | 496,744,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 774,400,000원 가정 시 집행비용 10,144,000원을 제외한 764,256,000원이 근저당권자에게 배당되고, 채권최고액 기준 496,744,000원이 미배당으로 남습니다. 신청채권 청구액 983,262,272원도 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리 인수는 0원, 채권 미배당은 증가
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 774,400,000원 | 764,256,000원 | 496,744,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 619,520,000원 | 610,924,800원 | 650,075,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 495,616,000원 | 488,259,840원 | 772,740,160원 | 0원 |
중요한 점은 유찰이 거듭돼도 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원이라는 것입니다. 즉 채권자의 미배당 확대가 곧 매수인 채무 승계를 뜻하지는 않습니다. 이 물건의 입찰 판단은 권리 인수액보다 근린시설의 실제 가치와 환금성에 더 크게 좌우됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5·8호선 천호역 동측 인근. 업무시설·근린생활시설·오피스텔·아파트가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 천호역이 있어 대중교통 이용편의는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점)이며 조사 당시 공실 상태로 추정됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 2층·지상 17층 건물이며 위생·급배수·승강기·소화전·기계식 주차설비가 있습니다.
- 도로. 서측 약 8m, 북측 약 12m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지의 부정형 토지이며 토지면적은 1,008.0㎡, 공시지가는 14,280,000원/㎡입니다.
- 규제. 재정비촉진지구·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·비행안전제3구역 등이 포함돼 있습니다.
- 현장 확인. 공부와의 차이는 없으나 내부 구조·실제 이용상황·설비 작동 여부·인테리어 상태는 재확인이 필요합니다.
- 승강기. 현장 조사 당시 지하 2층으로 가는 승강기가 일시적으로 미운행 중이어서 계단으로 진입했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 대체자료 확보. 대상 면적과 시세 자료의 면적이 일치하지 않습니다. 동일 건물·동일 용도·유사 면적의 실제 거래 또는 임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 확인. 감정 당시 공실 추정일 뿐 실제 점유와 임대관계는 미상입니다. 입찰 직전 현장 점유 상태를 확인하세요.
- 실제 용도 확인. 공부상 휴게음식점이나 현재 내부 구조와 실제 이용상황은 확인이 필요합니다.
- 지하층 접근성. 승강기 작동 여부와 지하 2층 접근성이 영업·임대에 미치는 영향을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 남양주축산업협동조합 근저당에는 비202호가 공동담보로 기재돼 있으므로 등기 원본과 배당관계를 대조하세요.
- 환금성 점검. 단지 경매 평균 유찰 3.9회, 매각률 9.09%라는 수치를 감안해 낙찰 이후 재매각·임대기간까지 보수적으로 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 단순하지 않다
이 사건은 권리 자체만 보면 비교적 정리된 편입니다. 말소기준은 2023.08.10 남양주축산업협동조합 근저당이고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 없습니다. 현재 최저가 기준 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 감정가 968,000,000원에서 한 차례 유찰돼 774,400,000원까지 내려왔지만, 현재 제공된 시세 자료는 대상 면적과 매칭되지 않고 실거래 금액도 확인되지 않습니다. 여기에 지하 2층 근린시설, 공실 추정, 임대관계 미상, 단지 경매 평균 3.9회 유찰·매각률 9.09%가 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “인수 없음”은 분명하지만 “가격 메리트 있음”은 아직 확인되지 않은 사건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
