서울동부지방법원 2025타경51361. 천호동 로데오팰리스 지하 2층 비202호로, 용도는 근린시설입니다. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점)로 등재되어 있고, 감정 조사 당시에는 공실 상태로 추정됐습니다. 소유자 박보현은 2023년 8월 9일 매매를 원인으로 거래가액 553,102,000원에 취득했고, 다음 날 남양주축산업협동조합 앞으로 채권최고액 1,261,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
등기상 과거 신탁등기와 삼척동해태백산림조합 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서는 남양주축산업협동조합 근저당 및 그 이후 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조이고, 매각물건명세서상 별도로 인수해야 할 권리도 없습니다. 따라서 현재 확인되는 권리구조만 놓고 보면 낙찰대금 외 별도 권리 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51361 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 453-5 로데오팰리스 지2층 비202호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(휴게음식점) · 조사 당시 공실 상태 추정 |
| 소유자 | 박보현 · 2023.08.09 매매 · 거래가액 553,102,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 583,000,000원 / 466,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남양주축산업협동조합 / 983,262,272원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수는 없다
2022년의 우리자산신탁 신탁등기와 삼척동해태백산림조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2023년 박보현에게 소유권이 이전된 뒤 같은 날 설정된 남양주축산업협동조합 근저당권 1,261,000,000원이 말소기준권리이며, 2025년 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 유찰·환금성 점검이 먼저
대상 면적은 97.13㎡로 잡혀 있으나 면적 일치 거래가 확인되지 않았고, 비교 가능한 실거래 금액도 제시되어 있지 않습니다. 따라서 전체 단지 거래가격을 임의로 끌어와 현재 최저가가 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
확인 가능한 가격 정보는 감정가 583,000,000원, 현재 최저가 466,400,000원, 소유자의 2023년 거래가액 553,102,000원입니다. 현재 최저가는 1회 유찰로 감정가의 80%까지 내려왔지만, 이것만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 특히 대상은 지하 2층 근린시설이고 내부 이용상황의 현장 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 466,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,064,000원 |
| 2. 근저당 · 남양주축산업협동조합 | 1,261,000,000원 | 459,336,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 466,400,000원 가정 시 집행비용 7,064,000원 후 남양주축산업협동조합에 459,336,000원이 배당되고, 채권최고액 기준 801,664,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이 미배당액은 매수인이 승계하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 466,400,000원 | 459,336,000원 | 801,664,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 373,120,000원 | 367,096,320원 | 893,903,680원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 298,496,000원 | 293,517,056원 | 967,482,944원 | 0원 |
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5·8호선 천호역 동측 인근으로, 주변에 업무시설·근린생활시설·오피스텔·아파트 단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 천호역이 있어 대중교통 이용 편의는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점)이며 조사 당시 공실 상태로 추정됐습니다. 실제 구조와 이용상황은 확인이 필요합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층·지상17층 건물의 지하2층 비202호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·기계식 주차설비가 있으며, 현장 조사 당시 지하2층은 승강기가 일시적으로 미운행 중이었습니다.
- 도로. 서측 약 8m 내외, 북측 약 12m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역의 평탄한 부정형 토지이며 토지면적은 1,008㎡, 공시지가는 14,280,000원/㎡입니다.
- 규제. 재정비촉진지구·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·비행안전제3구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 내부 확인. 조사 당시 공실로 추정됐지만 실제 구조·이용상황·인테리어 및 설비 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 지하층 접근성. 현장 조사 당시 지하2층 승강기가 일시적으로 미운행 중이었던 만큼 현재 운행 상태와 동선·접근성을 확인하세요.
- 임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 면적 일치 실거래가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 적정가를 판단하지 마세요.
- 환금성 확인. 로데오팰리스 경매 통계의 평균 유찰 3.9회와 매각률 9.09%를 감안해 실제 매수·임차 수요를 확인하세요.
- 말소기준 원본 대조. 2023.08.10 남양주축산업협동조합 근저당과 매각물건명세서의 인수권리 해당 없음 내용을 입찰 직전 원본으로 재확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 단순하지 않다
이 물건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2023년 8월 10일 남양주축산업협동조합 근저당이 말소기준이고 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권은 없습니다. 따라서 현재 최저가 466,400,000원에 낙찰된다고 가정할 때 실질취득 역시 466,400,000원, 매수인 권리 인수는 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 대상은 지하 2층 제2종근린생활시설이고 비교 가능한 면적 일치 실거래가 확인되지 않았습니다. 로데오팰리스 경매 통계상 평균 유찰이 3.9회, 매각률이 9.09%라는 점도 가볍게 볼 수 없습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “권리 인수는 없지만, 현재 80% 최저가가 싸다는 근거도 없다”입니다. 현장 이용상황과 실제 수요를 확인한 뒤 보수적인 가격 상한을 세우는 접근이 적절합니다.
