인천지방법원 2025타경1190. 청라로데오시티포레안 1층 143호의 근린시설 물건입니다. 감정평가서상 현재 이용상태는 판매시설입니다. 소유자는 박민준이고, 2023.11.15 거래가액 637,412,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당 채권최고액 1,132,800,000원이 말소기준권리입니다.
그 뒤 하나은행 근저당 120,000,000원, 레드캠프코리아 근저당 100,000,000원, 롯데카드 가압류 36,430,482원, 인천신용보증재단 가압류 47,260,000원, 경매개시결정 등이 이어졌습니다. 이 권리들은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기만이 아니라 점유자와 대항력입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1190 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 1층143호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설 |
| 소유자 | 박민준 |
| 소유권 취득 | 2023.11.15 · 거래가액 637,412,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 648,000,000원 / 317,520,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 최저가 감정가의 49% |
| 청구액 | 975,390,794원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 건물 | 2021년 7월 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 18층 중 1층 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.11.15 국민은행 근저당입니다. 후순위 하나은행·레드캠프코리아 근저당, 롯데카드·인천신용보증재단 가압류, 경매개시결정 및 레드캠프코리아 근저당에 대한 가처분은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 오릭스캐피탈코리아 가압류는 2026.03.30 해제로 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차 관계 — 1건은 대항력 없음, 1건은 판정 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 확인사항 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)피싱파라다이스, 조만성 | 143호 | 2024.03.05 | 미상 | 대항력 없음 | 전입신고가 2023.11.15 말소기준권리 이후 |
| 점포 | 주거 이용 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 전입신고일과 보증금 확인 필요 |
현황조사상 (주)피싱파라다이스, 조만성은 143호에 2024.03.05 전입한 것으로 확인됩니다. 이는 말소기준권리인 2023.11.15보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 반면 매각물건명세서에는 주거로 이용 중인 점포 점유가 별도로 나타나지만 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 이 점유자를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도, 반대로 아무 위험이 없다고 단정할 수도 없습니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 실거래 비교자료는 없다
감정가는 648,000,000원, 현재 최저매각가는 317,520,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 222,264,000원, 4회 유찰 시 155,584,800원입니다.
다만 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 이 물건은 근린시설이면서 감정평가상 판매시설로 사용 중이므로 입찰가는 실제 임대수익·점유관계·현장상태를 함께 확인한 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 317,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,245,280원 |
| 1. 국민은행 근저당 | 1,132,800,000원 | 312,274,720원 |
| 2. 하나은행 근저당 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 레드캠프코리아 근저당 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 롯데카드 가압류 | 36,430,482원 | 0원 |
| 5. 인천신용보증재단 가압류 | 47,260,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 317,520,000원 가정 시 집행비용 5,245,280원을 제외한 312,274,720원이 국민은행에 배당되고, 후순위 채권자는 미배당입니다. 채권자 총 청구액 1,436,490,482원 중 미배당액은 1,124,215,762원입니다. 매수인 인수액은 시뮬레이션상 0원입니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 49% | 317,520,000원 | 312,274,720원 | 1,124,215,762원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 222,264,000원 | 218,352,304원 | 1,218,138,178원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 155,584,800원 | 152,606,613원 | 1,283,883,869원 |
신청채권자의 청구액은 975,390,794원입니다. 현재 회차에서도 국민은행 예상배당은 312,274,720원으로 청구액 전부를 충족하지 못합니다. 3회·4회 유찰 시에는 예상배당이 각각 218,352,304원, 152,606,613원으로 더 줄어듭니다.
⑥ 입지·물건 상태 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 인천광역시 서구 경중로길에 위치하며, 주위는 아파트단지·소규모 공장·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 판매시설로 이용 중입니다.
- 건물. 2021년 7월 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 18층 중 1층 143호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·스프링클러·화재탐지시설·에스컬레이터·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 및 북동측으로 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 경서3구역도시개발지구로 지적 미정리 상태입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. 주거 이용 중인 점포 점유자의 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성이 미상입니다. 입찰 전에 반드시 확정해야 합니다.
- 143호 전입자. (주)피싱파라다이스, 조만성은 2024.03.05 전입으로 말소기준 2023.11.15보다 늦어 대항력은 없습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 실제 상권·임대료·수익성과 현장 상태를 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권자의 대규모 미배당은 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 다만 미상 점유자의 임차권 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당은 144호와 공동담보이고, 하나은행 근저당도 144호·145호·146호와 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 지적 미정리. 경서3구역도시개발지구 내 지적 미정리 상태를 현장·공부와 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 점유를 확정해야 한다
이 물건은 감정가 648,000,000원에서 2회 유찰돼 317,520,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 최근 실거래 비교자료가 없어 49%라는 할인율 자체가 시세 메리트를 증명하지는 않습니다.
등기부 권리관계는 상대적으로 명료합니다. 국민은행 근저당 이후의 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 점유관계에서는 차이가 있습니다. 2024.03.05 전입자는 말소기준 이후라 대항력이 없지만, 별도로 확인된 주거 점유는 전입일과 보증금이 미상입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “등기는 정리되지만, 미상 점유를 확인하기 전에는 인수위험을 0으로 확정하지 말 것”입니다.
