인천지방법원 2025타경1190. 인천 서구 경서동 청라로데오시티포레안 1층 144호로, 감정평가상 이용상태는 판매시설입니다. 소유자 박민준은 2023년 11월 13일 매매를 원인으로 거래가액 636,158,000원에 취득했고, 2023년 11월 15일 국민은행이 채권최고액 1,132,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 국민은행 근저당이 말소기준권리이며, 이후 하나은행·레드캠프코리아 근저당과 가압류·가처분·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가 675,000,000원에서 두 차례 유찰된 330,750,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%까지 내려왔지만, 동일·유사 점포 실거래 비교 자료가 없으므로 이를 곧바로 시세 대비 저렴하다고 해석할 근거는 없습니다. 특히 판매시설은 아파트보다 개별 점포의 위치·동선·임대수익·공실에 따라 가격 차이가 커, 유찰 횟수 자체를 가격 메리트로 바꿔 읽으면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1190 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 1층 144호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설로 이용중 |
| 소유자 | 박민준 (2023.11.13 매매 · 거래가액 636,158,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 675,000,000원 / 330,750,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 975,390,794원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인 | 2021.07.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2023.11.15 국민은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 하나은행 120,000,000원, 레드캠프코리아 100,000,000원의 근저당과 삼성카드 28,176,407원, 인천신용보증재단 47,260,000원의 가압류, 레드캠프코리아 근저당에 대한 인천신용보증재단의 가처분은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 점유·임대차 — 143호 표기를 144호 임차인으로 단정하면 안 된다
| 점유자 | 표기 호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)피싱파라다이스, 조만성 | 143호 | 2024.03.05 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
현황조사에 확인된 점유자는 (주)피싱파라다이스, 조만성이며 표기된 점유 부분은 143호입니다. 전입일은 2024.03.05로 말소기준일 2023.11.15보다 뒤여서 이 점유정보 자체는 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 경매 대상 주소는 144호이므로, 143호 점유정보를 144호의 임차인으로 동일시해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 330,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,430,500원 |
| 1. 국민은행 근저당 | 1,132,800,000원 | 325,319,500원 |
| 2. 하나은행 근저당 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 레드캠프코리아 근저당 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 삼성카드 가압류 | 28,176,407원 | 0원 |
| 5. 인천신용보증재단 가압류 | 47,260,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,428,236,407원 중 현재 회차 예상 배당액은 325,319,500원이고 미배당은 1,102,916,907원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 채권 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 330,750,000원 | 49% | 325,319,500원 | 1,102,916,907원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 231,525,000원 | 34% | 227,483,650원 | 1,200,752,757원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 162,067,500원 | 24% | 158,998,555원 | 1,269,237,852원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 대신 매각대금이 줄면서 채권자 미배당액은 1,102,916,907원에서 1,200,752,757원, 1,269,237,852원으로 커집니다. 이 변화는 후순위 채권자의 회수 문제이지, 제시된 권리구조상 낙찰자의 추가 인수금이 늘어나는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 근린시설이며 감정평가상 현재 판매시설로 이용중입니다.
- 주위환경. 인천광역시 서구 경중로길에 위치하며 주위에 아파트단지, 소규모 공장, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 2021년 7월 사용승인된 철근콘크리트구조 18층 건물의 1층이며, 위생·급배수·승강기·옥내소화전·스프링클러·화재탐지·에스컬레이터·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 및 북동측으로 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 경서3구역도시개발지구로 지적 미정리 상태이며, 업무시설 및 판매시설 건부지로 이용중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 144호 점유 확인. 현황조사 점유자는 143호로 기재돼 있으므로 대상 144호의 실제 점유자와 임대차관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 보증금·차임 확인. 임대차관계가 미상인 판매시설이므로 현장·관리주체·원본 문서를 통해 임대조건과 공실 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 적정 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당은 143호와 공동담보이고, 하나은행 근저당도 143호·145호·146호와 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 영업·상권 확인. 판매시설은 주거용보다 임차수요·매출동선·공실에 따른 환금성 편차가 크므로 현장 상권과 실제 영업상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 대상 호수와 권리관계를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 가격은 아직 검증이 필요하다
이 물건의 장점은 명확합니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고 그 이후의 근저당·가압류·가처분이 매각으로 소멸해, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단은 간단하지 않습니다. 감정가 675,000,000원에서 2회 유찰돼 330,750,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
여기에 대상은 주거용 아파트가 아니라 판매시설이고, 감정평가 자료상 임대차관계도 미상입니다. 현황조사에서 확인된 (주)피싱파라다이스·조만성의 점유 부분은 143호로 적혀 있어 144호 점유관계와도 구분해 봐야 합니다. 결론은 권리상 인수는 0원이지만, 상가의 가격과 점유를 확인하기 전까지는 보수적으로 접근할 물건입니다.
