인천지방법원 2025타경508899. 인천 서구 원당동 제일프라자 1층 107호, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 이순례는 2022.06.02 소유권이전등기를 마쳤고, 등기에는 매매 원인 2021.02.03 및 거래가액 855,493,900원이 기재돼 있습니다. 같은 날 인천축산업협동조합이 채권최고액 1,536,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이 사건의 말소기준권리입니다.
그 뒤 이창주의 근저당권, 이미숙의 소유권이전청구권 가등기, 차창엽·김남균의 전세권, 양평농업협동조합 가압류, 국민건강보험공단 압류와 추가 강제경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 갑구 3번 가등기는 메모상 담보가등기 여부·종류 확인 필요가 표시돼 있어 원문 확인 포인트로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508899 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 원당동 1040-4 제일프라자 1동 1층107호 · 도로명 인천광역시 서구 이음5로 34 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 8층 건물 내 1층 · 사용승인일 2022.05.13 |
| 소유자 | 이순례 · 2022.06.02 소유권이전 · 거래가액 855,493,900원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,140,000,000원 / 798,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천축산업협동조합 / 1,324,938,215원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.06.02 인천축산업협동조합 근저당권 1,536,000,000원입니다. 이 근저당권은 2026.05.08 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전등기돼 있습니다. 말소기준 이후의 이창주 근저당, 이미숙 가등기, 차창엽·김남균 전세권, 양평농업협동조합 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차인 — 실제 2명, 대항력 없음
조사된 실제 임차인은 2명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 두 임차인의 점유 개시일은 모두 2022.06.02 말소기준일보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 보증금이 배당되지 않더라도 현재 분석상 매수인이 승계할 임차보증금은 없습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김남균 | 1층 107호 · 2024.11.25 | 50,000,000원 | 3,200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최준영 | 108호 · 2022.10.07 | 50,000,000원 | 3,300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
최준영은 2025.06.18 배당요구가 접수돼 있습니다. 108호 월차임은 임차인 조사에서 3,300,000원, 감정평가 현장조사에서는 3,200,000원으로 기재가 서로 다릅니다. 말소기준 근저당권에는 제일프라자 1층 108호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
② 가격·유찰 — 70% 할인율을 곧바로 ‘시세 할인’으로 보면 안 된다
현재 회차는 감정가 1,140,000,000원에서 1회 유찰된 798,000,000원, 즉 감정가의 70%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 558,600,000원(49%), 3회 유찰 시 391,020,000원(34.3%)입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 어디까지나 경매 회차 기준일 뿐, 현재 시장가격 대비 저렴하다는 뜻은 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 798,000,000원 | 787,620,000원 | 922,374,268원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 558,600,000원 | 550,614,000원 | 1,159,380,268원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 391,020,000원 | 384,745,720원 | 1,325,248,548원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 798,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 10,380,000원 |
| 2. 근저당 · 인천축산업협동조합 | 1,536,000,000원 | 787,620,000원 |
| 3. 근저당 · 이창주 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 전세권 · 차창엽·김남균 각 지분 2분의 1 | 50,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 양평농업협동조합 | 3,994,268원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 10,380,000원을 제외한 787,620,000원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 근저당·전세권·가압류에는 배당이 없습니다. 총 채권 미배당은 922,374,268원이지만 후순위 권리와 임차인 모두 매수인에게 승계되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 원당동 ‘아라역사거리’ 북서측 인근이며, 주변은 아파트·상업시설·공원이 소재합니다.
- 교통. 인근에 노선버스정류장이 있으며, 감정평가에는 인천 도시철도 1호선 ‘아라역’ 개통 예정으로 기재돼 있습니다.
- 건물·이용. 철근콘크리트구조 8층 건물의 1층 근린생활시설로, 위생·급배수·냉방·승강기·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 20m, 남측 약 15m 내외 포장도로와 각각 접하며 토지는 평탄한 가로장방 형태입니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구이며, 공시지가는 3,250,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원문 확인. 갑구 3번 가등기는 후순위라 매각 소멸 구조지만, 담보가등기 여부·종류 확인 메모가 있으므로 원문을 대조하세요.
- 임차인 범위 확인. 실제 임차인 2명은 대항력이 없고 승계도 없으나, 107호와 공동담보로 표시된 108호의 점유관계도 함께 확인하는 편이 안전합니다.
- 전세권 중복계산 주의. 을구 5번 전세권 전세금 50,000,000원은 후순위로 소멸하며, 별도로 매수인 인수금에 더하지 않습니다.
- 가격 판단 분리. 1회 유찰·감정가 70%라는 숫자와 실제 가격 경쟁력은 별개입니다. 근린생활시설의 임대수익·상권·환금성을 중심으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 미배당 922,374,268원이 발생해도 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 손실과 매수인 승계 부담을 혼동하지 마세요.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 명확, 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리구조는 핵심이 분명합니다. 2022.06.02 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 붙은 가등기·근저당·전세권·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 2명도 말소기준일 이후 점유라 대항력이 없고, 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수는 모두 0원입니다.
반면 가격은 별개입니다. 최저가 798,000,000원이 감정가의 70%까지 내려왔다는 이유만으로 “시세보다 싸다”고 단정할 근거는 없습니다. 근린생활시설이라는 용도, 1회 유찰, 후순위 가등기 성격 확인, 공동담보로 기재된 108호 관계를 함께 살펴야 합니다. 결론은 권리 인수는 낮은 편, 가격 판단은 보류입니다.
