인천지방법원 2025타경508899. 인천 서구 원당동, 아라역사거리 북서측에 위치한 제일프라자 제1동 1층 107호 근린시설입니다. 감정가는 1,140,000,000원이지만 두 차례 유찰되면서 현재 최저매각가가 558,600,000원으로 내려왔습니다. 감정가의 절반 아래라는 숫자는 눈길을 끌지만, 근린시설 경매에서 중요한 것은 할인율 자체보다 실제 거래가치, 임대수익, 점유관계, 말소되지 않는 권리의 존재 여부입니다.
등기상 소유자는 이순례이며, 2022년 6월 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 인천축산업협동조합의 채권최고액 1,536,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 이창주의 근저당권, 이미숙의 소유권이전청구권가등기, 공동 전세권과 가압류·압류, 경매개시결정이 이어졌습니다. 근저당권은 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전되었지만 최초 설정일에 따른 말소기준의 선후관계는 유지됩니다.
권리의 시간 순서를 보면 후순위 권리들은 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 다만 이미숙의 가등기는 등기상 소유권이전청구권가등기이고, 별도로 담보가등기 여부 확인이 필요한 상태입니다. 따라서 가등기의 정확한 법적 성격과 매각조건을 대조하지 않고 권리상 완전히 안전하다고 결론 내리는 것은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508899 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 원당동 1040-4 제일프라자 제1동 제1층 제107호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 이음5로 34 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설(근린생활시설) · 제1층 제107호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 8층 건물 · 사용승인 2022.05.13. |
| 소유자 | 이순례 (2022.06.02. 소유권이전 · 등기상 거래가액 855,493,900원) |
| 감정가 | 1,140,000,000원 |
| 최저매각가 | 558,600,000원 (감정가의 49% · 2회 유찰) |
| 신청채권자 | 인천축산업협동조합 |
| 청구금액 | 1,324,938,215원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.02. 인천축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,536,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2026.05.08. 농업협동조합자산관리회사로 이전 |
| 공동담보 | 제일프라자 제1동 제1층 제108호 |
| 매각기일 | 2026.10.28. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당
말소기준은 2022.06.02. 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 1,536,000,000원이며 채무자는 이순례, 최초 근저당권자는 인천축산업협동조합입니다. 이 근저당권은 2026.05.08. 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다. 채권자가 변경되었더라도 원래 근저당권의 설정일이 말소기준 판단의 기준이 됩니다.
이후 설정된 이창주의 근저당권 120,000,000원, 이미숙의 가등기, 차창엽·김남균의 공동 전세권 50,000,000원과 양평농업협동조합의 가압류, 국민건강보험공단의 압류, 각 경매개시결정은 선후관계상 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 가등기의 성격과 압류 관련 배당·체납 사항은 별도 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 107호와 108호의 점유를 분리
107호에서 확인되는 임차인은 김남균입니다. 보증금 50,000,000원, 월차임 3,200,000원, 전입일 2024.11.25.로 기재되어 있습니다. 선순위 근저당권 설정일인 2022.06.02.보다 늦어 현재 조사상 대항력 없음으로 분류됩니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
김남균 1층 107호 전입 2024.11.25. |
50,000,000원 | 3,200,000원 |
없음 말소기준 이후 전입 |
미확인 확정일자·사업자등록 확인 필요 |
인수 0원 추정 실제 점유·대항요건 확인 전제 |
107호의 전세권은 2024.11.25. 설정되었으며, 전세금은 50,000,000원입니다. 전세권자는 차창엽과 김남균으로, 각 지분은 2분의 1입니다. 이는 전세금 총액이 50,000,000원이라는 의미이지 각 전세권자에게 50,000,000원씩 별도의 전세금이 있다는 뜻이 아닙니다.
또한 김남균의 신고 보증금과 등기 전세금이 모두 50,000,000원이라고 해서 이를 별개의 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 임대차계약과 공동 전세권 사이의 법률관계 및 실제 보증금채권의 귀속을 확인해야 합니다.
공동담보 108호의 점유관계는 별도로 구분해야 합니다. 108호에는 최준영이 보증금 50,000,000원, 월차임 3,300,000원으로 기재되어 있습니다. 전입일은 2022.10.07.이며 배당요구일은 2025.06.18.입니다. 감정평가 현장조사에서는 108호의 월임대료가 3,200,000원으로 기록되어 있어 임대료도 확인이 필요합니다. 최준영은 108호 점유자로 기재되어 있으므로 107호의 추가 임차인으로 합산하지 않습니다.
107호 기준으로 확인되는 실제 임차인은 1명입니다. 공동 전세권자인 차창엽은 등기권리자로 확인되지만 별도의 실제 점유 임차인이라고 단정하지 않습니다. 108호의 임차인 역시 이 사건 107호의 임차인 수나 보증금에 중복 포함하지 않습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 49%, 그러나 시세 검증은 별개
현재 최저가 558,600,000원은 감정가 1,140,000,000원의 49%입니다. 이미 2회 유찰되었으며, 추가 유찰 시 최저가가 더 낮아지는 시나리오도 있습니다. 그러나 이는 감정가와의 비교일 뿐, 실제 상가 매매시세에 비해 49% 수준이라는 뜻이 아닙니다.
특히 근린시설은 주택과 달리 층·호수·전면 노출·접근 동선·업종 적합성·임차료·공실 위험에 따라 가치와 환금성이 크게 달라질 수 있습니다. 2회 유찰된 사실도 감정가에서 제시된 수준으로는 낙찰이 성립하지 않았다는 의미이므로, 단순 할인율만으로 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 49% | 558,600,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 391,020,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 273,714,000원 | 0원 |
추가 유찰 회차는 조건부 가격 시나리오이며 실제 유찰이나 향후 매각기일 확정을 의미하지 않습니다. 각 금액은 해당 회차 최저가에 낙찰되는 경우의 가정입니다.
④ 예상배당표 (558,600,000원 낙찰 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액은 7,986,000원이고, 잔여 매각대금 550,614,000원은 선순위 근저당권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 후순위 근저당권과 전세권·가압류채권에는 배당이 발생하지 않는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,986,000원 |
| 1. 근저당 · 인천축산업협동조합 농업협동조합자산관리회사로 이전 |
1,536,000,000원 | 550,614,000원 |
| 2. 근저당 · 이창주 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 전세권 · 차창엽·김남균 공동 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 양평농업협동조합 | 3,994,268원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당 계산상 채권 합계는 1,709,994,268원, 채권자 예상배당 합계는 550,614,000원, 미배당 잔액은 1,159,380,268원입니다. 경매신청채권자의 청구금액도 1,324,938,215원으로, 현재 가정 배당액으로는 전액 충족되지 않습니다.
그렇다고 미배당 잔액이 곧 매수인의 추가 부담이 되는 것은 아닙니다. 배당받지 못한 채권 중 매각으로 소멸하는 권리는 원칙적으로 매수인에게 승계되지 않습니다. 이번 계산의 매수인 인수 추정액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 원당동 소재 아라역사거리 북서측 인근입니다. 주변은 아파트·상업시설·공원 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가 당시 인천 도시철도 1호선 아라역의 개통이 예정된 것으로 기재되어 있으므로, 현재 운행 현황과 실제 보행 접근성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물. 2022.05.13. 사용승인된 철근콘크리트구조 8층 건물의 1층 근린생활시설입니다. 외벽은 석재 붙임·커튼월 마감, 창호는 커튼월·샷시 구조이며 냉방·급배수·승강기·소화설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 대상 건물이 위치한 토지는 북측과 남측에서 약 20m 및 15m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 가로장방형의 상업용 부지입니다.
- 토지 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구·성장관리권역 등에 해당하며, 가축사육제한구역과 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등이 중첩됩니다. 토지 공시지가는 3,250,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 개별 호실 내부 상태와 실제 영업시설은 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대수익. 107호는 우리동네국민상회로 조사되었으며 보증금 50,000,000원, 월임대료 3,200,000원입니다. 실제 임대차 존속 여부와 임대료 수취 가능성은 계약서·입금내역·현장조사로 검증해야 합니다.
- 환금성. 1층 근린시설은 주거용 아파트보다 상권·임차인·업종·공실 위험의 영향을 크게 받습니다. 이미 2회 유찰된 물건이므로 향후 매각 가능 가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기의 실체 확인. 이미숙의 2024.06.13. 소유권이전청구권가등기가 어떤 법률관계에 근거했는지, 담보 목적 여부와 매각 후 말소 여부를 확인하세요.
- 공동담보 108호 확인. 107호와 108호의 매각범위, 감정평가액 귀속 및 공동담보 배당관계를 원본으로 확인하세요.
- 107호 실제 임차인 확인. 김남균의 보증금 50,000,000원, 월차임 3,200,000원, 실제 영업상태와 점유 여부를 확인하세요.
- 상가 대항요건 검토. 사업자등록일·건물 인도일·확정일자·배당요구 여부를 확인하고, 임차인의 법적 지위를 단순 전입일만으로 확정하지 마세요.
- 공동 전세권 확인. 차창엽·김남균의 각 2분의 1 지분 전세권과 김남균 임대차보증금의 관계를 확인하여 동일 보증금을 중복 계산하지 않도록 하세요.
- 실거래·임대료 검증. 제일프라자와 인근 유사 근린시설의 실제 거래가격, 공실률, 임대료, 관리비를 비교해 입찰 상한을 산정하세요.
- 2회 유찰 원인 검토. 감정가 대비 할인폭에만 집중하지 말고 거래 부진, 임대수익성, 입점 업종, 권리관계와 환금성을 함께 검토하세요.
- 미납 관리비·공과금. 상가 공용관리비와 공과금 체납 여부, 국민건강보험공단 압류 관련 채권 및 배당관계를 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 인천축산업협동조합에서 농업협동조합자산관리회사로 이전된 채권의 실제 잔액과 공동담보 관계를 확인하세요.
- 원본 서류 최종 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 매각조건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 실제 가치와 권리 확정”
이 물건의 가장 눈에 띄는 수치는 감정가 1,140,000,000원에서 최저가 558,600,000원으로 내려온 49%입니다. 다만 2회 유찰됐다는 사실은 곧바로 가격이 저렴하다는 증거가 아닙니다. 감정가와 실제 매매시세의 차이가 얼마나 되는지, 107호의 임대수익이 지속 가능한지, 상가의 환금성이 충분한지 확인해야 합니다.
권리에서는 2022년 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조가 긍정적인 부분입니다. 추정 인수금액도 0원입니다. 그러나 이미숙의 가등기 종류가 확정되지 않았고, 107호의 상가임대차 대항요건 및 공동담보 108호의 영향을 검토해야 하는 만큼 단순한 권리분석 완료형 물건으로 보기는 어렵습니다.
또한 채권 미배당액이 1,159,380,268원에 달하지만, 이것만으로 매수인에게 채무가 이전되는 것은 아닙니다. 미배당채권과 인수권리를 구분해야 하며, 법원 매각조건에 따라 실제 인수 여부를 확정해야 합니다.
결론은 조건부 보류입니다. 감정가 대비 할인율은 크지만 실제 시세 비교가 확정되지 않았고, 근린시설 특유의 환금성 부담과 가등기·임차관계 확인 과제가 남아 있습니다. 가등기 소멸 여부와 107호의 실제 점유, 공동담보 배당관계가 정리되고 주변 거래·임대시세에 비해 충분한 매입 여유가 확인될 때 비로소 입찰을 검토할 수 있습니다. 권리상 인수 추정 0원, 가격 메리트는 미확정 — 확인 후 접근이 적절합니다.
