인천지방법원 2025타경508899. 인천 서구 원당동 제일프라자 1동 1층 108호 근린시설입니다. 감정가는 1,140,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰 후 798,000,000원입니다. 등기상 말소기준은 2022.06.02. 설정된 인천축산업협동조합의 채권최고액 1,536,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당은 2026.05.08. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 그 뒤의 이미숙 근저당·소유권이전청구권 가등기· 양평농업협동조합 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
현재 회차 매각가 798,000,000원을 가정하면 집행비용 10,380,000원을 제외한 787,620,000원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 근저당과 가압류에는 배당이 돌아가지 않습니다. 채권총액 대비 미배당액은 952,374,268원이지만, 이 미배당 채권이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508899 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 원당동 1040-4 제일프라자 1동 1층108호 |
| 도로명 | 인천광역시 서구 이음5로 34 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 8층 건물 내 1층 · 사용승인일 2022.05.13. |
| 소유자 | 이순례 · 거래가액 855,493,900원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,140,000,000원 / 798,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 1,324,938,215원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준 근저당의 채권최고액은 1,536,000,000원이고, 2023.07.27. 이미숙의 후순위 근저당 200,000,000원, 2025.03.19. 양평농업협동조합 가압류 3,994,268원이 뒤따릅니다. 2025.04.22. 인천축산업협동조합의 임의경매개시결정과 2025.11.06. 김두천의 강제경매개시결정도 모두 말소기준 이후입니다.
② 임차인 — 108호 임차인은 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김남균 | 1층 107호 | 2024.11.25 | 50,000,000원 | 3,200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최준영 | 108호 | 2022.10.07 | 50,000,000원 | 3,300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 분석 대상인 108호에는 최준영이 전입 2022.10.07., 보증금 50,000,000원, 월차임 3,300,000원으로 조사됐고 2025.06.18. 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준 2022.06.02.보다 늦어 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조가 아닙니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
현황조사에는 같은 건물 107호의 김남균도 함께 기재돼 있습니다. 김남균 역시 전입일이 2024.11.25.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 107호와 108호는 점유부분이 구분돼 있으므로 입찰 전 대상 호수의 실제 점유관계를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
③ 가격 — 1회 유찰로 798,000,000원, 시세 판단은 유보
현재 최저매각가는 감정가 1,140,000,000원의 70%인 798,000,000원입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 558,600,000원, 3회 유찰 시 391,020,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 798,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,380,000원 |
| 1. 근저당 · 인천축산업협동조합 | 1,536,000,000원 | 787,620,000원 |
| 2. 근저당 · 이미숙 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 양평농업협동조합 | 3,994,268원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 1,739,994,268원 중 787,620,000원이 배당되고, 미배당액은 952,374,268원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 원당동 ‘아라역사거리’ 북서측 인근으로, 주위에는 아파트·상업시설·공원 등이 있습니다.
- 교통. 인근에 노선버스정류장이 있고, 감정 당시 인천 도시철도 1호선 ‘아라역’이 개통될 예정인 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 8층 건물로 사용승인일은 2022.05.13.입니다.
- 도로. 북측과 남측으로 약 20m 및 15m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 토지는 평지·가로장방·중로각지 형태입니다. 공시지가는 3,250,000원/㎡입니다.
- 시설. 위생·급배수·냉방·승강기·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 갑구 3번 이미숙 가등기의 성격과 소멸 여부를 등기부·매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
- 108호 점유 확인. 최준영의 실제 영업·점유 상태와 명도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 배당요구 확인. 최준영은 2025.06.18. 배당요구가 기재돼 있으나 확정일자는 확인되지 않습니다.
- 107호와 구분. 현황조사에는 107호 김남균도 함께 기재돼 있으므로 입찰 대상인 108호와 점유관계를 혼동하지 않아야 합니다.
- 시세 별도 검증. 실거래 자료가 없어 현재 최저가 798,000,000원의 적정성을 주변 상가 매매·임대수익 자료와 별도로 비교해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 798,000,000원, 2회 유찰 시 558,600,000원, 3회 유찰 시 391,020,000원의 가격 변화를 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 여부를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 적정”은 별개
이 사건은 말소기준이 분명하고 108호 임차인의 전입도 그보다 뒤여서 대항력 인수 위험은 없습니다. 현재 회차 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 갑구 3번 가등기의 성격을 확인해야 하고, 상가 실거래 시세 자료가 없어 798,000,000원이 싼지 비싼지는 이 자료만으로 결론낼 수 없습니다. 감정가 대비 70%라는 할인율보다, 가등기 확인·실제 점유·상권과 임대수익을 함께 검증하는 것이 이 물건의 핵심입니다. 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보류.
