인천지방법원 2025타경511515. 인천 서구 오류동 블루텍 3층 공존-309호로, 감정평가상 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 소유자 이경묵은 2018.10.23 거래가액 316,693,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행 앞으로 채권최고액 600,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 국민은행 가압류 10,096,959원, 하나카드 가압류 30,706,063원, 신용보증기금 가압류 90,717,293원, 임의경매개시결정, 서인천세무서장의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 정리되어 매각으로 소멸합니다. 현재 최저매각가는 158,270,000원으로 감정가의 49% 수준이지만, 실거래 자료가 없어 이 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511515 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류동 1656-1 블루텍 3층 공존-309호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 보듬로 158 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 이경묵 · 2018.10.23 매매 · 거래가액 316,693,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 323,000,000원 / 158,270,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 411,300,005원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 등기부 발급일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2018.10.23 국민은행 근저당입니다. 채권최고액은 600,000,000원이며 공존-310호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 같은 날 설정된 이안뷰디앤씨 근저당 58,800,000원은 2018.12.11 해지로 이미 말소됐습니다. 이후의 가압류 3건과 2026.04.07 압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차·점유 현황 — 대항력은 없지만 확인은 필요
현황조사상 전입·점유 관련 기재는 5건입니다. 모두 전입일이 2018.10.23 말소기준권리보다 뒤여서 자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 1건은 대상 호수가 아닌 공존-310호로 적혀 있습니다.
| 성명 / 법인 | 점유표시 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| UK CUNG | - | 2023.06.28 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LI XIAOJUN | - | 2024.11.11 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| SONG CHAO | - | 2024.11.11 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 스마테크, 정진용 | 3층 공존 309호 | 2024.03.15 | 보증금 미상 · 월 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 라우트글로벌, 정종옥 | 블루텍 공존 310호 | 2023.12.04 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 158,270,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,015,780원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 600,000,000원 | 155,254,220원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 10,096,959원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 30,706,063원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 90,717,293원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 731,520,315원 중 예상배당 155,254,220원, 미배당액은 576,266,095원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 가격 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 158,270,000원으로 감정가 323,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 110,789,000원, 4회 유찰 시 77,552,300원입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 검단양촌IC 남서측 인근이며 각종 규모의 공장·지식산업센터·근린생활시설이 형성된 산업단지입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 동측에 인천2호선 검단오류역이 있습니다.
- 도로. 북서측·북동측·남서측으로 폭 약 25m 및 15m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반공업지역·일반산업단지·성장관리권역·지구단위계획구역에 포함되며 지목은 공장용지입니다.
- 토지 규모. 토지면적 26,441.9㎡, 공시지가 939,500원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 3층 호실이며 기본 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 309호 실제 점유 확인. 현황조사상 5건 가운데 1건은 공존-310호로 기재돼 있습니다. 대상 호실의 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 전입일은 모두 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서의 임차관계와 배당요구 여부를 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당은 공존-310호와 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 관계를 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 2회 유찰·감정가 49%라는 할인율만으로 저가 매수라고 단정하지 말고 지식산업센터 실거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 현재 공장(지식산업센터) 이용 물건이므로 실제 입주·사용 목적이 산업단지 및 건물의 이용조건에 맞는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 현장과 가격은 별개다
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2018.10.23 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이를 곧바로 ‘안전하고 싼 물건’으로 연결하면 안 됩니다. 현황조사상 점유·전입 관련 5건의 보증금이 확인되지 않았고, 공존-310호 기재가 섞여 있어 실제 309호 점유관계 확인이 필요합니다. 게다가 최근 실거래 자료가 없어 158,270,000원이 시장가격 대비 저렴한지 판단할 근거도 부족합니다. 결론은 등기 인수는 0원, 점유는 재확인, 가격은 별도 검증입니다.
