인천지방법원 2025타경511515. 인천 서구 오류동 ‘블루텍’ 3층 공존-310호로, 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자 이경묵은 2018.10.23. 거래가 316,693,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행이 채권최고액 600,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
현재 최저매각가는 158,270,000원으로 감정가 323,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건은 아파트가 아니라 산업단지 내 공장·지식산업센터이고 동일 자산군 실거래 기준점이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율을 같은 것으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511515 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류동 1656-1 블루텍 3층 공존-310호 · 인천광역시 서구 보듬로 158 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 이경묵 · 2018.10.23. 거래가 316,693,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 323,000,000원 / 158,270,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 경매 신청채권자 / 청구 | 유케이제십일차유동화전문 유한회사 (양도인 : 주식회사 국민은행) / 411,300,005원 |
| 말소기준권리 | 2018.10.23. 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2018.10.23. 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이후 2025년 국민은행·하나카드·신용보증기금의 가압류, 2025.08.18. 임의경매개시결정, 2026.04.07. 국의 압류는 모두 말소기준 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2018.10.23. 주식회사이안뷰디앤씨의 채권최고액 58,800,000원 근저당은 2018.12.11. 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유 — 대항력은 없지만 명도 확인은 남는다
현황조사에는 실제 임차인·점유 신고가 5건 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복 보증금으로 합산할 대상은 없습니다. 5건 모두 전입일이 말소기준인 2018.10.23.보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계와 실제 명도 상태는 입찰 전 원본으로 대조해야 합니다.
| 임차인·점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 임대료 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| UK CUNG | 확인 필요 | 2023.06.28 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LI XIAOJUN | 확인 필요 | 2024.11.11 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| SONG CHAO | 확인 필요 | 2024.11.11 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 스마테크, 정진용 | 3층 공존 309호 | 2024.03.15 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 라우트글로벌, 정종옥 | 블루텍 공존 310호 | 2023.12.04 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 49%는 ‘감정가 대비’ 할인일 뿐
현재 최저가는 158,270,000원, 감정가는 323,000,000원입니다. 2회 유찰 후 감정가의 49%까지 내려왔고, 다음 시나리오는 3회 유찰 시 110,789,000원, 4회 유찰 시 77,552,300원입니다.
하지만 공장(지식산업센터)은 주거용 아파트처럼 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판정하기 어렵습니다. 이 사건에서는 실거래 기준점과 현재 최저가를 직접 대조할 근거가 확인되지 않으므로, 158,270,000원이 시장가보다 싸다고 단정하지 않습니다. 2회 유찰 자체도 감정가 수준에서 시장의 응찰이 성립하지 않았다는 결과이므로, 가격 판단은 동일 블루텍 또는 인근 지식산업센터의 실제 거래·임대수익·관리비를 별도로 확인하는 단계가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 158,270,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,015,780원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 600,000,000원 | 155,254,220원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 10,096,959원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 30,706,063원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 90,717,293원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 731,520,315원, 예상 배당액은 155,254,220원, 미배당은 576,266,095원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 매각물건명세서 비고에도 같은 이용상태가 기재돼 있습니다.
- 입지. 인천광역시 서구 오류동 ‘검단양촌IC’ 남서측 인근으로, 각종 규모의 공장·지식산업센터·근린생활시설이 형성된 산업단지입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 동측에 인천2호선 ‘검단오류역’이 있습니다.
- 도로. 북서측·북동측·남서측으로 노폭 약 25미터 및 15미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반공업지역·지구단위계획구역(뷰티풀파크)·일반산업단지·성장관리권역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 939,500원/㎡, 지목 공장용지, 평지·가로장방 형상으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 3층이며, 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 공장(지식산업센터)이고 이미 2회 유찰된 물건이므로, 감정가 할인율보다 실제 매수층과 임대·매매 거래 수준을 중심으로 가격을 검증해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 323,000,000원의 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 블루텍 및 인근 지식산업센터 실제 매매·임대 조건을 대조하세요.
- 310호 실제 점유. 주식회사 라우트글로벌, 정종옥의 점유 상태와 계약관계, 퇴거 가능 시점을 확인하세요.
- 309호 기재 건. 주식회사 스마테크, 정진용은 공존 309호로 기재돼 있으므로 본건 310호와 관계되는 점유인지 현장에서 분리 확인하세요.
- 임대조건. 현황조사상 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 임차인·점유 신고가 있으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조하세요.
- 공동담보 확인. 말소기준 국민은행 근저당에는 블루텍 3층 공존-309호가 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 등기와 배당관계를 원본에서 함께 확인하세요.
- 산업용 관리비·사용제한. 지식산업센터의 관리비 체납, 실제 공장 사용 가능 업종과 입주 조건을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격과 점유는 별개다
이 사건의 등기 권리는 비교적 명료합니다. 2018.10.23. 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·경매개시·압류가 매각으로 정리되며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 현황조사상 임차인·점유 신고 5건 역시 전입일이 말소기준 뒤여서 대항력은 없습니다.
그러나 이 물건의 승부처는 권리보다 가격과 실제 점유입니다. 현재 최저가 158,270,000원이 감정가의 49%까지 내려왔어도, 실거래 기준점 없이 이를 ‘시세의 절반’으로 해석할 근거는 없습니다. 공장(지식산업센터)이라는 용도와 2회 유찰, 공존-310호 점유 신고를 함께 보면 권리 인수는 낮지만 가격·명도 확인 난도는 남아 있는 물건입니다. 결론은 “권리상 인수 0원, 가격 메리트는 검증 전까지 보류.”입니다.
