서울동부지방법원 2025타경246. 송파구 거여동 우성르보아위례 1층 111호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 이용상태는 공부상 제2종근린생활시설입니다. 소유자는 주식회사청애이며, 2024년 소유권이전 당시 등기상 거래가액은 1,270,578,400원입니다. 권리분석의 기준점은 2024.04.26. 설정된 평택축산업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 3,360,000,000원입니다.
그 뒤 신용보증기금·수협은행·농업협동조합중앙회·농협은행주식회사·서울보증보험주식회사의 가압류와 국·서울특별시송파구의 압류, 강제경매·임의경매 개시결정이 이어졌습니다. 이들 권리는 말소기준권리 이후에 놓여 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경246 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 거여동 604-4 우성르보아위례 1층 111호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제2종근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사청애 · 등기상 거래가액 1,270,578,400원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,420,000,000원 / 908,800,000원 · 2회 유찰 |
| 청구액 | 376,556,990원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 임차관계 | 임차인 없음 · 매수인 인수 0원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금은 없고, 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 2024.04.26. 평택축산업협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부상 경기신용보증재단 가압류는 2026.01.12. 해제로 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 2회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 1,420,000,000원, 현재 최저매각가는 908,800,000원으로 감정가의 64%입니다. 두 차례 유찰로 절대 가격은 크게 낮아졌지만, 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 64% | 908,800,000원 | 4,105,475,904원 |
| 3회 유찰 시 | 51% | 727,040,000원 | 4,285,418,304원 |
| 4회 유찰 시 | 41% | 581,632,000원 | 4,429,372,224원 |
③ 예상배당표 (매각가 908,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,488,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 평택축산업협동조합 | 3,360,000,000원 | 897,312,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 552,150,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 수협은행 | 111,078,874원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 363,909,528원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 농협은행주식회사 | 90,977,382원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 148,115,130원 | 0원 |
| 갑구 11번 강제경매개시결정 · 농업협동조합중앙회 | - | 0원 |
| 갑구 13번 임의경매개시결정 · 평택축산업협동조합 | 376,556,990원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 11,488,000원을 제외한 897,312,000원이 평택축산업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 채권에는 배당 재원이 남지 않습니다. 총 채권 미배당액은 4,105,475,904원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 송파구 거여동 덕수고등학교 서측 인근. 주변에 근린생활시설·학교·공동주택이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있으며, 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설이며, 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 15층 건물 내 1층 111호입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대체로 등고평탄한 사다리형 토지이며 현황 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 토지 서측·남측은 광대로변, 동측은 소로변 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 토지 공시지가는 7,992,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·택지개발지구·준보전산지·가축사육제한구역·대공방어협조구역·비행안전제6구역 및 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 현재 최저가가 감정가의 64%여도 실거래 비교 없이 ‘저렴하다’고 판단하지 마세요. 동일 건물·인근 근린생활시설의 실제 거래 및 임대 수준 확인이 우선입니다.
- 용도 확인. 사건 용도 표기는 대지이고 감정평가상 이용상태는 공부상 제2종근린생활시설입니다. 현장 사용상태와 공부상 용도를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 평택축산업협동조합 근저당의 공동담보에는 같은 건물 1층 112호·113호가 기재돼 있습니다. 배당과 채권 잔액 판단 시 공동담보 관계를 함께 확인해야 합니다.
- 압류 확인. 국 및 서울특별시송파구 압류가 존재하므로 실제 배당 단계의 조세채권 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 인수관계. 임차인은 없고 명시 인수권리·법정지상권은 해당사항 없음으로 확인됩니다. 다만 입찰 전 최신 매각물건명세서와 등기사항을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “64%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 실제 시장가격
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.04.26. 평택축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인과 매수인 인수액도 없습니다. 반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 1,420,000,000원에서 두 차례 유찰돼 908,800,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 기준이 없어 이 숫자만으로 싸다고 결론낼 수 없습니다. 권리는 비교적 단순, 가격은 검증 필요. 제2종근린생활시설이라는 실제 이용 성격과 상권, 유사 호실의 거래·임대수익을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
