서울동부지방법원 2025타경246. 송파구 거여동 우성르보아위례 1층 112호입니다. 사건상 용도는 대지로 분류돼 있으나 감정 이용상태는 공부상 제2종근린생활시설입니다. 소유자는 주식회사청애이고, 2024.04.26 소유권을 이전받을 당시 등기 거래가액은 1,270,578,400원입니다. 같은 날 평택축산업협동조합의 채권최고액 3,360,000,000원 근저당권이 설정됐고 이것이 말소기준권리가 됩니다.
그 뒤 신용보증기금·수협은행·농업협동조합중앙회·농협은행주식회사·서울보증보험주식회사의 가압류와 국의 압류, 경매개시결정이 이어졌습니다. 등기 데이터상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다. 권리순위 자체보다 중요한 확인사항은 임차인 김화순의 대항력입니다. 주거 사용으로 기재돼 있지만 전입신고일과 보증금이 미상이라 선순위인지 후순위인지 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경246 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 거여동 604-4 우성르보아위례 1층 112호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 송파구 위례서로 234 |
| 사건 분류 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제2종근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사청애 |
| 소유권 취득 | 2024.04.26 · 거래가액 1,270,578,400원 |
| 감정가 / 최저가 | 2,840,000,000원 / 1,817,600,000원 (2회 유찰 · 64%) |
| 청구금액 | 376,556,990원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 비고 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준권리는 2024.04.26 평택축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.08.06 경기신용보증재단 가압류는 2026.01.12 해제로 이미 말소됐습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김화순 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 2025.05.01 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김화순은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 배당요구는 2025.05.01 접수됐지만 전입신고일과 확정일자, 보증금이 확인되지 않습니다. 특히 공부상 이용상태는 제2종근린생활시설인데 임차인 사용은 주거로 기재돼 있어 실제 점유 형태와 전입관계를 원문으로 대조할 필요가 큽니다.
③ 가격 판단 — 2회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 2,840,000,000원, 현재 최저매각가는 1,817,600,000원으로 감정가의 64%입니다. 두 차례 유찰돼 가격이 크게 내려온 것은 사실입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교자료가 없어, 이 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,817,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,576,000원 |
| 2. 근저당 · 평택축산업협동조합 | 3,360,000,000원 | 1,797,024,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 552,150,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 수협은행 | 111,078,874원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 363,909,528원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행주식회사 | 90,977,382원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 148,115,130원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 미상 | 0원 |
| 9. 경매개시결정 · 평택축산업협동조합 | 376,556,990원 | 0원 |
| 10. 가압류 경정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 1,817,600,000원에서는 집행비용 20,576,000원을 제외한 1,797,024,000원이 선순위 근저당권 배당으로 배정되고 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다. 전체 채권액 5,002,787,904원 대비 미배당은 3,205,763,904원입니다. 이 배당모형의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 김화순의 전입일·보증금 미상 문제는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕수고등학교 서측 인근으로, 주변에 근린생활시설·학교·공동주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 공부상 제2종근린생활시설이며, 토지는 현황 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 서측 및 남측 광대로변, 동측 소로변의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 대체로 등고평탄한 사다리형 토지이며 토지면적은 2,050.1㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 7,992,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·택지개발지구·준보전산지·가축사육제한구역·대공방어협조구역·비행안전제6구역(전술) 등이 기재돼 있습니다.
- 시설. 급배수·위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김화순 전입일 확인. 말소기준일 2024.04.26과의 선후를 확인해야 대항력 판단이 가능합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 미상이라 우선변제와 실제 인수액을 현재 확정할 수 없습니다.
- 용도·점유 확인. 공부상 제2종근린생활시설인데 임차인은 주거 사용으로 기재돼 있으므로 현장 점유와 실제 사용형태를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고에 일괄매각으로 기재돼 있으므로 매각 대상 범위를 원문으로 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권에는 우성르보아위례 제1층 제111호·제113호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 가격 검증. 2회 유찰·64%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 실제 거래가격과 임대수익성을 별도 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인보다 임차인 확인이 먼저”
등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2024.04.26 평택축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 주요 권리는 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 그러나 실제 임차인 1명의 전입일과 보증금이 미상이라는 점 때문에 매수인 인수위험을 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 더구나 이 물건은 공부상 제2종근린생활시설이고 비교 실거래 자료가 없어, 최저가가 감정가의 64%라는 사실만으로 가격 메리트도 인정하기 어렵습니다. 등기 권리는 정리형, 임차인은 미확정, 가격 판단은 보류. 입찰 전 임차인 원문과 실제 시세를 확인하는 것이 핵심입니다.
