의정부지방법원 2025타경71521. 구리갈매금강펜테리움아이엑스타워 지식산업센터동 8층 08-072호입니다. 감정평가상 본건 호실은 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 10층 건물의 8층에 위치합니다. 감정가 241,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가는 82,663,000원, 감정가의 34.3%까지 낮아졌습니다.
권리구조의 기준점은 2022.10.13 설정된 농협은행주식회사의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,104,000,000원이고 공동담보목록 제2022-1655호가 기재돼 있습니다. 이 근저당권보다 뒤에 접수된 경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 심현수의 전입일은 2022.10.07로 말소기준일보다 앞서므로, 보증금 20,000,000원의 인수 가능성이 아니라 데이터상 전액 인수로 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71521 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 갈매동 552-12 구리갈매금강펜테리움아이엑스타워 지식산업센터동 8층 08-072호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 이말연 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 82,663,000원 (3회 유찰) |
| 강제경매 채권자 / 청구 | 최혜정 / 114,476,847원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 용도지역 | 준주거지역 · 제1종지구단위계획구역(구리갈매 공공주택지구) |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 인수
말소기준 근저당권은 2022.10.13 농협은행주식회사 명의로 설정됐고, 2025.07.07 농업협동조합자산관리회사에 확정채권양도를 원인으로 이전됐습니다. 이후의 강제경매개시결정, 임의경매개시결정, 대형기선저인망수산업협동조합 가압류, 구리세무서장 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 본건 관련 1명
신고된 실제 임차인은 2명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이 중 심현수는 본건 8층 08-072호에 기재돼 있고, 이진형은 본건과 다른 9층 에스-0919호에 기재돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 / 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 분석 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 심현수 | 8층 08-072호 | 20,000,000원 1,300,000원 | 2022.10.07 | 있음 | 없음 | 해당 없음 | 보증금 20,000,000원 매수인 인수 |
| 이진형 | 9층 에스-0919호 | 10,000,000원 850,000원 | 2024.10.11 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.06.27 배당요구 · 본건 호실과 구분 |
② 가격 구조 — 82,663,000원이 최종 부담액은 아니다
현재 회차 최저가는 82,663,000원이지만 심현수의 보증금 20,000,000원이 매수인 인수로 남습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 102,663,000원입니다. 이는 감정가 241,000,000원의 약 42.6%에 해당합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 82,663,000원 | 34.3% | 20,000,000원 | 1,813,304,424원 |
| 4회 유찰 시 | 57,864,100원 | 24.01% | 20,000,000원 | 1,837,656,944원 |
| 5회 유찰 시 | 40,504,870원 | 16.81% | 20,000,000원 | 1,854,703,708원 |
③ 예상배당표 (매각가 82,663,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,887,934원 |
| 인수. 임차인 심현수 보증금 | 20,000,000원 | 0원 매수인 인수 20,000,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 1,104,000,000원 | 80,775,066원 |
| 3. 갑구 3번 경매개시결정 · 최혜정 | 114,476,847원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 경매개시결정 · 농협은행 주식회사 | 114,476,847원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 561,125,796원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 80,775,066원이 말소기준 근저당권에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 채권 총액 1,894,079,490원 중 1,813,304,424원이 미배당으로 남지만, 매각으로 소멸하는 등기상 후순위 권리를 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다. 심현수 보증금 20,000,000원은 배당이 아니라 별도의 매수인 인수액입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건 8층 08-072호는 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 아파트나 일반 오피스텔이 아닌 업무·산업용 집합건물로 봐야 합니다.
- 주위환경. 구리갈매금강펜테리움아이엑스타워 단지 내에 위치하고, 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 전철역, 학교 등이 주를 이루며 입지여건은 대체로 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 교통사정은 대체로 무난합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 10층 건물로 외벽은 석재붙임 및 페어글래스, 창호는 알루미늄샷시 마감이며 위생·급배수·소화전·엘리베이터·화재탐지설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 10미터 내외의 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 및 배출시설설치제한지역 등에 해당합니다.
- 공부·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시돼 있지 않습니다.
- 환금성. 3회 유찰된 지식산업센터 물건이므로 주거용 부동산과 다른 수요층·대출조건·공실 위험을 반영해 동일 건물 거래와 임대현황을 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 82,663,000원에 심현수 보증금 20,000,000원을 더한 102,663,000원을 기본 취득비용으로 계산하세요.
- 대항력 원본 대조. 심현수의 전입일, 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금 잔액, 주민등록 유지 여부를 현황조사서·매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 호실 구분. 이진형은 9층 에스-0919호로 기재돼 있으므로 본건 8층 08-072호와의 관계와 사건 내 매각대상 구성을 다시 확인하세요.
- 공동담보 확인. 농협은행 근저당권 채권최고액 1,104,000,000원은 공동담보목록 제2022-1655호가 기재돼 있으므로 본건만의 개별 채무액으로 단정하지 마세요.
- 지식산업센터 적격성. 실제 입주 가능한 업종, 공장 등록·사업자 요건, 관리규약, 부가가치세 및 취득 관련 세금 적용을 사전에 검토하세요.
- 임대수익 검증. 월차임 1,300,000원의 실제 지급 여부, 연체 여부, 관리비 체납, 공실 가능성을 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저렴하다고 판단하지 말고 동일 동·유사 호실의 최근 거래가와 임대수익률을 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 기록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰 할인보다 인수액을 먼저 본다”
이 물건은 감정가 241,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 82,663,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 본건 호실의 심현수는 말소기준보다 먼저 전입했고 보증금 20,000,000원이 매수인 인수로 남습니다. 현재 회차의 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득액 102,663,000원입니다.
말소기준 이후의 등기권리는 소멸하므로 등기부 구조 자체는 정리되지만, 임차인 인수와 실제 명도, 지식산업센터의 업종 제한·공실·환금성은 별도의 위험입니다. 또한 동일 건물의 최근 거래와 임대수익을 확인하기 전에는 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 결론은 등기 후순위 권리는 소멸, 임차보증금 20,000,000원은 인수, 가격 판단은 102,663,000원부터입니다.
