의정부지방법원 2025타경71521. 구리갈매금강펜테리움아이엑스타워 지식산업센터동 8층 08-073호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가 241,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가는 82,663,000원까지 내려왔습니다. 표면상 감정가의 34.3%이지만, 권리분석의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 임차인 호실의 일치 여부입니다.
말소기준권리는 2022.10.13. 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 1,104,000,000원이고 공동담보목록 제2022-1655호가 기재되어 있습니다. 이후 강제경매개시결정, 임의경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2025.07.07. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 기존 근저당권의 순위를 승계하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71521 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 갈매동 552-12 구리갈매금강펜테리움아이엑스타워 지식산업센터동 8층 08-073호 |
| 도로명주소 | 경기도 구리시 갈매순환로166번길 46 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공장(지식산업센터) · 철근콘크리트구조 10층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 이말연 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 82,663,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 114,476,847원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 근저당은 이전
2022.10.13. 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준입니다. 이후의 2025.04.11. 강제경매개시결정, 2025.05.09. 임의경매개시결정, 2025.12.19. 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 2025.07.07. 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 것은 기존 담보권의 이전이므로 말소기준일이 새로 생기는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 대상 호실과 기재 호실이 다르다
| 성명 | 기재 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 대상 08-073호 적용 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 심현수 | 8층 08-072호 | 2022.10.07 | 20,000,000원 / 1,300,000원 | 기준일 이전 | 미상 확정일자·배당요구 확인 불가 | 해당 없음 | 호실 불일치 08-073호에 직접 적용되는지 확인 필요 |
| 이진형 | 9층 에스-0919호 | 2024.10.11 | 10,000,000원 / 850,000원 | 기준일 이후 | 미상 배당요구 2025.06.27 | 해당 없음 | 호실 불일치 기숙사동 에스-0919호 기재 |
대상은 지식산업센터동 08-073호인데, 심현수의 점유부분은 08-072호, 이진형의 점유부분은 기숙사동 에스-0919호로 기재되어 있습니다. 따라서 두 사람을 대상 호실의 실제 임차인으로 바로 합산할 수 없습니다. 대상 호실에 직접 기재된 임차인은 확인되지 않지만, 배당 시뮬레이션에는 심현수 보증금 20,000,000원이 매수인 인수액으로 반영돼 있어 원본 현황조사서와 매각물건명세서의 물건번호·호실 대조가 필요합니다.
③ 회차별 실질취득 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 보수적 인수 | 보수적 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 82,663,000원 | 20,000,000원 | 102,663,000원 | 1,252,178,628원 |
| 4회 유찰 시 | 57,864,100원 | 20,000,000원 | 77,864,100원 | 1,276,531,148원 |
| 5회 유찰 시 | 40,504,870원 | 20,000,000원 | 60,504,870원 | 1,293,577,912원 |
보수적 실질취득액은 심현수 보증금 20,000,000원이 대상 08-073호에 실제 적용된다는 가정입니다. 호실 대조 결과 적용되지 않으면 해당 인수액은 제외됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 82,663,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,887,934원 |
| 인수 · 심현수 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 농협은행주식회사 | 1,104,000,000원 | 80,775,066원 |
| 3. 경매개시결정 · 최혜정 | 114,476,847원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 농협은행 주식회사 | 114,476,847원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액은 1,332,953,694원, 채권자 예상배당은 80,775,066원, 미배당은 1,252,178,628원입니다. 매각대금은 집행비용을 제외하면 근저당권 배당으로 소진되고, 신청채권자 및 소유자에게 돌아갈 금액은 없는 구조입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구리갈매금강펜테리움아이엑스타워 단지 내에 위치하며 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 전철역, 학교 등이 주를 이루고 입지여건은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 교통사정은 대체로 무난합니다.
- 이용. 대상 08-073호는 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 위생·급배수·소화전·엘리베이터·화재탐지설비가 있습니다.
- 도로. 건물 서측으로 폭 약 10미터 내외의 도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·제1종지구단위계획구역(구리갈매 공공주택지구)이며 공시지가는 2,734,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 현재 3회 유찰된 공장 용도의 지식산업센터입니다. 반복 유찰은 가격뿐 아니라 임대수요·금융조건·매수층의 제한을 함께 점검해야 한다는 신호입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실 원본 대조. 대상은 08-073호이나 임차인은 08-072호와 에스-0919호로 기재돼 있습니다. 현황조사서·매각물건명세서의 물건번호와 호실을 직접 대조해야 합니다.
- 보수적 인수액. 심현수 임대차가 대상에 적용되면 20,000,000원 인수 가능성이 있으므로 입찰가와 별도 자금으로 반영해야 합니다.
- 점유 확인. 현재 08-073호를 실제 사용하는 사람이나 사업자, 출입 상태, 내부 집기와 명도 대상자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권 채권최고액 1,104,000,000원은 공동담보목록 제2022-1655호와 연결돼 있으므로 공동담보 부동산과 채권 잔액을 확인해야 합니다.
- 지식산업센터 제한. 입주 가능 업종, 직접 사용 요건, 관리규약, 임대 가능 여부, 부가가치세와 취득 관련 비용을 확인해야 합니다.
- 시세·임대료 조사. 동일 건물 8층 지식산업센터의 최근 매매가, 전용면적, 관리비, 공실률과 실제 월세 수준을 확인한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 세금·관리비. 구리세무서 압류와 별도로 당해세, 체납 관리비, 전기·수도 사용료를 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 변경된 매각조건을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3%보다 중요한 것은 08-073호인지다”
이 물건은 감정가 241,000,000원에서 82,663,000원까지 내려왔고, 등기상 후순위 권리도 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 자료의 점유 호실은 대상 08-073호와 일치하지 않습니다. 심현수 임대차가 대상에 적용된다면 현재 회차의 보수적 실질취득액은 102,663,000원이지만, 적용되지 않는다면 20,000,000원 인수 가정은 빠집니다.
따라서 결론은 권리상 후순위 등기는 소멸, 임차인 인수는 호실 확인 전 미확정입니다. 실거래 시세와 임대수익 자료도 확인되지 않은 상태여서 감정가 대비 34.3%만 보고 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 08-073호의 실제 점유관계와 지식산업센터의 현실 시세를 원본으로 확인하는 것입니다.
