대전지방법원 2024타경1753. 충청남도 서천군 비인면 관리 634-10의 기타 + 토지 물건입니다. 등기상 소유자는 백기원이며, 2012년 소유권보존과 같은 날 비인신용협동조합의 채권최고액 130,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 농협은행과 서서천농업협동조합의 가압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없어 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
권리관계는 단순하지만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 168,267,800원에서 2회 유찰돼 최저매각가가 82,451,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 최근 실거래나 유사 매물의 비교가격이 확인되지 않으므로 낙폭 자체를 시세 차익으로 해석해서는 안 됩니다. 특히 농림지역·농업진흥구역에 속하고 이동식 구조물 일부가 매각에서 제외되는 만큼, 이용 가능성과 포함 자산을 확인한 뒤 실질가치를 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경1753 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서천군 비인면 관리 634-10 |
| 등기 표시 | 충청남도 서천군 비인면 관리 634-10 제1동호 |
| 물건 용도 | 기타 + 토지 · 일괄매각 |
| 소유자 | 백기원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 168,267,800원 / 82,451,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 비인신용협동조합 / 56,479,169원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 토지 | 777.7㎡ · 지목 창고용지 · 토지이용상황 답기타 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 모두 소멸
임차인 없음. 배당 시뮬레이션에도 임차보증금이나 매수인 승계액이 반영되지 않았으며, 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 2012.06.14. 설정된 비인신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤에 등기된 가압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 위치 — 감정가 49%라도 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 82,451,000원으로 감정가 168,267,800원의 49%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건을 시세보다 저렴하다거나 싸다고 평가할 근거는 부족합니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 82,451,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 57,715,700원 | 34% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 40,400,990원 | 24% | 0원 |
낙찰가가 내려가도 매수인 인수액은 계속 0원이므로 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다. 다만 농림지역 토지와 기타 시설의 실제 이용가치, 매각 제외 구조물, 현장 상태를 반영한 별도 가치 검증 없이는 어느 회차가 적정가격인지 확정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 82,451,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,884,118원 |
| 2. 근저당권 · 비인신용협동조합 | 130,000,000원 | 80,566,882원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 32,137,017원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서서천농업협동조합 | 7,007,433원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서서천농업협동조합 | 32,605,391원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 201,749,841원 중 예상배당액은 80,566,882원이며, 미배당액은 121,182,959원입니다. 신청채권 56,479,169원은 현재 회차 시뮬레이션상 충족되는 것으로 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지·이용 제한 — 환금성보다 사용 가능성 확인이 먼저
- 토지 규모. 토지면적 777.7㎡, 지목은 창고용지이며 토지이용상황은 답기타입니다.
- 형상·접면. 평지의 세로장방형 토지로, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 농림지역이며 농업진흥구역에 포함됩니다.
- 추가 제한. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. ㎡당 공시지가는 16,600원입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당 변화
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 82,451,000원 | 80,566,882원 | 121,182,959원 | 충족 |
| 3회 유찰 시 | 57,715,700원 | 56,276,817원 | 145,473,024원 | 미충족 |
| 4회 유찰 시 | 40,400,990원 | 39,273,772원 | 162,476,069원 | 미충족 |
현재 회차에서는 신청채권 56,479,169원이 충족되는 것으로 계산되지만, 3회 유찰 시 예상배당액 56,276,817원으로 신청채권을 충족하지 못합니다. 이는 채권자의 회수 문제이며, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 대조. 컨테이너박스·저온저장고 등 제외 시설과 차양·비가림시설 등 포함 시설을 현장에서 구분하세요.
- 토지 규제 확인. 농림지역·농업진흥구역에서 계획한 이용이 가능한지 관계 서류와 현황을 확인하세요.
- 현장 경계 확인. 일괄매각 대상 토지와 건물, 제시외 시설의 위치와 점유 상태를 확인하세요.
- 시세 별도 조사. 감정가 대비 49%라는 낙폭만 보지 말고 인근 토지·유사 시설의 실제 거래가격을 대조하세요.
- 명도 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유자와 사용 상태는 현장에서 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 매각 포함 목록을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격과 사용성은 별도 검증
이 물건의 권리구조는 명확합니다. 2012년 비인신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 모두 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 권리가 깨끗하다는 사실이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다.
현재 최저가는 감정가의 49%지만 비교 가능한 최근 실거래가 없고, 물건은 농림지역·농업진흥구역에 속한 기타 + 토지입니다. 이동식 구조물 일부도 매각에서 제외됩니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 검증 필요입니다. 현장 이용가치와 매각 범위를 확인한 뒤 그 결과를 기준으로 입찰가를 정해야 합니다.
