대전지방법원 2024타경60327. 충남 태안군 안면읍 창기리 백사장공동어판장 2층 206호입니다. 사건상 용도는 대지로 표기되어 있지만, 등기사항전부증명서는 집합건물이며 감정평가서의 실제 이용상태는 근린생활시설 등으로 조사되어 있습니다. 따라서 일반적인 대지 단독 경매나 주거용 아파트와는 구분해서 보아야 하는 물건입니다.

2009년 임의경매 매각을 거쳐 최성훈 명의로 소유권이 이전된 이력이 있고, 이후 설정된 한국외환은행 근저당권은 2020년 말소되었습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2024년 10월 4일 김효남 명의로 설정된 채권최고액 60,000,000원의 근저당권입니다. 채무자는 최성훈이며, 김효남이 2024년 11월 11일 임의경매를 신청했습니다.

이 물건에서 특히 주의할 점은 감정가 대비 크게 하락한 최저가와 실제 시장가치를 동일시해서는 안 된다는 사실입니다. 5회 유찰은 낮아진 입찰 문턱을 의미하는 동시에, 기존 가격대에서 수요가 형성되지 않았다는 경고 신호이기도 합니다.

물건 개요

토지면적 572.0㎡는 소재 토지에 관한 정보이며, 206호가 단독으로 소유하는 면적이나 대지권 지분을 의미하지 않습니다. 실제 매각 대상 및 대지권 범위는 매각물건명세서와 집합건물 등기 원본을 대조해야 합니다.

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

현재 경매의 말소기준권리는 2024.10.04 설정된 을구 6번 근저당권입니다. 근저당권자는 김효남, 채권최고액은 60,000,000원입니다. 이 근저당권에 따른 임의경매개시결정이 2024.11.11 갑구 7번으로 등기되었습니다.

두 권리는 매각에 따른 소멸 대상으로 분류되어 있으며, 등기상 계산되는 매수인 인수액은 0원입니다. 과거 부천농업협동조합·대우캐피탈·한국외환은행 근저당권은 이미 말소된 이력으로, 이번 매각에서 새롭게 인수할 담보권으로 보지 않습니다.

② 가격 분석 — 감정가의 16.81%, 그러나 시세는 별도 문제

감정가는 216,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 36,303,000원으로, 감정가 대비 16.81% 수준까지 내려왔습니다. 유찰 횟수가 이미 5회에 이르는 만큼, 최초 감정가만을 기준으로 가격 경쟁력을 판단하는 것은 위험합니다.

6회·7회 유찰 가격은 추가 유찰을 가정한 시나리오이며, 확정된 매각기일이나 낙찰가격이 아닙니다.

현재 회차의 계산상 실질취득 기준액은 최저매각가 36,303,000원 + 인수액 0원 = 36,303,000원입니다. 취득 관련 세금, 명도, 수리, 관리비 등 별도 비용은 포함되지 않았습니다. 임대관계가 확인되지 않은 상태이므로 실제 총취득비용 역시 이 금액으로 확정할 수 없습니다.

5회 유찰된 상태에서는 추가 유찰을 기다리는 것 자체보다, 현재 가격에서도 정상적인 사용·임대·재매각이 가능한지를 먼저 확인하는 접근이 필요합니다. 사용 가능성이 낮다면 최저가 하락이 곧 투자 안전마진이 되지는 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 36,303,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 추정액 1,053,454원을 제외한 35,249,546원이 김효남 근저당권에 배당됩니다. 채권최고액 60,000,000원 기준으로 24,750,454원의 미배당이 발생하고, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다.

경매 신청 청구액은 56,000,000원이므로 이 금액 역시 예상배당만으로는 전액 충족되지 않습니다. 다만 신청 청구액과 등기상 채권최고액은 서로 다른 개념이며, 본 배당표는 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다.

집행비용은 현재 매각가의 약 2.9%를 적용한 추정액입니다. 당해세·최우선변제·실제 확정 채권액 및 공동담보 관계에 따른 배당 변동은 반영되지 않을 수 있습니다. 모든 시나리오에서 계산상 매수인 인수액과 소유자 잔여금은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청남도 태안군 안면읍 창기리 소재 백사장항 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 숙박시설, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 상가지대입니다. 항만 주변 상권의 특성을 고려하되 실제 영업수요와 임대수요는 별도로 확인해야 합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 차량 통행이 빈번한 간선도로와 시내버스 정류장이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 무난한 수준입니다.
• 건물구조. 철근콘크리트구조의 2층 건물 중 2층 206호입니다. 외벽은 돌붙임 마감, 내벽은 내부 인테리어·몰탈위 페인팅 및 타일 붙임 마감, 창호는 샷시 등으로 조사되어 있습니다.
• 설비. 위생 및 급·배수설비, 화재탐지·경보설비, 옥내소화전, 승강기, 스프링클러 등이 설치되어 있습니다. 다만 장기간 미사용으로 정상 작동 여부가 불분명하여 현장 점검과 유지보수 비용 확인이 필요합니다.
• 토지. 소재 토지는 6필지 일단의 부정형 토지로, 인접 토지 및 도로 대비 대체로 평탄한 상업용 건부지입니다. 북동측으로 폭 약 12~14m 포장도로와 접합니다.
• 토지 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(49.763m), 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지의 공시지가 정보는 329,100원/㎡입니다. 개별 호실의 대지권 가치를 단순 환산한 금액은 아닙니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사되었고, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 매각 대상의 정확한 건물·대지권 범위는 별도 대조가 필요합니다.
• 환금성. 항구 인근 상업시설은 일반 주거용 부동산보다 매수 목적과 사용 방식이 제한될 수 있습니다. 5회 유찰 이력과 장기 미사용 상태를 고려하면, 실제 매수수요를 확인하지 않은 단기 재매각 전략은 신중하게 접근해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각 대상·대지권 확인. 사건 용도는 대지로 표시되어 있으나, 등기는 집합건물 206호입니다. 실제 매각목록에 포함되는 전유부분·대지권·부속권리의 범위를 매각물건명세서와 등기 원본으로 확인하세요.
• 점유·임대관계 조사. 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 임차보증금, 사업자등록 및 관련 권리의 성립 시점을 확인하고, 대항력 있는 점유자가 존재하는지 살펴보세요.
• 설비 정상 작동 확인. 승강기, 스프링클러, 급·배수, 화재경보 등은 장기간 미사용으로 정상 작동 여부가 불분명합니다. 수리 및 재가동 비용이 입찰가의 가격 메리트를 상쇄할 수 있습니다.
• 실거래·임대수익 검증. 유사 상업시설의 최근 거래가격, 현재 임대료, 공실률, 영업 가능성과 주변 수요를 확인하세요. 감정가 216,000,000원과 현재 최저가 36,303,000원만으로 적정 가치를 결정하지 마세요.
• 공동담보 권리 확인. 제1층 제134호·제138호와의 공동담보 관계 및 해당 부동산의 경매 진행·배당 상황을 확인하세요. 채권회수액은 추정 배당표와 다를 수 있습니다.
• 관리비·운영비 확인. 장기간 미사용된 상업시설의 관리비 체납, 공용시설 유지비, 전기·수도·소방시설 재가동 비용, 미납 부담 범위를 확인하세요.
• 추가 유찰 시나리오. 6회 유찰 시 25,412,100원, 7회 유찰 시 17,788,470원이라는 시나리오가 있으나, 가격이 더 내려가더라도 이용·수익·처분 가능성이 자동으로 개선되는 것은 아닙니다.
• 입찰 전 최신 자료 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록 및 경매 진행 상태를 최신 원본으로 대조하세요.

맺으며 — “감정가의 17%라도, 시장에서 팔릴 가격인지는 별개”

이 물건은 숫자만 보면 매우 저렴해 보입니다. 감정가 216,000,000원이었던 백사장공동어판장 206호가 5회 유찰 후 36,303,000원까지 내려왔기 때문입니다. 등기상 권리도 복잡한 편은 아닙니다. 현재 김효남 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 권리가 소멸한다는 사실과 좋은 가격에 매수한다는 판단은 서로 다릅니다. 감정평가상 장기간 미사용된 근린생활시설이고 설비 작동 여부와 임대관계가 명확하지 않습니다. 실제 거래시세도 확인되지 않았으므로, 감정가 대비 하락 폭을 근거로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.

5회 유찰은 단순한 할인 기회가 아니라 시장의 수요와 환금성을 재점검하라는 신호로 읽는 편이 합리적입니다. 현장 사용 가능성, 점유관계, 유지관리비, 상권 수익성과 향후 매각 가능성을 검증한 뒤 입찰가를 판단해야 합니다.

종합 판단은 C등급(관망·정밀검증). 등기상 권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 5회 유찰과 상업시설 특유의 환금성 위험, 장기 미사용 및 미확인 임대관계 때문에 보수적인 평가가 필요합니다. 권리는 비교적 단순, 가격 메리트는 미확인, 실사용·환금성 검증이 우선인 물건입니다.