대전지방법원 서산지원 2024타경60327. 충남 태안군 안면읍 창기리, 백사장항 남서측 인근에 자리한 백사장공동어판장 관련 경매물건입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있으나, 등기 자료는 집합건물이고 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 주소로 표시된 대상은 1층 134호입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각과 구분건물 현황에 관한 별지 사실조회 회보서 참고가 기재되어 있어, 단순한 토지 매입이나 일반 상가 한 호실의 매입으로 섣불리 이해해서는 안 됩니다.

등기상 소유자는 양영숙입니다. 과거 임의경매로 인한 매각을 거쳐 소유권이 이전되었고, 이후 2024.10.04 김효남 명의의 근저당권이 설정되었습니다. 채권최고액은 60,000,000원, 채무자는 최성훈입니다. 이 근저당권을 기초로 김효남이 임의경매를 신청했고, 현재 최저매각가는 채권최고액에 크게 못 미칩니다. 다만 채권자가 배당받지 못하는 금액을 매수인이 자동으로 떠안는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 그러나 물건 확인은 별개

현재 권리분석의 기준은 2024.10.04 접수된 을구 3번 김효남 근저당권입니다. 채권최고액은 60,000,000원이며, 이 근저당권과 뒤이어 등기된 2024.11.11 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다.

과거 부천농업협동조합 근저당권 79,800,000원과 종전 경매개시결정, 삼성카드 및 서울보증보험 가압류는 2009년 경매 매각에 따라 이미 말소된 이력입니다. 따라서 이를 이번 경매의 신규 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.

② 임차·점유와 인수 위험

현재 확인된 임차인 신고는 0명입니다. 하지만 감정평가의 임대관계는 미상으로 표시되어 있습니다. 따라서 실제 점유자가 없거나, 대항력 있는 임차인이 존재하지 않는다고 단정할 수 없습니다. 특히 상가 용도로 이용되는 구분건물이라면 상가건물 임대차, 사업자등록, 점유 개시일, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 별도로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 13,647,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 4.7%를 적용한 추정치입니다. 김효남 근저당의 60,000,000원은 채권최고액으로, 실제 확정채무액과 동일하다고 단정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

최저가 낙찰을 가정하면 집행비용 645,646원을 제외한 13,001,354원이 근저당권자에게 배당되고, 채권최고액 기준 46,998,646원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자의 청구금액은 56,000,000원이며, 해당 회차 배당액으로는 청구금액이 충족되지 않습니다. 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 미배당만 증가

현재 회차에서 최저매각가는 감정가의 16.81%입니다. 다음 시나리오에서는 9,552,900원, 그다음에는 6,687,030원까지 내려갑니다. 하지만 이 과정에서 채권최고액 기준 미배당도 46,998,646원 → 51,019,052원 → 53,833,337원으로 증가합니다. 이 미배당 증가가 매수인의 추가 부담을 의미하지는 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지 현황 기준)

• 입지. 충청남도 태안군 안면읍 창기리 소재 백사장항 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 숙박시설, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로와 시내버스정류장이 있습니다. 북동측으로 폭 약 12~14m의 포장도로와 접합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 무난한 수준입니다.
• 이용상태. 감정평가상 근린생활시설 등으로 이용되는 건물입니다. 상업시설의 수익성과 이용 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 건물로, 외벽 돌붙임 마감 등과 내부 인테리어, 페인팅 및 타일 마감 등이 기재되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 옥내소화전, 승강기 및 스프링클러 설비가 기재되어 있지만, 장기간 미사용으로 정상 작동 여부가 불분명합니다. 재사용에 앞서 점검이 필요합니다.
• 토지. 관련 토지는 572.0㎡, 상업용 건부지로 이용되는 부정형의 평탄한 토지입니다. 개별 매각대상의 토지 지분이나 대지권 면적과 전체 토지면적을 혼동해서는 안 됩니다.
• 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 중점경관관리구역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 공시지가는 329,100원/㎡입니다.
• 공부와 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있으나, 매각물건명세서에서 구분건물 현황에 관한 별지 사실조회 회보서를 참고하도록 안내하고 있습니다.
• 환금성. 항구 인근 상업시설이라는 입지 특성과 반복 유찰 이력을 고려하면 일반 주거용 부동산보다 재매각·임대 수요를 더욱 신중하게 확인해야 합니다. 최근 실거래 비교가 확보되지 않아 환금성이 충분하다고 판단할 근거는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위. 1층 134호의 실제 매각 범위, 부속 토지와 대지권, 다른 호실의 포함 여부를 매각목록과 감정평가서로 대조해야 합니다.
• 구분건물 사실조회. 매각물건명세서에 명시된 별지 사실조회 회보서를 열람하고, 현황과 구분건물 표시가 일치하는지 확인해야 합니다.
• 공동담보 구별. 근저당권에 기재된 2층 206호 및 1층 138호는 공동담보 물건입니다. 해당 호실이 이번 매각의 일괄 대상인지 반드시 별도로 확인해야 합니다.
• 점유·임대차. 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유, 사업자등록, 대항력, 보증금과 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 설비 점검. 장기간 미사용된 승강기, 소방설비, 급배수 및 위생설비의 상태와 재가동 가능 여부를 점검해야 합니다.
• 상권과 수요. 백사장항 주변의 실제 상가 이용 현황, 임대 수요, 공실 가능성 및 향후 매각 가능성을 조사해야 합니다.
• 시세 검증. 최저가가 감정가의 16.81%라고 시장가격 대비 83.19% 저렴하다는 의미는 아닙니다. 동일 시설 및 인근 상업시설의 실제 거래가격을 확인해야 합니다.
• 공과금과 비용. 관리비 체납, 공용부분 부담, 관련 세금, 명도 및 시설 복구비를 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 별지 사실조회 회보서와 매각목록을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “감정가 17%”는 기회가 아니라 검증의 출발점

이 사건의 숫자는 극단적입니다. 감정가 81,200,000원에서 최저매각가 13,647,000원까지 내려왔고, 이미 5회 유찰됐습니다. 현재 등기 및 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권최고액 기준 미배당액 46,998,646원도 매수인이 자동 승계하는 부담은 아닙니다.

그러나 이 물건의 핵심 위험은 근저당권 인수보다 부동산의 실제 매각 범위, 점유상태, 장기간 미사용 설비와 환금성에 있습니다. 특히 일괄매각과 구분건물 현황에 관한 별지 사실조회 안내가 있다는 점은 입찰 전 확인 우선순위를 높입니다. 실제 거래 시세가 확인되지 않은 상황에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.

종합 판단은 D등급의 고위험·보류형입니다. 권리상 인수액이 낮다는 장점보다 반복 유찰, 상업시설 환금성의 불확실성, 임대관계 미상, 설비 상태 및 매각대상 확인 필요성이 더 크게 작용합니다. 권리구조는 비교적 단순하지만, 실제 매수와 재매각의 난도는 낮지 않습니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 무엇을 취득하고, 어떤 비용으로 활용하며, 나중에 누구에게 팔 수 있느냐에 있습니다.