서울동부지방법원 2025타경277. 문정동 송파유탑테크밸리 1층 101호로, 건축물대장상 용도는 공장(지원시설-근린생활시설)이며 감정평가 당시 음식점 ‘백년불고기물갈비’로 이용 중인 구분상가입니다. 감정가는 1,290,000,000원이지만 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 528,384,000원, 감정가의 40.96% 수준입니다. 다만 이 할인율을 곧바로 가격 메리트로 볼 수는 없습니다. 실거래 시세 자료가 없고, 무엇보다 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않아 실질취득액 자체가 아직 확정되지 않았기 때문입니다.
등기부상 현재 소유자는 오유민이며, 2024.07.15 설정된 계양농업협동조합 근저당 2,220,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 우리카드 가압류, 경매개시결정, 송파구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기권리와 별개로 101호에 김대웅이 2021.01.22 전입한 사실이 확인됩니다. 전입일이 말소기준보다 앞서므로 대항력 가능성이 있는 선순위 점유자로 보수적으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경277 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 651-14 송파유탑테크밸리 1층 101호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공장(지원시설-근린생활시설) · 음식점(백년불고기물갈비) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상13층/지하4층 · 사용승인일 2015.12.18 |
| 소유자 | 오유민 |
| 감정가 / 최저가 | 1,290,000,000원 / 528,384,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 계양농업협동조합 / 1,896,745,186원 |
| 말소기준권리 | 2024.07.15 계양농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 대지권 | 대지권미등기 · 101호·102호 분양계약서 사본 및 분양대금 납부내역서 제출 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
말소기준은 2024.07.15 계양농업협동조합 근저당권입니다. 2016.01.29 구의,광장새마을금고 근저당은 2024.07.15 이미 말소됐고, 말소기준 이후의 우리카드 가압류·임의경매개시결정·송파구 압류는 매각으로 소멸합니다. 계양농업협동조합의 근저당권은 2026.01.09 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김대웅 | 101호 · 주거 | 2021.01.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명으로 확인되며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 매각물건명세서에는 명시적으로 매수인이 인수할 권리가 “해당사항없음”으로 기재돼 있지만, 현황조사와 명세서에 나타난 김대웅의 전입일이 말소기준보다 앞서고 보증금이 미상인 점은 별도 확인이 필요합니다. 이 두 정보가 함께 존재하므로, 입찰 판단에서는 명시 인수권리 없음만으로 인수액을 0원 확정하는 접근은 위험합니다.
③ 대지권미등기 — 할인율보다 먼저 볼 항목
매각물건명세서 비고에는 이 물건이 대지권미등기 상태라고 명시돼 있습니다. 다만 101호와 102호에 대한 분양계약서 사본과 분양대금 납부내역서 등이 제출됐고, 감정평가는 대상 물건에 적정 비율의 소유권대지권이 귀속될 것으로 보고 평가했습니다. 또한 각 구분건물의 위치와 면적은 도면 등에 의해 특정 가능하고 경계벽 복원이 용이할 것으로 평가됐습니다.
④ 예상배당표 (매각가 528,384,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,683,840원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 계양농업협동조합 | 2,220,000,000원 | 520,700,160원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 우리카드 | 26,491,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션상 채권자 총 청구액은 2,246,491,200원, 예상 배당액은 520,700,160원이며 미배당은 1,725,791,040원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액 계산은 0원이지만, 김대웅의 보증금이 미상인 상태이므로 실제 입찰 판단에서는 임차보증금 인수 가능성을 별도로 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 건축물대장상 공장(지원시설-근린생활시설)이며 감정평가 당시 음식점 ‘백년불고기물갈비’로 이용 중입니다.
- 입지. 서울동부지방법원 동측 인근으로 상업용부동산·업무용부동산·지식산업센터·오피스텔· 아파트단지·관공서 등이 혼재하며 제반환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 북동측 인근에 지하철 8호선 문정역, 인근 도로변에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
- 도로. 대상 토지는 남동측으로 폭 약 22m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·도시개발구역·과밀억제권역 등에 포함되며, 토지면적은 1,580.1㎡, 공시지가는 11,100,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위생설비·승강기·옥내소화전·화재탐지·지하주차장 설비가 있고, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성 판단. 1층 근린생활시설·음식점 이용 물건이고 이미 4회 유찰됐습니다. 주거용 표준상품처럼 단순한 가격 비교가 어려우므로 임대수익·상권·실사용 수요를 별도로 검토해야 합니다.
⑥ 회차 시나리오 — 유찰이 늘어도 임차인 리스크는 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 528,384,000원 | 520,700,160원 | 1,725,791,040원 |
| 5회 유찰 시 | 422,707,200원 | 416,080,128원 | 1,830,411,072원 |
| 6회 유찰 시 | 338,165,760원 | 332,631,439원 | 1,913,859,761원 |
가격은 4회 유찰 528,384,000원에서 5회 유찰 시 422,707,200원, 6회 유찰 시 338,165,760원으로 내려가는 시나리오입니다. 하지만 김대웅의 보증금이 확인되지 않는 한 낙찰가 하락이 곧 실질취득액 하락을 의미한다고 단정할 수 없습니다. 선순위 임차보증금이 존재하고 배당으로 회수되지 않는 구조라면 그 미배당분이 매수인 부담으로 연결될 수 있기 때문입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김대웅의 보증금과 실제 임대차계약, 점유 여부를 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상인 만큼 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 다루는 것이 안전합니다.
- 명세서와 현황의 교차확인. 명시 인수권리는 해당 없음으로 기재돼 있으나 선순위 전입자가 존재하므로 매각물건명세서·현황조사·전입세대 관련 원본을 함께 대조해야 합니다.
- 실제 이용 확인. 감정평가상 음식점 이용과 임차인 조사상 주거 표시가 일치하지 않으므로 현장 점유 형태를 확인해야 합니다.
- 대지권미등기. 제출된 분양계약서와 분양대금 납부내역, 대지권 귀속·등기 가능 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 감정가 대비 40.96%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 실거래 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “41% 할인”보다 먼저 확인할 두 가지
이 물건은 겉으로 보면 감정가 12.9억에서 최저가 5.28384억까지 내려온 4회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 첫째, 말소기준권리보다 빠른 2021.01.22 전입자 김대웅의 보증금이 얼마인지, 둘째, 대지권미등기 상태에서 실제 대지권 귀속과 등기가 어떻게 정리되는지입니다.
말소기준 이후의 등기권리는 대부분 매각으로 소멸하고 매각물건명세서도 명시 인수권리를 해당 없음으로 적고 있다는 점은 긍정적입니다. 그러나 선순위 전입자의 보증금이 미상인 상태에서는 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가의 가격 우위도 확인되지 않습니다. 가격은 크게 내려왔지만 실질취득액은 아직 계산되지 않은 물건. 이 사건은 입찰가보다 임차인 보증금과 대지권 확인이 먼저입니다.
