536,576,000원
서울동부지방법원 2025타경277. 송파구 문정동 송파유탑테크밸리 1층 102호입니다. 감정평가상 건축물대장 용도는 공장(지원시설-근린생활시설)이고 현재 음식점(백년불고기물갈비)으로 이용 중인 구분상가입니다. 감정가는 1,310,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 536,576,000원, 시나리오상 감정가의 41%입니다.
등기부 구조만 보면 기준은 비교적 분명합니다. 현재 소유자는 오유민이고, 2024.07.15 설정된 계양농업협동조합의 채권최고액 2,220,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 이후 우리카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 이 근저당은 송파유탑테크밸리 제1층 제101호와 공동담보로 기재되어 있고, 2026.01.09 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경277 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 651-14 송파유탑테크밸리 1층 102호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(구분상가·근린생활시설) · 공장(지원시설-근린생활시설) · 음식점(백년불고기물갈비) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상13층/지하4층 · 사용승인일 2015.12.18 |
| 소유자 | 오유민 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,310,000,000원 / 536,576,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 계양농업협동조합 / 1,896,745,186원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 대지권 | 대지권미등기 · 101호와 102호 분양계약서사본 및 분양대금 납부내역서 등이 제출됨 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2016.01.29 설정된 구의,광장새마을금고의 채권최고액 828,000,000원 근저당은 2024.07.15 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 오유민에게 소유권이 이전되고, 계양농업협동조합의 채권최고액 2,220,000,000원 근저당이 새로 설정되면서 이 권리가 현재 경매의 말소기준이 됩니다.
그 뒤 2025.02.28 우리카드의 26,491,200원 가압류와 2025.04.10 계양농업협동조합의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 경기신용보증재단의 8,610,000원 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다. 말소기준 근저당은 2026.01.09 농업협동조합자산관리회사로 이전 등기되어 있습니다.
② 임차인 — 101호 표기와 선순위 전입을 함께 봐야 한다
| 임차인 | 점유 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김대웅 | 101호 | 주거 | 2021.01.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인으로 기재된 사람은 1명입니다. 김대웅의 전입일 2021.01.22는 말소기준 2024.07.15보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 보증금 인수액을 계산할 수 없는 상태에서 단순히 “대항력 있음·인수 0원”으로 확정해서는 안 되고, 대항력 가능·미상으로 처리하는 것이 맞습니다.
③ 가격 구조 — 4회 유찰, 그러나 최저가만으로 판단할 수 없다
현재 회차는 4회 유찰 상태로 감정가 1,310,000,000원에서 최저가 536,576,000원까지 내려와 있습니다. 시나리오상 현재 가격은 감정가의 41%입니다. 5회 유찰 시 429,260,800원, 6회 유찰 시 343,408,640원으로 제시되어 있습니다.
다만 이 사건에서는 감정가 대비 할인율 자체를 곧바로 시세 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 현재 판단의 핵심은 가격 할인폭보다 김대웅 보증금 미상에 따른 실질 인수 가능성과 대지권미등기입니다. 보증금이 확인되지 않은 이상 실질취득비용은 536,576,000원으로 고정됐다고 단정할 수 없습니다.
④ 대지권미등기 — 서류가 제출됐지만 확인 포인트는 남는다
이 물건은 대지권미등기 상태입니다. 다만 101호와 102호에 대한 분양계약서사본과 분양대금 납부내역서 등이 제출되어 있고, 감정평가에서는 대상 물건에 적정 비율의 소유권대지권이 귀속될 것으로 보고 평가했습니다.
감정평가서에는 각 구분건물의 위치와 면적이 도면 등에 의해 특정 가능하고 경계벽 복원이 용이할 것으로 보인다고 기재되어 있습니다. 즉 감정평가 자체는 대지권 귀속을 전제로 이뤄졌지만, 등기 상태가 실제로 미등기라는 사실은 입찰 전 별도로 확인할 핵심 항목입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 536,576,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,765,760원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 계양농업협동조합 | 2,220,000,000원 | 528,810,240원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 우리카드 | 26,491,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 2,246,491,200원, 총 배당액은 528,810,240원이며 미배당은 1,717,680,960원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 건축물대장상 공장(지원시설-근린생활시설)이며 현재 음식점 ‘백년불고기물갈비’로 이용 중입니다.
- 주위환경. 서울동부지방법원 동측 인근으로 상업용부동산·업무용부동산·지식산업센터· 오피스텔·아파트단지·관공서 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 북동측 인근에 지하철8호선 문정역이 있으며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재합니다.
- 도로. 대상 토지는 남동측으로 폭 약 22m 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·도시개발구역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 11,100,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김대웅 점유 호실 확인. 대상은 102호인데 임차인 자료에는 101호로 기재되어 있습니다. 실제 점유 대상과 현황을 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 전입일 2021.01.22는 말소기준 2024.07.15보다 빠르지만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 대항력은 ‘가능·미상’으로 두고 확인해야 합니다.
- 대지권미등기 확인. 분양계약서사본과 분양대금 납부내역서 등이 제출됐고 감정평가는 적정 비율 대지권 귀속을 전제로 했지만, 등기 상태 자체는 미등기입니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당은 제101호와 공동담보로 기재되어 있습니다.
- 근저당권 이전 확인. 2026.01.09 농업협동조합자산관리회사로 근저당권 이전 등기가 이뤄졌습니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세와 임차인 최우선변제는 예상배당표에 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “4회 유찰”보다 먼저 확인할 두 가지
이 사건은 감정가 1,310,000,000원에서 4회 유찰돼 536,576,000원까지 내려온 물건입니다. 말소기준 이후 등기상 권리들은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 없다고 기재돼 있습니다. 그러나 입찰 판단을 가격 할인율 하나로 끝낼 수는 없습니다.
첫째는 대지권미등기입니다. 관련 분양서류가 제출되고 감정평가도 대지권 귀속을 전제로 했지만 실제 등기는 미등기 상태입니다. 둘째는 김대웅 점유 문제입니다. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상이고, 더구나 임차인 자료에는 101호로 적혀 있어 대상 102호와 일치하지 않습니다. 따라서 이 물건은 “명세서상 인수권리 없음”과 “실질 인수위험 확정”을 구분해서 봐야 하는 사건입니다.
