서울동부지방법원 2025타경286. 서울 성동구 성수동2가 성수동아크밸리 9층 905호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 이용상태는 아파트형공장이며, 일반 주거용 아파트가 아닙니다. 채무자이자 등기상 소유자는 주식회사와이아이씨컴퍼니입니다. 2023년 2월 14일 신한은행의 채권최고액 3,470,640,000원 근저당권이 설정됐고, 이를 말소기준으로 이후 후순위 근저당권과 가압류, 경매개시결정이 이어졌습니다.

등기부만 보면 말소기준 이후 권리들이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 2020년부터 확인되는 업체 점유기록입니다. 특히 905호의 (주)펫스토어는 2020년 3월 11일 전입신고가 기록되어 있어 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 사업장 점유의 실질, 임대차보증금, 사업자등록 및 대항요건의 충족 여부는 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력은 가능·미상으로 평가해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인

말소기준권리는 2023.02.14 설정된 신한은행 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 이흥표의 근저당권, 서울보증보험·신용보증기금·중소기업은행·국민은행의 가압류, 신한은행의 임의경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리됩니다.

2011년 및 2016년의 신한은행·예림당 근저당과 2020년 및 2022년의 농협은행 근저당은 등기부상 이미 말소된 이력입니다. 반면 말소기준보다 앞선 업체 점유가 법적으로 대항 가능한 임대차인지는 등기 권리의 소멸 여부와 구별하여 검토해야 합니다.

② 점유·임차인 분석 — 핵심 위험 구간

현황조사에는 3개 업체가 기재되어 있습니다. 905호에 1개 업체, 공동담보로 표시된 906호에 2개 업체가 기재되어 있으므로 세 업체 모두를 905호 임차인으로 단정해서는 안 됩니다. 또한 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 인수금액을 계산할 수 없습니다.

특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 높고 그 보증금이 배당되지 않는 구조라면, 낙찰가가 내려가더라도 인수금액이 늘어나 낙찰가와 인수액의 합계가 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다. 이 경우 시세와 비교해야 할 금액은 최저매각가가 아니라 실질취득금액(낙찰가 + 인수액)입니다. 현재는 보증금이 미상이므로 실질취득금액도 미확정입니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 41%, 그러나 시세 비교는 보류

현재 최저매각가 823,296,000원은 감정가 2,010,000,000원의 40.96%입니다. 4회 유찰을 거치면서 감정가 대비 입찰 문턱은 크게 낮아졌습니다.

하지만 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 다릅니다. 이 물건은 주거용 아파트가 아닌 아파트형공장이며, 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않았습니다. 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지, 동일 건물의 유사 호실보다 경쟁력이 있는지 판단할 근거가 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 823,296,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 먼저 공제하면 신한은행 근저당에 대부분 배분되고, 후순위 권리자들은 배당을 받지 못하는 구조입니다. 아래 배당액은 채권최고액 및 청구금액 기준 추정치이며, 임차인 배당·인수위험의 확정 결과가 아닙니다.

채권자 미배당 추정액은 6,479,474,739원입니다. 집행비용은 추정액이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 공동담보 906호와 관련한 실제 채권·배당관계 역시 확인이 필요합니다. 채권자 미배당액을 매수인 인수액으로 해석해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 성동구 성수동2가 소재 서울성수초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 아파트형공장, 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 성수역이 있습니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 2010.05.27 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수, 냉난방, 승강기, 소화전 및 화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 대상 토지 서측에 폭 약 10m, 남측에 폭 약 8m의 도로가 접합니다. 공시지가 9,574,000원/㎡, 지목은 공장용지입니다.
• 토지 규제. 준공업지역, 산업·유통개발진흥지구, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 및 교육환경보호구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 포함 여부와 실제 이용·거래 제한을 확인해야 합니다.
• 용도·환금성. 아파트형공장으로 이용 중인 비주거용 부동산입니다. 취득 후 이용 가능 업종, 실제 점유 형태, 임대수요와 매도 가능성 등을 주거용 아파트와 별개로 평가해야 합니다. 비교 실거래 시세가 확인되지 않아 환금성을 높게 평가할 근거는 부족합니다.
• 건물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 내부 시설 상태와 실제 사용 현황은 현장 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 905호 선순위 점유 검증. (주)펫스토어의 실제 계약상 지위, 점유 개시, 사업자등록, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요. 전입신고만으로 대항력 확정을 해서는 안 됩니다.
• 906호와의 구분. 주식회사 더이지와 주식회사 에타는 906호에 기재된 업체입니다. 905호 매각 범위에 포함시키지 말고, 실제 호실별 점유 및 공동담보 관계를 대조하세요.
• 매수인 인수금액. 배당모형상 0원과 실제 법률상 인수 0원은 다릅니다. 대항력 있는 임차인이 확인되면 미배당 보증금 및 실질취득금액을 재계산해야 합니다.
• 입찰보증금 20%. 재매각 조건으로 현재 최저매각가 823,296,000원의 20%인 164,659,200원을 준비해야 합니다. 일반적인 10% 보증금으로 계산해서는 안 됩니다.
• 재매각 조건 확인. 재매각 사유와 특별매각조건, 보증금 귀속 위험, 대금납부 및 인도 관련 조건을 매각기일 전에 확인하세요.
• 시세 검증. 성수동아크밸리의 동일·유사 용도 호실 실거래, 실제 임대료, 공실, 관리비, 건물 상태를 조사해 가격 상한을 산정하세요.
• 공동담보 확인. 신한은행 및 이흥표의 근저당권에 906호 공동담보가 기재되어 있으므로, 공동담보목록과 실제 배당관계를 확인하세요.
• 규제·용도. 준공업지역의 아파트형공장으로서 이용 목적과 허용 업종, 토지거래계약 허가 관련 사항을 확인하세요.
• 관리비·점유 인도. 공용부분 체납관리비와 실제 사용자, 시설 인도 및 명도 가능성, 냉난방·설비 관련 비용을 점검하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 공고를 직접 확인하세요.

맺으며 — “41% 낙찰가보다 중요한 것은 실질취득금액”

이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 대비 40.96%까지 낮아진 최저매각가입니다. 4회 유찰을 거쳐 823,296,000원에 입찰할 수 있다는 점은 분명하지만, 그것만으로 시세보다 저렴한 물건이라고 결론 내릴 수는 없습니다.

우선 905호에 기재된 (주)펫스토어의 점유시점은 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 대항요건을 확인하지 못한 상태에서는 인수 0원을 확정할 수 없습니다. 또 감정평가상 아파트형공장으로, 비교 실거래 시세가 확인되지 않아 최저매각가가 실제 시장가격보다 낮은지도 불명확합니다. 여기에 재매각에 따른 20% 입찰보증금 부담까지 존재합니다.

등기상 후순위 권리 소멸 구조는 분명하지만, 점유와 실질 인수, 가격 및 환금성 검증에는 중요한 공백이 있습니다. 권리 확인 우선, 가격 판단 보류. 이 사건은 낮아진 최저매각가에 반응하기보다 905호의 임대차관계와 실질취득금액을 먼저 확정해야 하는 경매물건입니다.