서울동부지방법원 2025타경286. 대상은 성수동아크밸리 9층 905호로, 감정평가 이용상태는 아파트형공장입니다. 2023.02.14. 신한은행 근저당권 3,470,640,000원이 말소기준권리이고, 이후 설정된 이흥표 근저당과 서울보증보험·신용보증기금·중소기업은행·국민은행의 가압류, 2025.04.14. 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 후순위 권리는 정리되는 전형적인 담보권 실행형입니다. 문제는 등기 밖 점유관계입니다. 현황조사에는 (주)펫스토어, 주식회사 더이지, 주식회사 에타가 확인되고, 이들의 전입일은 모두 2023.02.14. 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 ‘있음’으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상 상태로 보는 것이 정확합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경286 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 성수동2가 277-43 성수동아크밸리 9층 905호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 아파트형공장 |
| 소유자 | 주식회사와이아이씨컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 2,010,000,000원 / 1,029,120,000원 |
| 유찰 | 3회 |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사신한은행 / 3,470,640,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 재매각 조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
② 점유자 분석 — 보증금 미상이라 실질취득가가 열린다
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)펫스토어 | 905호 | 2020.03.11 | 가능·미상 | 확인 필요 | 금액 미상 |
| 주식회사 더이지 | 906호 | 2020.03.06 | 가능·미상 | 확인 필요 | 금액 미상 |
| 주식회사 에타 | 906호 | 2020.03.06 | 가능·미상 | 확인 필요 | 금액 미상 |
세 점유자는 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 현황조사에서 확인된 법인 점유자입니다. 특히 905호에는 (주)펫스토어가 2020.03.11. 전입된 것으로 조사됐습니다. 말소기준권리는 2023.02.14.이므로 시간 순서만 보면 선행하지만, 보증금·확정일자가 확인되지 않은 이상 실제 승계액은 산정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,029,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,691,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 3,470,640,000원 | 1,016,428,800원 |
| 3. 근저당 · 이흥표 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 249,411,889원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 2,544,910,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 234,420,874원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 492,755,016원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 7,292,137,779원, 예상 배당액은 1,016,428,800원, 미배당은 6,275,708,979원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 보증금이 확인되지 않은 선행 점유자의 임차보증금 승계 가능성은 별도로 검토해야 합니다.
④ 가격·회차 구조 — 3회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가격은 1,029,120,000원으로 감정가 2,010,000,000원의 현재 회차 가격입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 823,296,000원, 5회 유찰 시 658,636,800원입니다. 그러나 이 물건은 실거래 가격보다 먼저 선순위 점유자의 승계금액을 확정해야 하는 구조입니다. 보증금이 남아 있다면 낙찰가에 그 승계액이 더해질 수 있으므로, 유찰 횟수 자체를 투자매력으로 환산하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상은 아파트가 아니라 아파트형공장으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 9층이며 사용승인일은 2010.05.27.입니다.
- 주위환경. 서울성수초등학교 남서측 인근으로 아파트형공장, 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 성수역이 있습니다.
- 도로. 서측 약 10m, 남측 약 8m 도로에 접합니다.
- 토지. 공장용지 3,431.4㎡, 준공업지역이며 공시지가는 9,574,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·산업ㆍ유통개발진흥지구·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 905호 점유자부터 확인. (주)펫스토어의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 906호 조사 내용 분리 확인. 주식회사 더이지·주식회사 에타는 906호로 조사되어 있으므로 본 매각대상과의 관계를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일이 빠르더라도 보증금·확정일자가 미상인 상태에서는 승계액을 확정할 수 없습니다.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 기재되어 있으므로 자금 준비 기준을 일반 회차와 다르게 잡아야 합니다.
- 등기 후순위는 소멸. 신한은행 말소기준권리 뒤의 근저당·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 용도·환금성. 주거용 아파트가 아니라 아파트형공장이라는 점을 전제로 사용·임대·매각 수요를 검토해야 합니다.
맺으며 — “51%대 최저가보다 미상 보증금이 먼저다”
이 물건의 등기상 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2023.02.14. 신한은행 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 하지만 경매 권리분석은 등기만 보는 작업이 아닙니다. 말소기준권리보다 앞서 전입된 점유자들의 보증금이 미상이라는 점 때문에 매수인의 최종 부담액을 지금 확정할 수 없습니다.
감정가 2,010,000,000원에서 3회 유찰돼 1,029,120,000원까지 내려왔고 재매각 조건까지 붙었지만, 이 숫자만으로 저가 매수 기회라고 결론 내리기는 어렵습니다. 먼저 905호 점유자의 임대차 실체와 보증금, 배당 및 승계 여부를 확정해야 합니다. 등기는 정리되지만 점유 리스크는 미확정 — 가격보다 권리 확인이 선행되어야 하는 사건입니다.
