서울동부지방법원 2025타경286. 서울 성동구 성수동2가의 성수동아크밸리 9층 906호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트형공장이며, 주거용 아파트를 전제로 분석해서는 안 됩니다. 등기상 소유자는 주식회사와이아이씨컴퍼니. 2023년 2월 14일 신한은행이 채권최고액 3,470,640,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 이흥표의 근저당권과 금융기관 등의 가압류가 추가된 구조입니다.

말소기준권리는 신한은행 근저당권입니다. 그 뒤의 근저당권·가압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 따라서 후순위 금융채권 총액이 크다는 사실만으로 이를 낙찰자가 떠안는 것은 아닙니다. 하지만 점유자에게 별도의 대항력 있는 임대차보증금이 있다면 이야기가 달라집니다. 특히 본건은 말소기준권리보다 먼저 전입신고한 법인 점유주체들이 확인되어, 등기상 소멸권리와 점유·임대차상 인수 위험을 반드시 나눠 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인

말소기준은 2023.02.14 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,470,640,000원이며 905호를 공동담보로 기재하고 있습니다. 이후 이흥표의 근저당권 300,000,000원 및 서울보증보험·신용보증기금·중소기업은행·국민은행의 가압류는 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

과거 신탁등기와 농협은행 근저당권 등은 이미 말소된 이력입니다. 특히 농협은행의 2020년 및 2022년 근저당권은 2023.02.14에 말소되어 현재의 말소기준권리가 아닙니다. 과거 말소권리를 살아 있는 인수채무처럼 계산할 필요는 없습니다.

② 임차인 분석 — 906호 보증금 인수 위험

현황조사상 임차인으로 신고된 법인은 3곳입니다. 이 중 906호 관련 2곳, 905호 관련 1곳입니다. 별도의 보증기관 대위·승계 신고로 중복 집계된 대상은 없습니다. 다만 법인별 실제 임대차계약 존재 및 각 점유 범위는 확인이 필요합니다.

대항력 판정은 전입신고일이 말소기준권리보다 빠르다는 사실만을 출발점으로 합니다. 아파트형공장 내 법인 임대차의 실제 점유, 사업자등록, 임대차 목적물, 관련 법령상 대항요건을 확인해야 합니다. 확정일자 및 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제권은 미상으로 표시했습니다. 승계 없음은 보증기관의 대위·승계 신고가 확인되지 않았다는 의미입니다.

유효한 대항력을 갖춘 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고 매각대금에서 변제받지 못하는 구조라면, 매수인의 실질취득액은 낙찰가가 아니라 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 인수할 미배당액이 늘어나, 총 취득부담이 줄지 않을 수 있기 때문입니다. 반대로 대항력이 성립하지 않거나 인수 대상 보증금이 없다면 등기상 배당채권의 미배당액은 매수인 부담이 되지 않습니다.

본건은 실제 보증금 및 배당관계가 불명확하므로 어느 경우인지 확정할 수 없습니다. 따라서 최저가 823,296,000원만으로 가격 경쟁력을 판단하는 것은 부적절합니다.

③ 가격 점검 — 감정가 41%가 곧 시세 41%는 아니다

현재 최저매각가는 823,296,000원. 감정가 2,010,000,000원의 40.96%까지 내려왔습니다. 감정가 대비 하락 폭은 크지만, 감정가는 실시간 시장가격이 아닙니다. 특히 아파트형공장은 일반 주거용 아파트와 수요층과 거래조건이 다르므로 동일 용도·비슷한 면적·입지의 최근 실거래를 비교해야 합니다.

현재 확인 가능한 가격은 감정가, 회차별 최저매각가 및 과거 등기 거래가액입니다. 2016.12.30 등기에 기재된 거래가액 675,000,000원은 과거 거래 이력으로, 현재 906호의 적정 시세를 직접 증명하지는 않습니다. 현재 가격 경쟁력을 판정할 최신 비교 실거래가가 확정되지 않았으므로 감정가 대비 할인율만으로 저평가라고 볼 근거는 부족합니다.

5회·6회 유찰 가격은 추가 유찰을 가정한 시나리오이며 확정 매각기일이나 확정 낙찰가격이 아닙니다. 각 회차의 최저매각가에는 별도 인수 가능 보증금이 포함되어 있지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 823,296,000원 가정)

현재 최저매각가에 매각된다고 가정하면, 추정 집행비용을 공제한 812,663,040원이 말소기준권자인 신한은행에 배당됩니다. 신한은행 후순위 채권자와 소유자에게는 배당 가능한 잔여금이 없습니다.

채권액은 근저당권의 채권최고액 및 가압류 청구금액을 사용한 추정치입니다. 실제 피담보채무액, 공동담보 배당관계, 임차인 배당, 당해세 및 최우선변제는 확정 반영되지 않았습니다. 배당 합계에서 집행비용은 제외했습니다.

⑤ 추가 유찰 시 배당·미배당 구조

각 시나리오에서 신청채권자인 신한은행은 채권최고액 기준 전액을 배당받지 못합니다. 후순위 채권자들에게도 배당이 돌아가지 않는 구조입니다. 다만 이러한 대규모 미배당액이 발생하더라도 매각으로 소멸하는 등기권리는 매수인 인수와 구분해야 합니다. 매수인의 실제 추가 부담을 좌우하는 미확정 요소는 별도로 성립할 수 있는 임대차 대항력과 보증금 등입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 성동구 성수동2가 소재 서울성수초등학교 남서측 인근. 주변은 아파트형공장, 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재한 지역으로, 감정평가상 주위 환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 성수역이 소재합니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 2010.05.27 사용승인된 철근콘크리트구조의 14층 건물. 위생·급배수·냉난방·승강기·소화전·화재탐지설비가 있습니다. 감정평가상 이용상태는 아파트형공장입니다.
• 도로. 대상 토지는 서측 약 10m, 남측 약 8m 도로에 접하며, 평탄한 세장형 토지에 아파트형공장 및 지원시설이 위치합니다.
• 용도·규제. 준공업지역, 산업·유통개발진흥지구, 지구단위계획구역, 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등의 토지이용 규제가 기재되어 있습니다. 실제 이용 및 향후 용도변경 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
• 토지가격. 공시지가 9,574,000원/㎡, 토지 전체 면적 3,431.4㎡입니다. 이 수치를 906호의 전용면적이나 단독 소유 토지면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 물건 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 주거용 아파트가 아닌 아파트형공장으로, 수요층은 해당 업무·산업시설의 이용 목적과 관련됩니다. 이미 4회 유찰되었으며 최근 비교 실거래에 의한 시세 검증도 완료되지 않아, 매각 용이성과 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트 — 보증금 20%의 재매각

• 재매각 입찰보증금. 매각물건명세서 비고에 재매각 및 최저매각가격의 20%가 명시되어 있습니다. 현재 최저가 823,296,000원 기준 매수신청보증금은 164,659,200원입니다. 통상적인 10%를 가정하고 준비해서는 안 됩니다.
• 906호 법인 점유 확인. 주식회사 더이지와 주식회사 에타의 실제 점유 구역, 현재 영업·사용 상태, 임대차계약 상대방을 확인해야 합니다. 동일 호실에 복수 법인이 신고된 이유도 확인 대상입니다.
• 보증금·대항요건. 두 법인의 보증금, 임대차계약서, 사업자등록, 실제 점유 개시, 관련 법령상 대항요건, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 날짜가 근저당보다 앞선다는 이유만으로 대항력을 확정하면 안 됩니다.
• 905호와의 구분. (주)펫스토어는 905호 관련 점유주체입니다. 공동담보 기재와 감정평가상 905·906호 병기를 고려하여 실제 매각 목적물, 면적, 현장 경계, 임대차 관계를 대조해야 합니다.
• 실질취득액 산정. 인수되는 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 더해 총 취득부담을 계산해야 합니다. 유효한 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면 입찰가가 내려가도 실질취득액이 충분히 줄지 않을 수 있습니다.
• 실거래 가격 확인. 같은 아파트형공장 용도와 유사한 전용면적·층·입지의 최근 실거래를 조사하고, 오래된 고가 거래보다 최신 거래를 우선해 가격 경쟁력을 판단해야 합니다.
• 공동담보·배당관계. 신한은행 근저당권과 905호 공동담보 관계, 실제 피담보채무, 채권최고액 및 배당 가능액을 확인해야 합니다.
• 명도·체납비용. 법인 점유자 인도 가능성, 실제 사용 현황, 관리비 체납 및 매수인 부담 가능 항목을 확인해야 합니다. 아파트형공장의 공용관리비 부담도 별도 점검 대상입니다.
• 입찰 직전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각공고를 대조해 매각조건·점유상태·임대차 권리변동을 재확인해야 합니다.

맺으며 — “41% 할인”보다 먼저 확인할 것이 있다

이 사건을 단순하게 보면 감정가 2,010,000,000원이 최저가 823,296,000원으로 내려온 매력적인 할인 물건처럼 보일 수 있습니다. 그러나 감정가 대비 할인과 시장가격 대비 할인은 전혀 다릅니다. 실제 시세를 확인하지 않은 상태에서는 할인율만으로 투자 매력을 판단할 수 없습니다.

등기상 권리 흐름은 신한은행 근저당권을 기준으로 비교적 명확합니다. 후순위 근저당권과 가압류가 소멸한다는 점은 긍정적입니다. 그러나 본건의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 906호의 두 법인 점유주체에 대해 대항력 성립 여부, 임대차보증금, 배당관계가 확정되지 않았습니다. 905호 공동담보 및 별도 점유관계도 함께 검증해야 합니다.

결론은 입찰 보류 성격의 고위험 검토 물건입니다. 인수될 보증금과 실제 취득액을 확정하고, 해당 용도의 최신 실거래로 시장가치를 확인하기 전까지는 낮은 최저매각가를 근거로 응찰할 단계라고 보기 어렵습니다. 재매각 보증금 20%라는 자금 조건도 엄격하게 반영해야 합니다. 이 물건의 승부처는 더 낮은 낙찰가가 아니라, 매수인이 실제로 무엇을 얼마에 인수하게 되는지 확인하는 데 있습니다.