서울동부지방법원 2025타경286. 성수동아크밸리 9층 906호로, 감정평가상 아파트형공장으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 2,010,000,000원이고 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가격은 1,029,120,000원입니다. 말소기준권리는 2023.02.14. 설정된 신한은행 근저당권(채권최고액 3,470,640,000원)이며, 그 이후의 이흥표 근저당과 서울보증보험·신용보증기금·중소기업은행·국민은행 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보면 끝나는 물건이 아닙니다. 현황조사에는 905호의 (주)펫스토어, 906호의 주식회사 더이지와 주식회사 에타가 확인됩니다. 세 점유관계 모두 전입일이 2020년으로 말소기준권리인 2023.02.14.보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경286 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 성수동2가 277-43 성수동아크밸리 9층 906호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 아파트형공장으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 건물 내 9층 · 사용승인일 2010.05.27. |
| 소유자 | 주식회사와이아이씨컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 2,010,000,000원 / 1,029,120,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 3,470,640,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 재매각 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2023.02.14. 신한은행 근저당권입니다. 같은 날 기존 농협은행 근저당권 2건은 해지로 말소됐고, 말소기준 이후 설정된 이흥표 근저당권 300,000,000원과 네 건의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
② 점유·임차관계 — 실제 점유관계 3건
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)펫스토어 | 905호 | 2020.03.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 주식회사 더이지 | 906호 | 2020.03.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 주식회사 에타 | 906호 | 2020.03.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 점유관계는 3건으로 봅니다. 특히 906호에는 두 법인이 같은 2020.03.06. 전입일로 조사되어 있어 실제 임대차 당사자, 보증금, 점유 범위와 계약 관계를 원본으로 확인해야 합니다. 905호로 조사된 (주)펫스토어는 본건 906호와 다른 호수로 표시되어 있으므로 현황조사 범위와 실제 점유 연계도 함께 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 감정가 51.2%, 그러나 시세 판단은 보류
현재 최저매각가격 1,029,120,000원은 감정가 2,010,000,000원의 51.2%입니다. 세 차례 유찰된 만큼 숫자만 보면 할인폭은 큽니다. 하지만 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최근 시세 대비 싸다거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,029,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,691,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 3,470,640,000원 | 1,016,428,800원 |
| 3. 근저당 · 이흥표 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 249,411,889원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 2,544,910,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 234,420,874원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 492,755,016원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 7,292,137,779원 중 예상배당은 1,016,428,800원이며, 미배당은 6,275,708,979원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 집행비용은 12,691,200원으로 반영됐습니다. 임차관계의 실제 보증금은 확인되지 않아 이 배당표에 확정적으로 반영할 수 없습니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 신한은행 배당 | 전체 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 51% | 1,029,120,000원 | 1,016,428,800원 | 6,275,708,979원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 823,296,000원 | 812,663,040원 | 6,479,474,739원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 658,636,800원 | 649,650,432원 | 6,642,487,347원 |
신한은행은 현재 회차에서도 채권최고액 3,470,640,000원을 모두 회수하지 못하며, 후순위 담보권과 가압류에도 배당이 돌아가지 않는 구조입니다. 다만 채권자 미배당은 매수인의 인수액과 같은 의미가 아닙니다. 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하며, 매수인에게 중요한 별도 변수는 확인되지 않은 임대차 보증금입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트형공장으로 이용 중이며, 일반 주거용 아파트로 보면 안 됩니다.
- 입지. 서울성수초등학교 남서측 인근으로 아파트형공장, 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 성수역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 9층이며 사용승인일은 2010.05.27.입니다.
- 도로. 서측 약 10m, 남측 약 8m 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 지구단위계획구역, 산업개발진흥지구 등에 포함됩니다.
- 토지. 공장용지 3,431.4㎡, 공시지가 9,574,000원/㎡이며 인접필지와 등고평탄한 세장형 토지입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 2020년 전입 점유관계 3건의 보증금·확정일자·계약 당사자·점유 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 906호 중복 점유 확인. 주식회사 더이지와 주식회사 에타가 같은 906호·같은 전입일로 조사돼 실제 관계 확인이 필요합니다.
- 905호 조사 연계 확인. (주)펫스토어는 905호로 표시되어 있어 본건 906호와의 점유·임대차 연계 여부를 확인해야 합니다.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 51.2%라는 이유만으로 저가라고 단정하지 말고 성수동 아파트형공장 실거래·임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 주거용 아파트가 아닌 아파트형공장 이용 물건이므로 이용제한·입주 가능 업종·환금성을 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권의 대규모 미배당은 곧 매수인 인수가 아니지만, 선순위 가능 임대차는 별도의 문제입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약서와 배당요구 여부를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “51% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유관계
이 물건은 감정가 20.10억에서 세 차례 유찰돼 최저가가 10.2912억까지 내려왔습니다. 하지만 비교 실거래가 없으므로 감정가 대비 51.2%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 게다가 아파트형공장이라는 용도 특성과 재매각 조건, 그리고 말소기준보다 앞선 전입일을 가진 점유관계 3건이 존재합니다.
등기부상 후순위 권리는 소멸하고 매각물건명세서에도 명시 인수권리가 없지만, 점유자들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 이상 실질 인수액을 0원으로 고정해 판단해서는 안 됩니다. 가격은 검증 전, 권리는 임대차 확인 전. 현재 단계에서는 할인율보다 원본 임대차 확인이 입찰 여부를 가르는 핵심입니다.
