수원지방법원 2025타경42276. 평택시 비전동 평택가로수길센트럴돔 1층 1073호입니다. 법원 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태에는 1073호와 1110호가 각각 근린생활시설(공실)로 기재돼 있습니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사아람산업이고, 2023.05.26 별내농업협동조합의 채권최고액 804,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다.
그 뒤 서울보증보험주식회사·경기신용보증재단 가압류와 국·화성시·평택시의 압류, 별내농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후입니다. 등기 권리 자체는 매각으로 정리되는 구조입니다. 현황조사에 기록된 임차인 2명 역시 전입일이 2023.05.26보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42276 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 비전동 1104 평택가로수길센트럴돔 1층1073호 |
| 법원 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(공실) |
| 소유자 | 주식회사아람산업 |
| 감정가 / 최저가 | 510,000,000원 / 357,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 별내농업협동조합 / 735,461,857원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.05.26 별내농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류 2건, 국세·지방세 압류 3건, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 케이비부동산신탁주식회사와 대신자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2023.05.26 주식회사아람산업이 거래가액 514,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
② 임차관계 — 2명 기록, 대항력은 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 밀알산업(주)(박승홍) | 1073호24.5제곱미터 | 2024.12.06 | 10,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)빅탑산업(손민경) | 1110호24.5제곱미터 | 2023.08.04 | 10,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 임차인의 전입일은 모두 말소기준권리인 2023.05.26보다 늦습니다. 따라서 현황조사 기록상 보증금은 각각 10,000,000원이지만 매수인이 승계하는 대항력 있는 보증금은 없습니다. 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 현재 공실로 기재돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 확인은 별도
감정가는 510,000,000원, 현재 최저매각가는 357,000,000원으로 2회 유찰 뒤 감정가의 70%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 285,600,000원과 228,480,000원까지 내려갑니다.
하지만 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 수는 없습니다. 특히 감정 이용상태가 공실 근린생활시설인 만큼 실제 임대수익과 주변 상가 거래가를 확인해 최저가 357,000,000원의 적정성을 별도로 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 357,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,798,000원 |
| 1. 근저당 · 별내농업협동조합 | 804,000,000원 | 351,202,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 89,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 357,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액 943,000,000원 중 351,202,000원이 배당되고 591,798,000원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택세무서 남서측 인근이며, 주변은 대규모 아파트단지·근린생활시설·편익시설이 혼재합니다.
- 교통. 대로변에 위치해 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 접근성은 양호합니다.
- 이용상태. 1073호와 1110호는 감정평가상 각각 근린생활시설이며 현재 공실로 조사됐습니다.
- 건물. 일반철골구조·(철근)콘크리트구조의 4층 건물 중 1층이며, 공동위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(소사벌택지지구)이며 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 3,152,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측·서측 대로, 북측 중로, 동측 소로에 각각 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 감정가 대비 70%라는 할인율만 보지 말고 주변 근린생활시설의 실제 매매가와 임대수익을 대조하세요.
- 공실 상태 확인. 감정평가와 매각물건명세서에는 공실로 기재돼 있으므로 현장 점유 상태와 출입 가능 여부를 다시 확인하세요.
- 임차인 기록 대조. 현황조사에는 1073호와 1110호 임차인이 각각 기록돼 있으므로 사업자등록·점유·배당요구 여부를 원본에서 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국·화성시·평택시 압류 중 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당구조를 보다 정확히 볼 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 별내농업협동조합 근저당권에는 평택가로수길센트럴돔 제1층 제1110호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격·환금성 확인이 핵심
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.05.26 별내농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 2명의 전입도 말소기준보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 현재 최저가는 감정가 510,000,000원에서 2회 유찰된 357,000,000원이지만, 실거래 시세 비교가 없어 그 자체로 싸다고 평가할 수는 없습니다. 더구나 감정평가상 근린생활시설이면서 공실 상태인 만큼, 이번 사건의 승부처는 권리 인수보다 실제 상권·임대수익·환금성을 확인해 현재 가격이 적정한지 판단하는 것입니다.
