수원지방법원 2025타경42276. 평택시 비전동 평택가로수길센트럴돔 1층1110호입니다. 사건 용도표기는 대지, 감정평가 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 소유자 주식회사아람산업은 2023.05.26 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 514,000,000원입니다. 같은 날 별내농업협동조합이 채권최고액 804,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 서울보증보험주식회사·경기신용보증재단의 가압류와 국·국민건강보험공단·화성시의 압류, 별내농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 등기권리는 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신청채권자의 청구금액은 735,461,857원이며, 현재 최저가를 가정한 배당에서는 별내농업협동조합에도 미배당이 발생합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42276 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 비전동 1104 평택가로수길센트럴돔 1층1110호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 근린생활시설(공실) |
| 건물 | 일반철골구조·(철근)콘크리트구조 · 4층 중 1층 |
| 소유자 | 주식회사아람산업 (2023.05.26 소유권이전 · 거래가액 514,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 510,000,000원 / 249,900,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 별내농업협동조합 / 735,461,857원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2023.05.26 별내농업협동조합 근저당권입니다. 서울보증보험주식회사 가압류 89,000,000원, 경기신용보증재단 가압류 50,000,000원, 국·국민건강보험공단·화성시 압류와 2025.07.17 임의경매개시결정은 모두 그 이후에 등기되어 매각으로 소멸합니다. 매수인에게 승계되는 등기상 권리는 배당추정상 0원입니다.
② 임차인·점유 — 대항력 없음, 현황은 공실 기재
현황조사에는 두 사업체의 임차 내역이 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니므로 실제 임차인 표기는 2명입니다. 두 전입일 모두 2023.05.26 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 1073호와 1110호가 모두 공실로 기재되어 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 밀알산업(주)(박승홍) | 1073호 24.5㎡ | 2024.12.06 | 10,000,000원 / 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| (주)빅탑산업(손민경) | 1110호 24.5㎡ | 2023.08.04 | 10,000,000원 / 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 해석 — 감정가 49%와 ‘시세보다 싸다’는 다른 문제
현재 최저매각가는 249,900,000원으로 감정가 510,000,000원의 49% 수준이며 2회 유찰 상태입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 174,930,000원, 4회 유찰 시 122,450,999원으로 제시되어 있습니다.
그러나 감정가 대비 할인율만으로 현재 시장가보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 등기상 소유자의 2023.05.26 거래가액은 514,000,000원이지만, 이는 현재 회차의 가격 메리트를 판정하는 최근 시세 그 자체는 아닙니다. 따라서 이 물건은 “감정가의 절반 이하”라는 숫자보다 현재 상권·임대수요·동일 건물 거래가격을 확인하는 절차가 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 249,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,298,600원 |
| 2. 근저당 · 별내농업협동조합 | 804,000,000원 | 245,601,400원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 89,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 943,000,000원 중 예상 배당은 245,601,400원, 미배당은 697,398,600원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다. 배당추정상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택세무서 남서측 인근이며, 주변은 대규모 아파트단지·근린생활시설·편익시설이 혼재합니다.
- 교통. 대로변에 위치해 차량 진출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 있어 접근성은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가에는 1073호와 1110호 모두 근린생활시설 공실로 기재되어 있습니다.
- 토지. 단지 전체 토지는 14,850㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 일반상업지역·지구단위계획구역(소사벌택지지구)에 속합니다.
- 도로. 남측·서측 대로, 북측 중로, 동측 소로에 각각 접하고 있습니다.
- 공시지가. 3,152,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 현황조사에는 밀알산업(주)(박승홍), (주)빅탑산업(손민경)의 전입이 있으나 감정평가와 매각물건명세서는 공실로 기재합니다. 입찰 직전 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국·국민건강보험공단·화성시 압류가 있으므로 당해세 여부와 실제 배당순서를 원본에서 확인해야 합니다.
- 상가 시세 확인. 현재 최저가 249,900,000원이 감정가의 49%라는 사실과 현재 시장가가 낮다는 판단은 별개입니다. 동일 건물·인근 근린생활시설의 최근 거래와 임대료를 함께 확인해야 합니다.
- 공실 비용. 감정평가상 공실이므로 임대 정상화 전까지 관리비·보유비용과 공실기간을 별도로 검토해야 합니다.
- 공동담보 관계. 별내농업협동조합 근저당권에는 평택가로수길센트럴돔 1층1073호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 배당과 채권회수 관계를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 분명하지만, 가격은 별도 검증
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2023.05.26 별내농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 두 임차인의 전입도 말소기준 뒤라 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 권리분석만큼 단순하지 않습니다. 최저가가 249,900,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 근린생활시설·공실·2회 유찰이라는 조건이 함께 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 많이 떨어졌는가”가 아니라 249,900,000원이 현재 상권과 임대수익 기준으로 적정한가를 확인하는 데 있습니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격·공실·환금성 검증을 통과해야 하는 사건입니다.
