104,960,000원
수원지방법원 2025타경1703. 안양시 만안구 안양동 퍼스트힐 8층 802호입니다. 감정가 164,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 104,960,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2025.01.24. 주식회사 우리카드의 가압류 41,472,177원이고, 그 뒤 서울특별시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 주식회사케이티앤지의 전세권 147,000,000원은 2019.03.15. 이미 말소됐습니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 심재록은 2021.12.31., 곽길숙은 2022.07.18. 전입했고 모두 배당요구를 했습니다. 두 전입일 모두 2025.01.24. 말소기준권리보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 이 자료만으로는 대항력 및 미배당 인수금액을 확정할 수 없습니다. 따라서 “매수인 인수 0원”으로 단정하면 안 되고, 대항력 가능·미상 상태로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1703 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 441-11 퍼스트힐 8층802호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 소유자 | 조월래 · 2015.01.16. 소유권이전 · 거래가액 154,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 104,960,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 47,292,570원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 비교평형 | 32.37㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계는 확인 필요
말소기준권리는 2025.01.24. 우리카드 가압류입니다. 이후 서울특별시 압류와 2025.10.13. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 심재록·곽길숙의 전입은 모두 이보다 앞서므로, 보증금과 실제 점유관계가 확인될 때까지는 매수인에게 남는 임차보증금 위험을 배제할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 심재록 | 2021.12.31 | 미상 | 미상 | 2025.11.04 신고 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 곽길숙 | 2022.07.18 | 미상 | 미상 | 2025.12.02 신고 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 표면가격은 낮지만 실질취득가는 미상
퍼스트힐 비교거래 12건의 전체 평균은 158,375,000원이고, 가격 판단에 우선할 최근 12개월 평균은 160,714,285원입니다. 최신 거래는 2026.08. 32.37㎡ 11층 165,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 3.6% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 32.37㎡ | 11 | 165,000,000원 |
| 2026.07 | 35.48㎡ | 11 | 163,000,000원 |
| 2026.03 | 32.37㎡ | 8 | 162,000,000원 |
| 2025.12 | 32.37㎡ | 11 | 165,000,000원 |
| 2025.09 | 35.48㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2025.09 | 32.37㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2025.09 | 32.37㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 160,714,285원 |
현재 최저가 104,960,000원은 최근 12개월 평균의 65.3%입니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 비교는 어디까지나 임차보증금 인수를 반영하지 않은 최저가 기준입니다. 두 임차인의 보증금과 배당 후 잔액이 확인되지 않았으므로 실질취득가가 얼마가 될지는 아직 알 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,269,440원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주식회사 우리카드 | 41,472,177원 | 41,472,177원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사우리카드 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 61,218,383원 |
위 배당모형은 현재 제공된 채권을 기준으로 한 계산입니다. 임차인 최우선변제·우선변제, 당해세 등이 반영되면 실제 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 특히 임차보증금이 미상인 상태이므로 이 표의 매수인 인수 0원 계산을 최종 권리판단으로 사용해서는 안 됩니다.
④ 건축물·입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 물건 용도는 다세대입니다.
- 공부와 현황. 건축물대장에는 제2종근린생활시설(사무소)로 표시되어 있으나 현황은 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 위반건축물. 안양시 건축과-3319(2019.02.25.)호에 따라 제2종근린생활시설(사무실 65.09㎡)에서 주택으로 불법용도변경된 위반건축물 표기가 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선버스·노선버스 정류장이 있으며, 남동측 직선거리 약 600미터 내외에 1호선 명학역이 소재합니다.
- 주변환경. 만안구청 북서측 인근으로 아파트·오피스텔·단독주택·공공시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 단지 규모. 퍼스트힐은 36세대이며 준공일은 2014.08.22.입니다.
- 실거래 흐름. 최근 12개월 평균 160,714,285원, 최신 거래 165,000,000원이며 최근 거래군은 이전 거래군보다 3.6% 높습니다.
- 토지이용 확인. 토지이용정보에는 일반상업지역, 감정요항표에는 제2종일반주거지역으로 서로 다르게 기재돼 있어 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 심재록·곽길숙의 보증금과 실제 임대차계약, 점유 범위를 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 두 사람 모두 확정일자가 미상이라 배당 후 미회수액과 인수 가능성을 현재 확정할 수 없습니다.
- 매각물건명세서 원본 확인. 배당요구는 각각 2025.11.04., 2025.12.02. 접수돼 있으므로 최종 명세서의 인수사항을 대조해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 불법용도변경 표기가 실제 매수 후 사용·대출·매각에 어떤 영향을 주는지 관할기관과 금융기관 기준을 확인해야 합니다.
- 공부·현황 차이 확인. 제2종근린생활시설(사무소) 표시와 현황 다세대주택 이용의 차이를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가 104,960,000원만 보지 말고, 확인된 인수액을 더한 실질취득가를 최근 12개월 평균 160,714,285원과 최신 거래 165,000,000원에 비교해야 합니다.
맺으며 — “64% 최저가”보다 미상 보증금이 먼저다
가격표만 보면 매력적입니다. 감정가 164,000,000원에서 두 번 유찰돼 104,960,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균의 65.3%입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인 2명의 보증금이 모두 미상입니다. 이 금액이 배당으로 전부 정리되는지, 낙찰자가 일부를 인수하게 되는지에 따라 실질취득가는 크게 달라질 수 있습니다.
게다가 현황 다세대주택과 공부상 제2종근린생활시설(사무소)의 차이, 위반건축물 표기까지 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 표면가격은 매력적이지만 권리와 건축물 리스크를 먼저 해소해야 하는 확인형 물건입니다. 보증금과 명세서가 확정되기 전에는 “시세보다 싸다”가 아니라 “최저가는 낮지만 실질취득가는 아직 미상”이라고 보는 것이 맞습니다.
