수원지방법원 2025타경1703. 안양시 만안구 안양동 엠스테이트빌 에이동 7층 702호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 194,000,000원, 현재 최저매각가는 124,160,000원으로 2회 유찰되어 감정가의 64% 수준까지 내려왔습니다. 신청채권자는 주식회사우리카드, 청구액은 47,292,570원입니다.
등기부 자체는 담보권이나 압류가 복잡하게 얽힌 구조가 아닙니다. 현재 소유자는 조월래이며, 2015년 공유자 전원의 지분을 매매로 이전받았습니다. 별도 근저당권은 없고, 2025년 10월 우리카드의 강제경매개시결정이 등기돼 경매가 진행 중입니다. 문제는 등기보다 점유관계와 건축물 현황에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1703 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 579-3 엠스테이트빌 에이동 7층702호 |
| 물건종류 / 현황 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중 |
| 소유자 | 조월래 |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 124,160,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리카드 / 47,292,570원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 준공 | 2015.10.02 |
| 세대수 | 16세대 |
| 위반건축물 | 표기 있음 · 제2종근린생활시설(사무실, 65.09㎡) → 주택 불법용도변경 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 먼저다
등기상 말소기준은 2025.10.13. 접수된 강제경매개시결정입니다. 별도 근저당권이나 압류가 없어 등기부만 보면 단순하지만, 임차인 곽길숙은 2022.07.18., 심재록은 2021.12.31. 전입으로 모두 경매개시결정보다 앞섭니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 “대항력 확정”으로 단정하면 안 됩니다. 현재 확인 가능한 표현은 대항력 가능·미상입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 곽길숙 | 2022.07.18 | 2025.12.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 심재록 | 2021.12.31 | 2025.11.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 숫자는 싸지만 동일면적 비교가 아니다
M스테이트빌의 확인된 거래는 49.67㎡형이고, 본건 비교 기준 면적은 65.09㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래는 단지 가격 흐름을 보는 참고자료일 뿐, 본건의 직접 시세로 단정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 49.67㎡ | 4 | 241,000,000원 |
| 2024.06 | 49.67㎡ | 6 | 225,000,000원 |
| 2023.03 | 49.67㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2021.11 | 49.67㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2021.10 | 49.67㎡ | 4 | 257,000,000원 |
| 2021.07 | 49.67㎡ | 4 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.67㎡ | 2건 | 233,000,000원 |
최근 12개월 평균은 233,000,000원, 최신 거래는 241,000,000원입니다. 현재 최저가 124,160,000원은 최근 평균의 53.3% 수준이지만, 면적이 다르고 임차보증금 인수 가능액도 알 수 없기 때문에 이를 근거로 “실질취득가가 시세의 절반”이라고 말할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 124,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,538,240원 |
| 1. 경매신청채권 · 주식회사우리카드 | 47,292,570원 | 47,292,570원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 74,329,190원 |
현재 계산에서는 신청채권자 청구액 47,292,570원이 전액 배당되고 74,329,190원이 소유자 잔여로 산출됩니다. 다만 임차인 보증금과 최우선변제 여부가 확정되지 않았으므로 실제 배당 및 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 구조 — 더 내려가도 인수 위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 124,160,000원 | 47,292,570원 | 74,329,190원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 99,328,000원 | 47,292,570원 | 49,847,526원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 79,462,400원 | 47,292,570원 | 30,339,507원 |
계산상 신청채권자 우리카드는 현재 회차부터 4회 유찰 시까지 모두 전액 배당됩니다. 그러나 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 낙찰가가 내려갈수록 그 차액이 매수인 인수액으로 옮겨갈 가능성이 있습니다. 따라서 추가 유찰이 곧바로 실질취득가 하락을 뜻하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 만안구청 북서측 인근으로 아파트, 오피스텔, 단독주택, 공공시설, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입 가능. 간선버스·노선버스 정류장이 인근에 있고 남동측 직선거리 약 600미터 내외에 1호선 명학역이 있습니다.
- 현황. 철근콘크리트구조 지상7층 건물 중 7층 702호이며 난방·위생·급배수·승강기·화재탐지·소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 약 33미터, 북동측 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역 등이며 공시지가는 2,673,000원/㎡입니다.
- 환금성. 16세대 규모로 거래 표본이 6건에 불과하고, 본건 기준면적 65.09㎡와 확인 실거래 49.67㎡가 일치하지 않아 시세 판단 오차가 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 두 임차인의 보증금부터 확인. 곽길숙·심재록의 실제 계약서, 보증금, 점유 상태, 확정일자 및 배당순위를 확인하지 않으면 인수액 산정이 불가능합니다.
- 대항력은 확정 표현 금지. 전입은 경매개시보다 빠르지만 보증금·확정일자와 실제 점유관계가 미상입니다. 현 단계는 “대항력 가능·미상”으로 봐야 합니다.
- 위반건축물 재확인. 불법용도변경에 따른 시정명령, 이행강제금, 금융·매도 제약 여부를 안양시 관련 부서에서 확인해야 합니다.
- 실거래 면적 차이. 확인 거래는 49.67㎡, 본건 비교 기준은 65.09㎡입니다. 233,000,000원 최근평균을 본건 직접시세로 사용하면 안 됩니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 7.9% 낮습니다. 과거 전체 평균 246,333,333원보다 최신 거래 241,000,000원과 최근평균 233,000,000원을 우선해서 보세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계·건축물대장·위반건축물 관련 행정처분을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “64% 할인”보다 먼저 봐야 할 두 가지
현재 최저가 124,160,000원은 감정가 194,000,000원의 64%이고, 확인된 최근 거래 평균 233,000,000원과 비교해도 숫자상 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 본건은 그 숫자를 그대로 투자 메리트로 환산하기 어렵습니다.
첫째, 경매개시결정보다 먼저 전입한 실제 임차인 2명의 보증금이 모두 미상입니다. 이 보증금이 확인되지 않는 한 매수인 인수액과 실질취득가도 미확정입니다. 둘째, 65.09㎡ 사무실을 주택으로 불법용도변경한 위반건축물 표기가 존재합니다. 시세 비교마저 49.67㎡ 거래에 기반해 면적이 맞지 않습니다.
따라서 이 물건은 “싸서 들어가는 물건”이 아니라 “임차보증금과 위반건축물 문제를 먼저 해소해야 가격을 논할 수 있는 물건”입니다. 현재 단계의 결론은 가격 매력은 보류, 권리·행정 리스크 확인이 우선입니다.
