수원지방법원 2025타경100993. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태상 301호는 근린생활시설(공유주방·사진관·공실), 332호는 근린생활시설(몰디브태닝)으로 이용 중입니다. 매각물건명세서에는 내부 전부를 벽체로 구분해 10여 개의 호수가 소재한다고 기재되어 있습니다. 따라서 단순한 한 개 호실의 점유관계로 보기보다, 내부에 다수 점유자가 얽힌 구조를 전제로 권리와 명도를 확인해야 하는 물건입니다.

등기상 말소기준권리는 2023.07.19. 을구 11번 광주지구축산업협동조합 근저당권, 채권최고액 1,305,960,000원입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 을구 12번 254,040,000원, 을구 13번 480,000,000원 근저당과 이후 경매개시결정, 롯데카드·하나카드 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리보다 임차 점유에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차보증금은 별개

말소기준권리 이후의 담보권·가압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 (주)엘리펀트코리아는 2022.06.02., 강나혜는 2022.06.13.부터 점유관계가 확인되어 2023.07.19. 말소기준보다 앞섭니다. 배당계산에서도 각각 보증금 100,000,000원, 20,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 2명 인수, 3명은 대항력 미상

확정적으로 대항력이 없다고 정리되는 임차인은 김미애·송다빈·김한성·김용래·신호식·한동우입니다. 모두 전입신고가 2023.07.19. 말소기준권리보다 뒤입니다. 반면 (주)엘리펀트코리아와 강나혜는 말소기준보다 앞선 점유로 대항력이 인정되어 계산상 보증금 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다.

③ 가격 판단 — 64% 유찰가만 보고 싸다고 할 수 없다

현재 회차 최저매각가는 1,316,480,000원으로 감정가 2,057,000,000원의 64%입니다. 그러나 계산상 매수인 인수액 120,000,000원을 포함하면 최소 실질취득액은 1,436,480,000원입니다. 게다가 대항력 미상 임차인 문제가 남아 있어 최종 취득비용이 이보다 커질 가능성을 배제할 수 없습니다.

최근 실거래 시세를 직접 비교할 자료는 확인되지 않으므로, 이 물건을 “감정가의 64%라 싸다”고 평가하지 않습니다. 특히 용도가 대지로 표시되고, 실제 감정 이용은 근린생활시설이며 내부가 10여 개 호수로 구획된 구조라 일반적인 단일 주거물건의 가격 비교 방식으로 접근하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,316,480,000원 가정)

현재 회차에서 채권자 총 청구액은 2,100,698,787원, 채권자 총 예상배당은 1,300,915,200원, 미배당은 799,783,587원입니다. 계산상 매수인 인수액은 120,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철1호선 안양역 남서측 인근이며, 제1·2종근린생활시설·위락시설·업무시설 등이 혼재하는 상업지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철1호선 안양역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 이용. 301호는 근린생활시설로 공유주방·사진관·공실, 332호는 근린생활시설로 몰디브태닝이 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
• 내부구획. 매각물건명세서에는 내부 전부를 벽체로 구분해 10여 개 호수가 각각 소재한다고 기재되어 있어 점유·명도 확인 범위가 넓습니다.
• 토지. 6필지 일단의 부정형 토지로 상업용 건부지이며, 일반상업지역입니다. 남서측 약 9m 내외 포장도로에 접합니다.
• 공시지가. 공시지가는 9,039,000원/㎡, 토지면적은 5.6㎡로 기재되어 있습니다.
• 건물. 사용승인일은 1993.11.16이며 위생·급배수·승강기설비를 갖추고 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 2명 보증금. (주)엘리펀트코리아 100,000,000원, 강나혜 20,000,000원이 실제 인수조건과 일치하는지 매각물건명세서 원본과 계약관계를 다시 대조해야 합니다.
• 대항력 미상 3명. 강솔·문해빈·차인의 최초 점유·전입시점, 보증금, 계약상대방을 확인하기 전에는 120,000,000원을 최종 인수액으로 확정하면 안 됩니다.
• 차인의 배당요구. 2025.06.11. 배당요구 사실만으로 대항력 여부가 결정되는 것은 아니므로 전입시점과 보증금 확인이 필요합니다.
• 다수 호실 점유. 내부가 10여 개 호수로 구획돼 있으므로 현황조사에 잡힌 명단과 실제 현장 점유자가 일치하는지 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건 표기는 대지이고 감정상 근린생활시설로 이용되며 일부 점유자는 주거 사용으로 기재돼 있으므로 실제 사용현황을 현장에서 확인해야 합니다.
• 가격 판단. 현재 최저가 1,316,480,000원에 계산상 인수 120,000,000원을 더한 1,436,480,000원부터 실질취득비용을 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “64% 유찰가”보다 인수와 점유가 먼저다

이 물건은 감정가 2,057,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 1,316,480,000원까지 내려와 있습니다. 하지만 현재 확인되는 대항력 있는 임차인 2명의 보증금 120,000,000원을 합치면 계산상 최소 실질취득액은 1,436,480,000원입니다.

더 중요한 점은 금액이 여기서 끝난다고 확정할 수 없다는 것입니다. 강솔·문해빈·차인의 대항력이 미상이고, 내부가 10여 개 호수로 구획된 상태여서 점유관계도 단순하지 않습니다. 반면 말소기준 이후의 근저당·가압류 등 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 결국 이 사건은 “등기보다 임차인과 점유를 먼저 보는 경매”입니다. 최근 실거래 시세를 직접 비교할 자료도 없어, 2회 유찰만을 근거로 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다. 권리 확인 전에는 가격 판단도 보류하는 것이 맞습니다.