수원지방법원 2025타경100993. 안양동 더존아카데미 3층 332호로, 사건상 용도는 대지이고 감정 이용상태는 근린생활시설(몰디브태닝)입니다. 현 소유자는 강병진이며 2018.03.26. 거래가액 205,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준은 2023.07.19. 광주지구축산업협동조합 근저당권이고, 같은 날 후순위 근저당 2건과 이후 경매개시결정, 하나카드 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기상 후순위 권리보다 임차관계입니다. 조사된 실제 임차인은 10명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 가운데 (주)엘리펀트코리아와 강나혜는 말소기준권리보다 앞서 전입한 대항력 임차인으로 분류됐고, 예상배당에서도 각각 보증금 100,000,000원과 20,000,000원이 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경100993 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 674-62 더존아카데미 3층332호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 3층 332호 근린생활시설(몰디브태닝) 이용중 |
| 소유자 | 강병진 · 2018.03.26. 소유권이전 · 거래가액 205,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 180,480,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주지구축산업협동조합 / 1,752,450,765원 |
| 말소기준 | 2023.07.19. 을구 11번 근저당권 · 채권최고액 1,305,960,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 인수
② 임차인 분석 — 실제 임차인 10명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미애 | 3층 305호 | 2024.12.24 | 10,000,000원 / 1,100,000원 | 없음 | 미상 | 비승계 |
| 강솔 | 3층 309호 | 미상 | 10,000,000원 / 1,100,000원 | 가능·미상 | 배당요구 2025.06.25 | 미상 |
| 송다빈 | 3층 314호 | 2023.09.15 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 배당요구 2025.06.11 | 비승계 |
| 김한성 | 3층 311호 | 2025.03.12 | 10,000,000원 / 1,100,000원 | 없음 | 미상 | 비승계 |
| 김용래 | 미상 | 2024.06.11 | 10,000,000원 / 1,100,000원 | 없음 | 미상 | 비승계 |
| (주)엘리펀트코리아 | 미상 | 2022.06.02 | 100,000,000원 / 10,000,000원 | 있음 | 없음 | 100,000,000원 인수 |
| 신호식 | 미상 | 2024.02.20 | 8,000,000원 / 950,000원 | 없음 | 미상 | 비승계 |
| 문해빈 | 미상 | 미상 | 10,000,000원 / 1,100,000원 | 가능·미상 | 배당요구 2025.06.30 | 미상 |
| 한동우 | 미상 | 2024.01.11 | 30,000,000원 / 800,000원 | 없음 | 배당요구 2025.07.02 | 비승계 |
| 강나혜 | 3층 332호 | 2022.06.13 | 20,000,000원 / 800,000원 | 있음 | 없음 | 20,000,000원 인수 |
강나혜는 매각대상인 3층 332호로 조사됐고, 전입일 2022.06.13.은 말소기준 2023.07.19.보다 앞섭니다. (주)엘리펀트코리아 역시 전입일 2022.06.02.로 대항력 있는 임차인으로 분류됐습니다. 예상배당표는 두 임차인의 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산합니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
현재 최저가는 180,480,000원으로 감정가 282,000,000원의 64%입니다. 숫자만 보면 두 차례 유찰로 많이 내려온 것처럼 보입니다. 하지만 매수인 인수액 120,000,000원을 더하면 실질취득은 300,480,000원입니다. 즉 현재 회차에서는 실질취득액이 감정가 자체를 넘어섭니다.
비교 가능한 실거래 표본이 확인되지 않으므로, 이 물건을 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 오히려 현재 확인 가능한 가격 기준에서는 최저가 할인보다 임차보증금 인수 효과가 더 크게 작용합니다. 따라서 입찰 판단의 기준은 180,480,000원이 아니라 300,480,000원의 실질취득과 추가 미상 임차위험이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 180,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,326,720원 |
| 인수 · (주)엘리펀트코리아 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 강나혜 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 11번 근저당 · 광주지구축산업협동조합 | 1,305,960,000원 | 177,153,280원 |
| 3. 을구 12번 근저당 · 광주지구축산업협동조합 | 254,040,000원 | 0원 |
| 4. 을구 13번 근저당 · 광주지구축산업협동조합 | 480,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 17,974,128원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,057,974,128원 중 예상 배당액은 177,153,280원이며, 미배당액은 1,880,820,848원입니다. 임차보증금 120,000,000원은 매각대금 배당에서 지급되는 금액이 아니라 매수인 인수로 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 유찰돼도 인수 120,000,000원은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 180,480,000원 | 177,153,280원 | 1,880,820,848원 | 120,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 144,384,000원 | 141,562,624원 | 1,916,411,504원 | 120,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 115,507,200원 | 113,090,099원 | 1,944,884,029원 | 120,000,000원 |
유찰이 한 번 더 진행되면 매각가는 144,384,000원, 다시 한 번 더 진행되면 115,507,200원으로 내려가지만, 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 120,000,000원입니다. 따라서 단순한 최저가 하락폭보다 매각가와 인수액을 합친 총 부담을 계속 추적해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철1호선 안양역 남서측 인근이며 제1·2종근린생활시설, 위락시설 및 업무시설 등이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철1호선 안양역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 3층 332호는 근린생활시설인 몰디브태닝으로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 경량철골조 스라브지붕, 지하 1층·지상 6층 건물이며 사용승인일은 1993.11.16.입니다.
- 토지. 일반상업지역, 상업용 토지이며 6필지 일단의 부정형 토지로 이용중이고 남서측 약 9m 내외 포장도로에 접합니다.
- 공시지가. 9,039,000원/㎡이며 토지면적은 5.6㎡로 기재돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·대기관리권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재 최저가 180,480,000원만 보지 말고 인수 120,000,000원을 더한 300,480,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 강나혜 임차관계. 3층 332호 점유자로 조사됐고 대항력 있는 임차인으로 분류돼 보증금 20,000,000원이 매수인 인수로 반영됩니다.
- (주)엘리펀트코리아 확인. 점유부분은 미상이나 대항력 있는 임차인으로 분류되고 보증금 100,000,000원이 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
- 강솔·문해빈 확인. 전입일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 배당요구 사실만으로 승계 위험이 해소됐다고 보지 말아야 합니다.
- 사업장 실점유. 감정 당시 332호는 몰디브태닝으로 이용중이므로 실제 점유자·영업자·임차계약 당사자를 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당 한계. 총 채권액 2,057,974,128원에 비해 현재 회차 채권자 배당은 177,153,280원에 그쳐 미배당이 매우 큽니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 유찰가”보다 “120,000,000원 인수”가 먼저다
이 물건의 핵심은 단순합니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 대항력 임차인 2명의 보증금 120,000,000원은 별도로 매수인에게 남습니다. 그래서 감정가 282,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 180,480,000원까지 떨어졌어도, 현재 회차 실질취득은 300,480,000원입니다.
여기에 강솔·문해빈의 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다. 비교 가능한 실거래 표본도 없어 현재 실질취득액이 시장가격보다 낮다고 말할 근거가 없습니다. 최저가는 낮아졌지만 권리비용을 합치면 감정가를 넘고, 미상 임차위험까지 남는 구조. 이 사건은 가격 할인율이 아니라 인수보증금과 임차관계 확인이 승부처입니다.
