제주지방법원 2024타경10954. 서귀포시 표선면 하천리 2011-3 일대의 토지와 단독주택 등이 일괄매각되는 사건입니다. 기호 1은 단독주택 건부지, 기호 2는 도로, 기호 3~15는 단독주택으로 이용 중입니다. 소유자는 자하연주식회사이고, 등기상 말소기준은 2023.08.18. 연수송도신용협동조합의 채권최고액 5,784,000,000원 근저당권입니다. 이후 가압류·국 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 등기만 보고 끝낼 수 있는 유형이 아닙니다. 목록 1 지상에는 매각에서 제외되는 제시외 건물이 존재하고 그 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시돼 있습니다. 또한 2025.01.09. 주식회사 신양윈도우가 유치권을 신고했고, 필름공사 150,000,000원, 창로공사 75,000,000원 등이 기재돼 있습니다. 유치권 신고 자체만으로 매수인 부담이 확정되는 것은 아니지만, 성립 여부를 확인하지 않고 ‘인수 0원’으로 단정할 사건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경10954 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 표선면 하천리 2011-3 · 제주특별자치도 서귀포시 표선면 번영로 3115-2 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 기호 1 단독주택 건부지 · 기호 2 도로 · 기호 3~15 단독주택 |
| 토지 | 6,303㎡ · 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 광대세각 |
| 소유자 | 자하연주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 7,116,618,200원 / 3,487,143,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 연수송도신용협동조합 / 5,038,595,681원 |
| 말소기준 | 2023.08.18. 연수송도신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,784,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 현장 권리가 문제
말소기준인 2023.08.18. 근저당권 이후의 주식회사에이엘제주 가압류, 국 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.07.31.에는 같은 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 기재돼 있으나, 그것만으로 전체 위험이 끝나는 사건은 아닙니다.
② 임차인 — ‘대항력 있음’이 아니라 ‘가능·미상’
현황조사와 매각물건명세서에는 실제 임차인 1명이 확인됩니다. 제3동의 강신으로, 전입신고일·확정일자·보증금이 모두 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강신 | 제3동 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
전입일이 말소기준일보다 앞서는지조차 확인되지 않았으므로 대항력 有로 단정해서도, 대항력 無로 단정해서도 안 됩니다. 보증금도 미상이어서 미배당 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조인지 현재 상태만으로 계산할 수 없습니다. 따라서 배당 시뮬레이션의 ‘매수인 인수 0원’은 명시된 채권 기준의 산정값으로 보아야 합니다.
③ 가격·물적 리스크 — 49%가 곧 ‘저평가’는 아니다
현재 최저매각가는 3,487,143,000원으로 감정가 7,116,618,200원의 49%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 가격이 시세보다 낮은지, 높은지 판단할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
오히려 가치 판단에 더 직접적인 변수는 건물 상태입니다. 목록 3, 6~15는 방수공사와 배관공사 등의 문제로 하자가 있고, 천정·내벽·바닥 등의 공사가 완료되지 않았으며 전등도 설치되지 않은 상태입니다. 목록 4도 방수공사에 일부 하자가 있는 상태입니다. 감정평가에는 기준시점의 공정률과 하자 상태가 고려됐지만, 실제 취득 후 추가 비용과 상품성은 별도 점검이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,487,143,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 37,271,430원 |
| 1. 근저당 · 연수송도신용협동조합 | 5,784,000,000원 | 3,449,871,570원 |
| 2. 가압류 · 주식회사에이엘제주 | 116,238,640원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 5,900,238,640원, 총 예상배당은 3,449,871,570원이며 미배당은 2,450,367,070원입니다. 국 압류의 금액, 임차인 보증금·우선변제 여부 등은 별도 확인이 필요해 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한마음초등학교 북동측 원거리에 위치하며, 부근은 농경지·임야·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 지방도 97번에 접해 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 이용. 기호 1은 단독주택 건부지, 기호 2는 도로, 기호 3~15는 단독주택입니다.
- 토지. 면적 6,303㎡, 지목 대, 계획관리지역이며 공시지가는 152,600원/㎡입니다.
- 규제. 건축계획심의대상구역, 지하수자원보전4등급, 생태계보전지구4-2등급·5등급, 경관보전지구2등급, 공장설립제한지역, 가축사육제한구역 등의 사항이 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 목록 3, 6~15는 방수·배관 문제와 공사 미완료 상태가 기재돼 있고, 목록 4는 방수공사 일부 하자가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 목록 1 지상의 매각 제외 제시외 건물은 별도 문제입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 제3동 강신 확인. 전입세대열람, 주민등록 전입일, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 대항력과 미배당 보증금 승계 가능성을 확정해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 목록 1 지상 매각 제외 건물의 소유관계와 토지·건물 소유관계 변동을 대조해 법정지상권 성립 여부를 검토해야 합니다.
- 유치권 검증. 주식회사 신양윈도우의 2025.01.09. 유치권 신고에 대해 공사계약·채권·점유의 실재를 확인해야 합니다.
- 하자·미완성 공사 실사. 목록 3, 6~15의 방수·배관·천정·내벽·바닥·전등 상태와 목록 4의 방수 하자를 현장에서 재확인해야 합니다.
- ‘49%’만 보지 않기. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율을 시세 할인율로 오해하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 유치권 신고 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸형이지만, 현장 권리와 물적 하자가 무겁다”
이 물건의 등기 구조 자체는 어렵지 않습니다. 2023.08.18. 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 실제 입찰 난도는 낮지 않습니다. 강신의 전입·보증금 미상, 제시외 건물 법정지상권 불분명, 주식회사 신양윈도우 유치권 신고, 다수 건물의 공사 미완료와 하자가 동시에 존재합니다.
감정가 7,116,618,200원에서 현재 최저가가 3,487,143,000원까지 내려온 것은 사실이지만, 실거래 비교자료가 없는 상태에서 이를 곧바로 ‘시세 대비 저가’라고 볼 수는 없습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 산정되지만, 미상 임차와 유치권·법정지상권 검증이 끝나기 전에는 실질 취득비용과 명도·사용 가능성을 확정할 수 없는 고난도 물건입니다. 이 사건의 승부처는 할인율보다 현장 권리의 실체를 얼마나 정확히 제거해 내느냐에 있습니다.
