제주지방법원 2024타경10954. 서귀포시 표선면 하천리 2011-3 일대의 토지와 단독주택을 묶은 일괄매각 물건입니다. 목록 1은 단독주택 건부지, 목록 2는 도로, 목록 3~15는 단독주택으로 이용 중입니다. 등기상 말소기준은 2023.08.18. 연수송도신용협동조합의 채권최고액 5,784,000,000원 근저당권이고, 이후 가압류·압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기 순서만 보고 “인수 0원이라 안전하다”고 끝낼 수 없습니다. 목록 1 지상에는 매각에서 제외되는 제시외 건물 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 단독주택, 1층 87.82㎡·2층 58.55㎡ 부분이 있고, 그 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시돼 있습니다. 또한 제3동에는 강신이 조사됐으나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경10954 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 표선면 하천리 2011-3 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 목록 1 단독주택 건부지 · 목록 2 도로 · 목록 3~15 단독주택 |
| 토지 | 6,303㎡ · 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 광대세각 |
| 소유자 | 자하연주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 7,116,618,200원 / 4,981,633,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 5,038,595,681원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 그러나 비등기 위험은 남는다
말소기준권리는 2023.08.18. 설정된 연수송도신용협동조합 근저당권입니다. 2023.11.23. 주식회사에이엘제주의 가압류 116,238,640원, 2024.01.11. 국의 압류, 2024.10.04. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2025.07.31.에는 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 가능·미상
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강신 | 제3동 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
강신은 현황조사와 매각물건명세서에서 제3동 점유자로 확인되지만, 전입신고일이 미상이고 보증금도 미상입니다. 따라서 대항력은 “있음”으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 보증금 자체가 확인되지 않아 낙찰가별 인수액을 계산하는 것도 불가능합니다.
③ 현장 리스크 — 제시외 건물·하자·미완성·유치권
- 제시외 건물. 목록 1 지상에 매각에서 제외되는 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 단독주택이 있고, 1층 87.82㎡·2층 58.55㎡ 부분입니다.
- 법정지상권. 위 매각 제외 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다.
- 건물 하자. 목록 3, 6~15는 방수공사 및 배관공사 등의 문제로 하자가 있고, 천정·내벽·바닥 등 공사가 완료되지 않았으며 전등도 설치되지 않은 상태입니다.
- 목록 4. 방수공사에 일부 하자가 있는 상태입니다.
- 평가 반영. 감정평가 기준시점의 공정률과 하자 상태 등을 고려해 평가됐습니다.
- 유치권 신고. 주식회사 신양윈도우가 2025.01.09. 유치권신고를 했고, 신고 내용에는 필름공사 150,000,000원과 창로공사 75,000,000원이 기재돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,981,633,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 52,216,330원 |
| 1. 근저당 · 연수송도신용협동조합 | 5,784,000,000원 | 4,929,416,670원 |
| 2. 가압류 · 주식회사에이엘제주 | 116,238,640원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 5,900,238,640원, 채권자 예상배당은 4,929,416,670원이며 미배당액은 970,821,970원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주특별자치도 서귀포시 표선면 하천리 소재 한마음초등학교 북동측에 원거리에 위치하며, 부근은 농경지·임야·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 지방도 97번에 접해 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 6,303㎡, 계획관리지역, 평지·사다리형이며 도로접면은 광대세각입니다.
- 공시지가. 152,600원/㎡입니다.
- 규제. 경관보전지구2등급, 생태계보전지구4-2등급·5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역, 공장설립제한지역, 가축사육제한구역 등이 기재돼 있습니다.
- 건물. 목록 3~15는 단독주택이며 사용승인일자는 2023.06.29.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물의 권원. 목록 1 지상 매각 제외 건물의 소유관계와 토지 사용권원, 법정지상권 성립요건을 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 강신 점유관계. 제3동 점유자의 전입신고일·보증금·확정일자·점유 개시일·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 유치권. 주식회사 신양윈도우의 2025.01.09. 신고에 대해 실제 점유와 공사대금 채권의 존부·변제기 등을 확인해야 합니다.
- 미완성·하자 비용. 목록 3, 6~15의 방수·배관 문제와 천정·내벽·바닥 미완성, 전등 미설치 상태를 실제 보수비와 함께 점검해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 자료가 없으므로 감정가 70%라는 할인율만으로 가격 경쟁력을 판단하지 말아야 합니다.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “49.82억”보다 권리와 현장이 먼저다
감정가 7,116,618,200원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 4,981,633,000원입니다. 그러나 이 사건은 단순히 감정가의 70%라는 숫자만 보고 접근할 유형이 아닙니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하고 매각물건명세서상 명시 인수권리는 없지만, 매각 제외 제시외 건물의 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 제3동 강신의 대항력은 자료 부족으로 가능·미상입니다. 여기에 유치권 신고와 다수 건물의 공사 미완성·하자가 겹칩니다.
실거래 비교자료도 없기 때문에 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단할 근거도 없습니다. 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 법정지상권·점유·유치권·하자 비용을 얼마만큼 확정할 수 있느냐입니다. 배당상 인수 0원은 장점이지만, 확인되지 않은 비등기 위험이 커 권리 확인 전 가격 판단을 보류해야 하는 고난도 물건입니다.
