제주지방법원 2024타경13090. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 대상 1층 101호는 근린생활시설로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사큰이며, 2020.08.11 소유권을 취득한 날 제주와이신용협동조합 앞으로 채권최고액 3,240,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준입니다. 다음 날인 2020.08.12에는 주식회사케이제이에이치관광 명의 채권최고액 1,000,000,000원 근저당이 추가됐고, 이후 압류·경매개시결정 등이 이어졌습니다.
등기 구조만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되는 방향이 명확합니다. 문제는 등기보다 점유관계입니다. 조사된 점유·임차 관계 중 박정숙, 주식회사 더큰, 황일순, 뉴박하 주식회사는 모두 말소기준일 이후의 전입으로 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 별도로 적힌 더큰은 전입일과 보증금이 확인되지 않아, 현재 자료만으로는 대항력 가능·미상으로 다뤄야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경13090 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동10길 16, 1층101호 (연동,디오션시티2차) |
| 용도 / 현황 | 대지 · 감정평가상 1층 101호 근린생활시설 이용 |
| 소유자 | 주식회사큰 |
| 감정가 / 최저가 | 537,000,000원 / 375,900,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권 / 청구액 | 제주와이신용협동조합 경매개시결정 · 2,915,952,620원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.11 을구 4번 근저당권 · 제주와이신용협동조합 · 채권최고액 3,240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확, 이후 권리는 소멸
2018~2019년의 기존 근저당과 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2020.08.11 제주와이신용협동조합 근저당입니다. 그 뒤 설정된 주식회사케이제이에이치관광 근저당과 관련 채권압류, 2024년의 제주특별자치도·국 압류, 2024.11.28 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 기준 근저당은 2025.05.16 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 확정채권양도를 원인으로 이전 등기됐습니다.
② 임차·점유 분석 — 4건은 대항력 없음, 1건은 판정 불가
| 점유·임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박정숙 | 1층 101호 | 2021.12.13 | 보증금 미상 · 차임 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 더큰 | 디오션시티2차 101호 | 2022.05.20 | 보증금 5,000,000원 · 차임 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 황일순 | 디오션시티2차 102호 | 2024.03.11 | 보증금 미상 · 차임 20,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 뉴박하 주식회사 | 103호 | 2020.08.20 | 보증금 미상 · 차임 25,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 더큰 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
말소기준일은 2020.08.11입니다. 박정숙은 2021.12.13, 주식회사 더큰은 2022.05.20, 황일순은 2024.03.11, 뉴박하 주식회사는 2020.08.20 전입으로 모두 기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 이 4건의 보증금은 매수인이 대항력 때문에 승계하는 구조로 볼 수 없습니다.
또한 조사 내용에는 101호 외에 102호·103호 점유자도 포함되어 있습니다. 감정평가상 102호부터 106호는 전유부 합병 및 용도변경으로 현재 102호 위락시설로 이용되는 것으로 기재돼 있으므로, 각 조사된 점유자가 실제 매각대상 101호와 어떤 관계인지 현장 및 원본 서류 대조가 필요합니다.
③ 가격·배당 — 70%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 537,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰된 375,900,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮아졌다는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수는 없습니다.
명시된 인수권리가 없다는 전제에서는 현재 회차의 실질취득 기준액도 최저가와 같은 375,900,000원입니다. 다만 앞서 본 전입·보증금 미상의 점유자 확인이 끝나기 전에는 이 금액을 최종 총취득비용으로 확정하지 않는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 375,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,062,600원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 제주와이신용협동조합 | 3,240,000,000원 | 369,837,400원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 주식회사케이제이에이치관광 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계 4,240,000,000원 중 예상배당은 369,837,400원이고, 미배당은 3,870,162,600원입니다. 이는 채권자가 회수하지 못하는 금액이지 매수인이 그대로 인수하는 금액이 아닙니다. 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 연동 소재 메종글래드제주 동측 인근으로, 단독주택·공동주택·숙박시설·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 현황 용도. 101호는 근린생활시설이며, 102호부터 106호는 전유부 합병 및 용도변경을 거쳐 현황상 102호 위락시설(유흥주점)로 이용 중입니다.
- 도로. 북측·동측으로 폭 약 8m, 남측으로 폭 약 6m 내외 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지 특성. 지목 대, 일반상업지역, 상업용, 평지·가로장방·소로각지이며 토지면적은 1,765.2㎡, 공시지가는 3,079,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·고도지구(45M 이하)·방화지구·시가지경관지구(일반)·장애물제한표면구역·건축계획심의대상구역·지하수자원특별관리구역 등에 해당합니다.
- 시설. 위생·급배수, 시스템냉난방, 승강기, 화재탐지·경보, 스프링클러, 옥내소화전, 기계식 주차설비 등이 설치돼 있습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설로 이용되는 상업용 성격의 물건입니다. 동일 물건의 실거래 비교 근거가 없어 가격 경쟁력은 별도 현장조사와 거래사례 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 더큰 점유관계 확인. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다. 전입세대·사업자등록·임대차계약 및 실제 점유 개시 시점을 대조해야 합니다.
- 101호와 102·103호 조사 내용 구분. 점유조사에는 101호 외 호실도 포함돼 있으므로 매각대상 101호와 각각의 점유관계를 구분해 확인해야 합니다.
- 내부 현황 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠다는 기재가 있으므로 현재 내부 구조·시설·사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 배당순서와 금액이 달라질 수 있으므로 매각 전 최신 배당요구 및 세금 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 비교 근거가 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가 상한을 정하지 않아야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당은 2025.05.16 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기돼 있으므로 최신 등기와 경매기록을 함께 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본과 현장을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70%보다 점유가 먼저”
이 사건은 등기만 보면 비교적 읽기 쉽습니다. 말소기준은 2020.08.11 근저당으로 명확하고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 그 숫자만 보고 안전형으로 끝내기에는 점유조사가 걸립니다. 확인된 4건은 대항력이 없지만, 전입일·보증금이 확인되지 않은 ‘더큰’ 1건은 대항력 판정이 아직 열려 있습니다.
가격 역시 감정가 537,000,000원에서 375,900,000원으로 내려왔다는 사실만 확인될 뿐, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시세 대비 저가 여부는 판단할 수 없습니다. 여기에 근린생활시설이라는 용도와 내부 미확인까지 겹칩니다. 따라서 이 물건의 결론은 “등기 기준은 정리되지만, 점유 확인 전에는 인수 0원과 실질취득가를 확정하지 말 것. 가격은 70%라는 할인율이 아니라 별도 시세 확인 후 판단할 것.”입니다.
