제주지방법원 2024타경13090. 표시 주소는 디오션시티2차 1층 102호지만, 매각물건명세서상 목록 2~6이 일괄매각되고 현황은 102호부터 106호까지 내부가 통합돼 102호 위락시설(유흥주점)로 이용 중입니다. 집합건축물대장상 제102호는 전유 492.5㎡·공용 315.71㎡로 합병됐고, 제103~106호 전유부는 합병에 따라 폐쇄됐습니다. 따라서 권리분석뿐 아니라 등기 표시와 건축물대장·현황의 일치 여부가 입찰 판단의 핵심입니다.
예상배당 구조에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 그러나 권리관계가 완전히 단순한 것은 아닙니다. 2020.08.11 설정된 제주와이신용협동조합의 3,240,000,000원 근저당, 2024.11.28 같은 조합의 경매개시결정, 2025.05.16 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전이 이어져 있고, 예상배당에서는 주식회사케이제이에이치관광의 1,000,000,000원 근저당만 배당되는 구조입니다. 이 연결관계는 입찰 전 등기부와 배당요구 관계를 직접 맞춰봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경13090 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 연동10길 16, 1층102호 (연동, 디오션시티2차) |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 목록 2~6 위락시설(유흥주점) · 목록 2~6 일괄매각 |
| 현황 구조 | 제102~106호 내부 통합 · 집합건축물대장상 제102호 전유 492.5㎡ / 공용 315.71㎡ |
| 소유자 | 주식회사큰 (2020.08.11 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 4,424,000,000원 / 3,096,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 제주와이신용협동조합 / 2,915,952,620원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 명시 인수는 0원, 등기 연결관계는 재확인
사건상 말소기준 산정일은 2019.12.10 제주시 압류입니다. 다만 바로 뒤인 2019.12.16 해제에 따른 압류등기 말소가 함께 기재돼 있으므로, 실제 매각에서 적용되는 말소기준권리는 등기부와 매각물건명세서를 직접 대조할 필요가 있습니다. 현재 분석에서는 사건에 제시된 2019.12.10 기준으로 점유자의 선후를 판단했습니다.
② 임차인·점유관계 — 알려진 전입은 후순위, 1명은 판정 미상
조사된 실제 임차인·점유자는 5명이며, 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 없습니다. 전입일이 확인된 사람들은 사건상 말소기준일인 2019.12.10보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 반면 주식회는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부를 단정할 수 없습니다.
| 임차인·점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박정숙 | 1층 101호 | 2021.12.13 | 보증금 미상 / 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 더큰 | 디오션시티2차 101호 | 2022.05.20 | 5,000,000원 / 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 황일순 | 디오션시티2차 102호 | 2024.03.11 | 보증금 미상 / 20,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 뉴박하 주식회사 | 103호 | 2020.08.20 | 보증금 미상 / 25,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회 | 주거 · 특정 호수 미상 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 미상 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격·배당 — 70% 유찰가, 그러나 시세판단은 보류
감정가는 4,424,000,000원, 현재 최저매각가는 3,096,800,000원으로 감정가의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원인 현재 시나리오에서 실질취득액도 3,096,800,000원입니다. 다만 동일·유사 위락시설의 최근 실거래 비교 근거가 확인되지 않아, 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 특히 내부 통합된 유흥주점 용도는 일반 주거용 집합건물과 환금성 구조가 다르므로 별도의 거래사례 검증이 선행돼야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 3,096,800,000원 | 1,000,000,000원 | 2,063,432,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 2,167,760,000원 | 1,000,000,000원 | 1,143,682,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 1,517,432,000원 | 1,000,000,000원 | 499,857,680원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 3,096,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 33,368,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사케이제이에이치관광 | 1,000,000,000원 | 1,000,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,063,432,000원 |
현재 회차 기준 예상 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 중 당해세가 있으면 우선 차감돼 위 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 신청채권자 제주와이신용협동조합의 청구액 2,915,952,620원은 회차별 시나리오에서 배당액 0원으로 표시돼 있으므로 담보권 이전 및 현재 채권자 지위를 원본에서 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주시 연동 소재 메종글래드제주 동측 인근으로, 단독주택·공동주택·숙박시설·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 기호 1은 근린생활시설, 기호 2~6은 위락시설(유흥주점)로 이용 중입니다. 본 일괄매각 대상인 목록 2~6은 내부 통합된 영업공간입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층·지상15층 건물의 1층이며, 위생·급배수·시스템냉난방·승강기·화재탐지 및 경보·스프링클러·옥내소화전·기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측·동측으로 폭 약 8m, 남측으로 폭 약 6m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 고도지구(45M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 토지는 상업용·평지·가로장방 형태이며 공시지가는 3,079,000원/㎡, 토지면적은 1,765.2㎡입니다.
- 환금성. 102~106호가 합병된 대형 위락시설이라는 특성상 일반적인 소형 근린생활시설이나 주거용 집합건물보다 매수층이 제한될 수 있어, 유찰률보다 실제 영업용 부동산 거래사례 검증이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 102~106호 합병상태 대조. 제103~106호 전유부가 대장 합병으로 폐쇄되고 제102호로 이용 중이므로 등기사항전부증명서·집합건축물대장·현황을 서로 대조하세요.
- 미상 점유자 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않은 주식회의 실제 점유부분, 점유개시일, 보증금과 임대차계약을 확인해야 대항력 여부를 최종 판단할 수 있습니다.
- 102호·103호 점유관계 확인. 황일순은 102호, 뉴박하 주식회사는 103호로 조사됐으나 현황상 102~106호가 하나로 통합돼 있으므로 실제 영업장 점유주체를 현장에서 확인하세요.
- 담보권 이전 확인. 제주와이신용협동조합의 3,240,000,000원 근저당, 경매개시결정, 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전관계를 최신 등기부에서 확인하세요.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 8건 중 당해세 해당액이 있으면 배당순위와 잔여액이 바뀔 수 있으므로 교부청구 내역을 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 3,096,800,000원은 감정가의 70%이지만 실거래 비교 없이 싸다고 볼 수 없습니다. 동일·유사 위락시설의 최근 거래·임대수익과 비교한 응찰가 상한이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 통합건물·점유·가격 검증
현재 자료상 매수인이 승계할 금액은 0원이고, 전입일이 확인된 임차인들은 사건상 말소기준일 이후입니다. 그 점만 보면 권리 인수 구조는 비교적 명료합니다. 하지만 이 사건의 난점은 다른 곳에 있습니다. 102~106호가 하나의 유흥주점으로 통합돼 있고, 제103~106호 전유부가 대장상 폐쇄된 구조, 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유자, 여러 세금 압류와 담보권 이전 이력이 동시에 존재합니다.
또한 감정가 4,424,000,000원에서 한 차례 유찰돼 3,096,800,000원까지 내려왔다는 사실은 감정가 대비 할인일 뿐, 시세 대비 할인을 의미하지 않습니다. 실거래 비교 근거가 없는 상태에서는 가격 가점을 줄 수 없습니다. 결론적으로 이 물건은 명시 인수는 0원이나, 현황·점유·담보권 연결관계와 위락시설의 실제 시장가치를 직접 확인한 뒤에만 입찰가를 정할 수 있는 사건입니다.
