* 예상배당·매각물건명세서상 명시 기준입니다. 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유자 1명은 대항력 가능 여부가 미상이라 별도 확인이 필요합니다.

제주지방법원 2024타경13090. 표시 주소는 디오션시티2차 1층 102호이고, 감정평가상 기호 1은 근린생활시설, 기호 2~6은 위락시설(유흥주점)으로 이용 중입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재되어 있고, 102호~106호는 2019년 전유부 합병 및 용도변경을 거쳐 현황상 전유면적 492.5㎡, 공용면적 315.71㎡의 102호 위락시설로 이용되는 것으로 조사됐습니다. 103호~106호 전유부는 집합건축물대장 합병에 따라 폐쇄된 상태입니다.

따라서 이 사건의 핵심은 단순히 “44억 감정가가 21억대로 내려왔다”는 가격표가 아닙니다. 실거래 비교 자료가 없어 감정가의 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없고, 권리관계와 건축물 현황을 동시에 확인해야 합니다. 특히 등기 흐름에는 2019년 압류·해제, 2020년 근저당, 2025년 근저당권 이전이 함께 나타나 예상배당표와의 정합성 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 표기와 실제 등기 순서를 함께 봐야 한다

더 중요한 것은 이후 등기입니다. 2020.08.11 주식회사큰이 소유권을 취득한 날 제주와이신용협동조합 앞으로 채권최고액 3,240,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 근저당권은 2025.05.16 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 2025.03.27 확정채권양도를 원인으로 이전기재가 있습니다. 다음 날인 2020.08.12에는 주식회사케이제이에이치관광 앞으로 채권최고액 1,000,000,000원 근저당도 설정됐습니다.

현재 경매개시결정은 2024.11.28 제주와이신용협동조합을 채권자로 등기되어 있습니다. 2024.09.30 이후 국세 압류와 2025년 제주특별자치도 압류들도 이어집니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재됐지만, 근저당권 이전과 예상배당표의 관계는 입찰 전 별도 대조가 필요합니다.

② 임차관계 — 실제 임차인 5명, 1명은 대항력 가능·미상

보증기관 대위·승계 중복신고는 없어 아래 5명을 모두 실제 임차·점유 관계로 봅니다. 확인된 전입일이 있는 4명은 말소기준으로 산정된 2019.12.10보다 뒤여서 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 반면 주식회는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.

③ 가격 — 감정가의 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다

감정가는 4,424,000,000원, 현재 최저매각가는 2,167,760,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 1,517,432,000원, 4회 유찰 시 시나리오는 1,062,202,399원입니다.

다만 동일·유사 물건의 최신 실거래가 비교 근거가 없어, 현재 최저가가 실제 시장가치보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 49%라는 할인율 자체에는 가격 가점을 줄 수 없습니다. 특히 현황이 일반 주거가 아니라 근린생활시설 및 위락시설(유흥주점)이고, 102호~106호 합병·용도변경까지 존재합니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,167,760,000원 가정)

위 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 시 선순위 차감 및 후순위 미배당이 발생할 수 있습니다.

⑤ 공부·현황 — 102호에 103~106호가 합병된 위락시설

감정평가 및 매각물건명세서에 따르면 102호~106호는 2019.12.11 전유부 합병 및 용도변경이 이뤄졌습니다. 합병 전 면적은 102호 전유 69.2㎡·공용 44.36㎡, 103호 전유 145.8㎡·공용 93.46㎡, 104호 전유 103.31㎡·공용 66.23㎡, 105호 전유 90.12㎡·공용 57.78㎡, 106호 전유 84.07㎡·공용 53.88㎡였고, 합병 후 102호 전유 492.5㎡·공용 315.71㎡의 위락시설(유흥주점)로 변경됐습니다.

현황조사에서도 목록 2~6은 리모델링을 통해 내부가 통합되어 102호실로 변경됐다는 관리사무소 직원의 현장 진술이 기재되어 있습니다. 103호~106호 전유부는 집합건축물대장상 폐쇄되어 있으므로, 등기상 표시와 현재 건축물대장·현황이 어떤 방식으로 매각 대상에 연결되는지 확인해야 합니다.

⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 제주시 연동 소재 메종글래드제주 동측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·숙박시설·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 이용. 기호 1은 근린생활시설, 기호 2~6은 위락시설(유흥주점)로 이용 중입니다.
• 도로. 북측·동측으로 폭 약 8m, 남측으로 폭 약 6m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구(45M 이하)·방화지구·시가지경관지구(일반)·장애물제한표면구역·건축계획심의대상구역·지하수자원특별관리구역 등에 해당합니다.
• 토지. 토지면적 1,765.2㎡, 지목 대, 상업용, 평지·가로장방·소로각지이며 공시지가는 3,079,000원/㎡입니다.
• 설비. 위생·급배수, 시스템 냉난방, 승강기, 화재탐지·경보, 스프링클러, 옥내소화전, 기계식 주차설비 등이 설치돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 2019.12.10 제주시 압류가 말소기준으로 산정돼 있지만 2019.12.16 해당 압류의 해제·말소 기재가 있으므로 원본 등기에서 현재 효력을 확인해야 합니다.
• 3,240,000,000원 근저당 확인. 2020.08.11 제주와이신용협동조합 근저당과 2025.05.16 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전관계를 현재 권리상태와 맞춰 보세요.
• 배당표 정합성 확인. 신청채권액 2,915,952,620원과 신청채권자 지급액 0원, 을구 6번 근저당 전액배당·소유자 잔여 구조가 등기 순위와 일치하는지 검증해야 합니다.
• 미상 점유자 확인. 주식회는 전입일·보증금이 모두 미상이라 대항력 가능성을 확정할 수 없습니다.
• 보증금 미상 임차인 확인. 박정숙·황일순·뉴박하 주식회사의 보증금이 확인되지 않아 매각물건명세서와 현장 점유관계를 대조해야 합니다.
• 합병·폐쇄 대장 확인. 103호~106호 전유부 폐쇄와 102호 합병 이후의 현재 집합건축물대장 및 등기 표시를 입찰목록과 정확히 맞춰야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있고 당해세 해당 시 0순위 차감 가능성이 있으므로 실제 교부청구·체납세액을 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 것이 많다

감정가 4,424,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가가 2,167,760,000원까지 내려온 것은 분명합니다. 그러나 최신 실거래 비교가 없어 이 가격이 시장가보다 싼지 판단할 근거는 없습니다. 더구나 매각 대상은 근린생활시설·위락시설이 섞인 일괄매각 구조이고, 102호~106호의 전유부 합병·폐쇄, 실제 임차인 5명, 그중 대항력 가능 여부가 미상인 점유자 1명이 존재합니다.

권리에서도 2019년 압류를 말소기준으로 산정한 내용과 같은 압류의 해제·말소 기재가 함께 있고, 2020년 3,240,000,000원 근저당과 2025년 근저당권 이전은 예상배당표와 그대로 맞아떨어지지 않습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 많이 내려왔다는 이유만으로 진입할 수 있는 단순 권리형이 아닙니다. 명세서상 인수 0원은 장점이지만, 그보다 먼저 등기·배당·임차·건축물대장의 정합성을 확인해야 합니다. 가격은 49%, 권리분석은 원본 확인 전 보류. 이 물건의 핵심입니다.