창원지방법원 2024타경6485. 창원시 의창구 북면 신촌리 404-4 소재 토지와 단층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 일반건축물대장상 건물 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점·창고)이며, 조립식구조 기타지붕 단층 건물입니다. 토지 면적은 331.9㎡, 지목은 대, 용도지역은 일반상업지역입니다. 제시외 판넬조 판넬지붕 단층 다용도실도 매각에 포함되는 일괄매각입니다.
등기부상 현재 소유자는 주식회사대양텔입니다. 2021년 12월 3일 소유권을 취득하면서 동일새마을금고 앞으로 채권최고액 552,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 대형선망수산업협동조합의 가압류, 국의 압류, 동일새마을금고의 임의경매개시결정이 차례로 등기됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2024타경6485 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 404-4 · 경상남도 창원시 의창구 북면 천주로1173번길 23 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설(일반음식점·창고) |
| 건물 구조 | 조립식구조 기타지붕 단층 · 외벽 판넬 마감 · 제시외 다용도실 매각 포함 |
| 토지 | 331.9㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사대양텔 (2021.12.03. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 429,759,320원 / 107,817,000원 (5회 유찰, 감정가의 25.09%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동일새마을금고 / 468,099,450원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 경남은행 근저당권 156,000,000원은 2017년 10월 25일 해지로 말소됐고, 창원신용협동조합 근저당권 299,000,000원도 2021년 12월 3일 해지로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021년 12월 3일 설정된 동일새마을금고 근저당권 552,000,000원입니다.
말소기준 이후 등기된 대형선망수산업협동조합의 가압류 500,000,000원, 북대구세무서장이 처분청인 국의 압류, 동일새마을금고의 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에 반영된 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 5회 유찰이 곧 시세 메리트는 아니다
현재 최저매각가는 107,817,000원으로 감정가 429,759,320원의 25.09%입니다. 금액만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 물건은 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 반복 거래로 시세를 확인하기 쉬운 유형이 아닙니다. 제2종근린생활시설과 토지가 결합된 상업용 부동산이므로 실제 가격은 영업 활용도, 건물 상태, 접근성, 점유관계와 지역 수요에 크게 좌우됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 107,817,000원 | 25.09% | 946,492,438원 |
| 6회 유찰 시 | 86,253,600원 | 20.07% | 967,698,965원 |
| 7회 유찰 시 | 69,002,880원 | 16.06% | 984,639,172원 |
유찰이 추가되더라도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다. 다만 낙찰가가 내려갈수록 동일새마을금고에 배당되는 금액과 전체 채권자 배당액이 줄고, 미배당액은 커집니다. 채권자의 미배당이 매수인에게 승계되는 구조는 아니지만, 반복 유찰 자체는 시장에서 물건의 가격·활용성에 대한 검증이 계속되고 있다는 신호로 보수적으로 해석해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 107,817,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,309,438원 | 매각가 기준 추정 |
| 을구 5번 근저당권 · 동일새마을금고 | 552,000,000원 | 105,507,562원 | 미배당 발생 |
| 갑구 5번 가압류 · 대형선망수산업협동조합 | 500,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
표시된 채권액 합계는 1,052,000,000원이며, 채권자 예상배당은 105,507,562원, 미배당은 946,492,438원입니다. 갑구 6번 국세 압류는 금액이 확인되지 않았으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 북면 행정복지센터 북측 인근이며, 근린생활시설·숙박시설·목욕장·상업나지가 혼재하는 온천원보호지구입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고, 관내 교통편을 고려한 제반 교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물 용도. 일반건축물대장상 제2종근린생활시설로 일반음식점과 창고 용도입니다.
- 건물 상태. 조립식구조 기타지붕 단층이며 외벽은 판넬, 내부는 비닐시트·벽지·타일·목재 등으로 마감됐습니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·일부 바닥난방이 구비돼 있습니다.
- 토지 조건. 일반상업지역, 지목 대, 평지·세로장방 형태이며 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 637,300원/㎡입니다.
- 규제. 온천원보호지구·관광지·공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함되며 소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 기재는 없지만 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 영업 여부와 명도 가능성을 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·본 건물·제시외 다용도실의 위치와 경계, 실제 이용 상태를 매각목록과 현장에서 대조하세요.
- 용도 적합성 확인. 일반음식점·창고로 이용할 계획이라면 건축물대장상 용도와 현재 시설 상태, 필요한 영업 조건을 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 온천원보호지구·관광지·배출시설설치제한지역 등 중첩 규제가 향후 이용과 증·개축 계획에 미치는 영향을 검토하세요.
- 국세 압류 확인. 국의 압류 금액이 표시되지 않았으므로 세금 관련 교부청구와 실제 배당 순위를 원문에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 25.09%라는 수치보다 인근 상업용 토지와 근린시설의 실제 거래·임대료·공실 상황을 우선 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각목록을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 보류
이 사건은 등기상 권리 구조만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준인 동일새마을금고 근저당 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 감정가 429,759,320원에서 최저가 107,817,000원까지 내려온 5회 유찰 물건이라는 점은 별도의 검증을 요구합니다. 임대관계가 미상이고, 주거용 표준형 물건이 아닌 일반음식점·창고 용도의 근린생활시설과 토지 일괄매각입니다. 감정가의 25.09%라는 할인율만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 실제 점유·영업 가능성·상권 수요·토지가치와 건물 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다. 권리분석은 통과, 가격과 활용성은 현장 검증 후 판단이 이 물건의 결론입니다.
