제주지방법원 2025타경2002. 서귀포시 안덕면 서광리 1392-1 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 637.0㎡이고, 현재 주상용 건부지로 이용 중이며 건물 1층은 근린생활시설, 2·3층은 다가구 주택으로 이용되고 있습니다. 공유자는 서정남·서쥴리 각 2분의 1입니다. 말소기준권리는 2018.01.31. 설정된 주식회사신한은행 채권최고액 1,080,000,000원 근저당권입니다.
이 사건의 핵심은 “최저가가 감정가의 절반 아래까지 내려왔다”는 숫자 하나만 보는 것이 아닙니다. 말소기준 이후 가압류·근저당·임차권등기는 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 표시돼 있습니다. 반면 점유·임차관계는 여러 호실에 걸쳐 있고, 일부는 보증금이 확인되지 않아 실제 인도 과정은 별도 점검이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경2002 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 1392-1 · 녹차분재로 62 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 토지 637.0㎡ · 주상용 건부지 · 건물 1층 근린생활시설, 2·3층 다가구 주택 |
| 공유자 | 서정남 2분의 1 · 서쥴리 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,479,594,800원 / 725,001,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 2,534,060,021원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 토지 | 계획관리지역 · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 광대세각 · 공시지가 361,900원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2017년 대포새마을금고·노형새마을금고 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2018.01.31. 주식회사신한은행 근저당입니다. 이후 설정된 주식회사신한은행 추가 근저당, 가압류 3건, 고정현·허준의 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 정리돼 있습니다.
② 임차관계 — 인수는 없지만 점유 확인은 필수
| 성명 / 점유부분 | 전입 | 보증금 | 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박정윤 1층 102호(실제: 평면도표시 1층 101호 부분) | 2023-03-24 | 20,000,000원 | 2,079,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임옥주 1층 학원상가 | 2025-07-15 | 5,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 대망 203호 | 2021-09-28 | 3,000,000원 | 400,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서병화 301호 | 2024-04-18 | 미상 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박순옥 302호 | 2019-09-17 | 미상 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 윤주랑 203호 | 2023-11-28 | 40,000,000원 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 배당요구 2026-01-09 |
| 강태호 205호 | 2020-04-21 | 미상 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 확정일자 2025-06-09 |
| 강혜진 2층 204호 | 2025-06-09 | 미상 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서정길 301호 | 2023-05-16 | 미상 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박용선 안내실 | 2025-03-24 | 미상 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 고정현 건물 2층 중 별지도면 1,2,3,4,5,6,1의 각 점을 연결한 선내부분 28.10㎡(201호) | 2023-12-07 | 45,000,000원 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 임차권등기 · 배당요구 2025-05-02 |
| 허준 건물 2층 중 도면표시 1,2,3,4,1 각 점을 연결한 선내부분 약 40㎡(202호) | 2024-04-09 | 25,000,000원 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 임차권등기 · 배당요구 2025-12-10 |
③ 가격 판단 — 49%까지 내려왔어도 시세 검증은 별개
현재 최저매각가는 725,001,000원으로 감정가 1,479,594,800원의 49% 수준입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 507,500,699원(감정가 34%), 4회 유찰 시 355,250,489원(감정가 24%)입니다.
다만 이 사건은 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”고 단정하면 안 됩니다. 복합용도 건물과 토지를 함께 매수하는 구조이므로 실제 임대수익, 공실, 건물 상태, 제외 물건과 현황을 확인한 뒤 현재 최저가의 적정성을 따로 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 725,001,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,650,010원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,080,000,000원 | 715,350,990원 |
| 3. 추가 근저당 · 주식회사신한은행 | 93,600,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회업무수탁기관중문농 | 17,268,814원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회업무수탁기관표선농 | 59,496,497원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 제주신용보증재단 | 67,681,719원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 1,318,047,030원 중 715,350,990원이 배당되고, 602,696,040원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 토지·건물 현황 메모
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 비가림도 포함됩니다.
- 건물 이용. 1층은 근린생활시설, 2·3층은 다가구 주택으로 이용 중입니다.
- 테라스. 건물 1층에 설치된 테라스는 평가에 포함됐습니다.
- 주차장. 토지 일부는 아스콘 포장되어 주차장으로 이용 중입니다.
- 제외 창고. 판넬조 판넬지붕 단층 약 9.6㎡ 창고는 매각에서 제외됩니다.
- 토지 규제. 계획관리지역이며 건축계획심의대상구역·지하수자원보전구역·생태계보전지구·경관보전지구·공장설립제한지역·하수처리구역·가축사육제한구역·성장관리계획구역 등에 포함 또는 저촉·접함 사항이 있습니다.
- 위반건축물. 확인된 위반 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 별도 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 토지·건물의 실제 가치와 임대수익을 별도로 확인하세요.
- 점유 현황 대조. 203호·301호처럼 조사상 점유자가 겹치는 호실은 실제 사용자를 확인하세요.
- 보증금 미상 점유자. 서병화·박순옥·강태호·강혜진·서정길·박용선의 계약관계를 확인하세요.
- 제외 창고. 매각 대상이 아닌 약 9.6㎡ 창고의 위치·소유·사용관계와 건물 이용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 토지 규제. 계획관리지역 외 다수 보전·제한·성장관리 관련 규제가 표시돼 있으므로 향후 활용계획과 맞는지 확인하세요.
- 배당과 명도 구분. 인수액 0원이라도 다수 점유자의 실제 퇴거·인도 절차는 별도의 시간과 협의가 필요할 수 있습니다.
맺으며 — “권리 인수 0원, 현황은 단순하지 않다”
이 사건은 권리 자체만 보면 기준이 분명합니다. 2018.01.31. 주식회사신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리와 확인된 임차관계는 매각으로 정리돼 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려온 가격만 보고 접근하기에는 확인할 것이 많습니다. 여러 호실의 임차관계, 보증금 미상 점유자, 매각 제외 창고, 복합용도 건물과 토지 규제를 함께 봐야 합니다. 실거래 시세 자료가 없는 만큼 권리는 통과, 가격은 검증, 현황은 정밀 확인이 이 물건의 핵심입니다.
