제주지방법원 2025타경2002. 서귀포시 안덕면 서광리 1392-1의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 서정남·서쥴리 각 2분의 1 공유이고, 2018.01.15. 거래가액 1,360,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그 뒤 2018.01.31. 서정남을 채무자로 한 주식회사신한은행의 채권최고액 1,080,000,000원 근저당이 설정됐고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
권리순서만 놓고 보면 말소기준 뒤에 설정된 신한은행 추가 근저당, 임차권등기, 서정남 지분 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건은 건물 전체를 여러 호실·점포가 점유하고 있고, 확인된 임차인 중 일부는 보증금 자체가 밝혀지지 않았습니다. 특히 별도로 표시된 ‘점포’는 전입일이 미상이므로, 다른 후순위 임차인과 달리 대항력을 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경2002 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 1392-1 · 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 녹차분재로 62 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 목록 1 주상용 건부지 · 목록 2 건물 1층 근린생활시설, 2·3층 다가구 주택 |
| 토지 | 637.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 광대세각 |
| 소유자 | 서정남 2분의 1 · 서쥴리 2분의 1 |
| 취득 | 2018.01.15. 소유권이전 · 거래가액 1,360,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,479,594,800원 / 1,035,716,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 2,534,060,021원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 2018.01.31. 신한은행이 기준선
2017.06.13. 설정됐던 대포새마을금고 286,000,000원 근저당과 노형새마을금고 624,000,000원 근저당은 2018.01.31. 이미 말소됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사신한은행 1,080,000,000원 근저당이 현재 말소기준이며, 이후 설정된 신한은행 93,600,000원 추가 근저당과 가압류 3건, 임차권등기 2건, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 임차인·점유자 확인이 핵심
| 성명 | 점유부분 | 전입·점유일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박정윤 | 1층 102호(실제:평면도표시 1층 101호 부분) | 2023.03.24 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임옥주 | 1층 학원상가 | 2025.07.15 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 대망 | 203호 | 2021.09.28 | 3,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서병화 | 301호 | 2024.04.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박순옥 | 302호 | 2019.09.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤주랑 | 203호 | 2023.11.28 | 40,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강태호 | 205호 | 2020.04.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강혜진 | 2층 204호 | 2025.06.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서정길 | 301호 | 2023.05.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박용선 | 안내실 | 2025.03.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고정현 | 건물2층 중 별지도면 1,2,3,4,5,6,1의 각 점을 연결한 선내부분 28.10㎡(201호) | 2023.12.07 | 45,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허준 | 건물2층 중 도면표시 1,2,3,4,1 각 점을 연결한 선내부분 약40㎡(202호) | 2024.04.09 | 25,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 점포 | 점포 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
확인된 임차·점유자 중 전입일이 있는 사람은 모두 말소기준일인 2018.01.31. 이후에 전입해 대항력이 없습니다. 고정현의 임차권등기는 보증금 45,000,000원, 허준은 25,000,000원이고 모두 말소기준 뒤입니다. 윤주랑은 40,000,000원 보증금으로 배당요구했고, 박정윤·임옥주·주식회사 대망도 후순위입니다.
반면 서병화·박순옥·강태호·강혜진·서정길·박용선은 보증금이 확인되지 않았습니다. 이들은 전입일이 모두 말소기준 뒤라 대항력 자체는 없지만, 명도·점유현황 확인은 별도로 필요합니다. 특히 별도 기재된 ‘점포’는 전입일 자체가 미상이라 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,035,716,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,757,160원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,080,000,000원 | 1,022,958,840원 |
| 3. 추가 근저당 · 주식회사신한은행 | 93,600,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회업무수탁기관중문농 | 17,268,814원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회업무수탁기관표선농 | 59,496,497원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 제주신용보증재단 | 67,681,719원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가에서는 집행비용을 제외한 금액이 말소기준 신한은행 근저당에 배당되고, 후순위 근저당·가압류까지 합친 채권 미배당액은 295,088,190원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 일괄매각·제시외 물건 — 권리보다 현장경계가 중요한 부분
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하고, 제시외 비가림도 포함됩니다.
- 1층 테라스. 건물 1층에 설치된 테라스는 감정평가에 포함됐습니다.
- 혼합용도. 목록 1 토지는 주상용 건부지, 목록 2 건물은 1층 근린생활시설·2·3층 다가구 주택으로 이용 중입니다.
- 주차장. 토지 일부는 아스콘 포장되어 주차장으로 이용 중입니다.
- 매각 제외 창고. 판넬조 판넬지붕 단층 약 9.6㎡ 제시외 창고는 매각에서 제외되며, 현황조사상 임차인 박정윤 소유로 조사됐습니다.
⑤ 토지·이용규제 메모
- 토지. 637.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·부정형이며 도로접면은 광대세각입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 361,900원/㎡입니다.
- 보전·환경. 지하수자원보전2등급·4등급 저촉, 생태계보전지구3등급 접함·5등급 포함, 경관보전지구4등급 접함·5등급 포함입니다.
- 기타 규제. 건축계획심의대상구역·공장설립제한지역·하수처리구역·가축사육제한구역에 포함되고, 도로구역·관광단지·유원지에 접합니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점포 점유자 확인. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않은 ‘점포’의 실제 점유자와 임대차 시점을 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
- 각 호실 현황 대조. 1층·2층·3층에 다수 점유자가 있으므로 현황조사와 실제 호실 표시가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 매각 제외 창고. 약 9.6㎡ 제시외 창고는 박정윤 소유로 조사됐고 매각에서 제외됩니다. 존치와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차권등기. 고정현 45,000,000원, 허준 25,000,000원 임차권등기는 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 보증금 미상 점유자. 서병화·박순옥·강태호·강혜진·서정길·박용선의 보증금은 확인되지 않았습니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로 “시세보다 싸다”는 판단은 할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원”과 “점유 확인 완료”는 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 기준선은 명확합니다. 2018.01.31. 주식회사신한은행 근저당 이후의 근저당·가압류·임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 전입일이 확인된 임차인들도 모두 말소기준 뒤라 대항력이 없습니다.
그렇다고 곧바로 ‘깔끔한 물건’으로 결론 내리기에는 확인할 것이 많습니다. 1층은 근린생활시설, 2·3층은 다가구 주택으로 사용되고 여러 점유자가 존재하며, 보증금 미상 점유자가 다수입니다. 무엇보다 전입일 자체가 확인되지 않은 점포는 대항력 가능·미상으로 남습니다. 여기에 박정윤 소유로 조사된 매각 제외 제시외 창고 약 9.6㎡도 있습니다.
현재 최저가 1,035,716,000원은 감정가 1,479,594,800원의 70%이지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 가격 메리트를 확정할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “70%까지 내려왔다”가 아니라, 미상 점포의 권리와 전체 점유·제시외 물건을 얼마나 정확히 확인했는가입니다. 등기상 인수는 낮지만 현장 확인 부담이 큰 혼합용도 물건으로 접근하는 것이 맞습니다.
