제주지방법원 2025타경2002. 서귀포시 남원읍 남원리 44-3의 기타 + 토지 물건으로, 실제 이용은 숙박시설 건부지·숙박시설·주차장입니다. 토지는 313.0㎡, 일반상업지역의 대지이며 평지·사다리형·중로각지 조건입니다. 소유자는 서정남·서쥴리 각 2분의 1 지분입니다. 현재 최저매각가는 1,597,975,000원으로 감정가 2,282,821,400원의 70%, 1회 유찰 상태입니다.
권리 측면의 핵심은 매각물건명세서에 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 적시되어 있다는 점입니다. 배당 시뮬레이션도 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액을 모두 0원으로 계산합니다. 반면 현장에는 다수의 점유자가 있고 숙박시설 운영과 연결된 공간이 여러 호실로 나뉘어 있어, 권리 인수와 별개로 명도·임대관계·영업 인수 여부를 분리해서 확인해야 하는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경2002 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 44-3 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 숙박시설 건부지 · 숙박시설 · 주차장 |
| 토지 | 대 · 313.0㎡ · 일반상업지역 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 소유자 | 서정남 2분의 1 · 서쥴리 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 2,282,821,400원 / 1,597,975,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 2,534,060,021원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 등기 발급 | 제주지방법원 서귀포등기소 · 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 명시 인수권리는 없다
말소기준은 2018.03.12 을구 10번 주식회사신한은행 근저당권 240,000,000원입니다. 같은 날 설정된 을구 9번 신한은행 근저당권 1,470,000,000원과 이후 가압류·경매개시결정은 제공된 권리 판정상 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 우리새마을금고·강상욱·박경구·광주은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 11명, 모두 기준권리 이후 전입
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 아래 11명 모두 실제 임차인·점유자로 봅니다. 전입일은 모두 2018.03.12 말소기준권리보다 늦어 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 다만 여러 점유자의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없으며, 이는 매수인의 권리 인수와 별개로 배당·명도 실무에서 원본 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박정윤 | 1층 102호(실제:평면도표시 1층 101호 부분) | 2023.03.24 | 20,000,000원 | 2,079,000원 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임옥주 | 1층 학원상가 | 2025.07.15 | 5,000,000원 | 1,000,000원 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 대망 | 203호 | 2021.09.28 | 3,000,000원 | 400,000원 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서병화 | 301호 | 2024.04.18 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박순옥 | 302호 | 2019.09.17 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤주랑 | 203호 | 2023.11.28 | 미상 | 미상 | 2026.01.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강태호 | 205호 | 2020.04.21 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허준 | 202호 | 2024.04.09 | 미상 | 미상 | 2026.01.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강혜진 | 2층 204호 | 2025.06.09 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서정길 | 301호 · 주거 | 2023.05.16 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박용선 | 안내실 | 2025.03.24 | 미상 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 구조 — 감정가 70%, 그러나 ‘싸다’ 판정은 유보
현재 최저매각가는 1,597,975,000원으로 감정가 2,282,821,400원의 70%입니다. 2회 유찰 시 1,118,582,500원, 3회 유찰 시 783,007,750원으로 낮아집니다. 그러나 비교 가능한 실거래 기준 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 특히 이 물건은 아파트가 아니라 숙박시설·토지·주차장 일괄매각이므로, 실제 수익성과 시설상태·임대현황까지 확인한 뒤 가격 상한을 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,597,975,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,379,750원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,470,000,000원 | 1,470,000,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 240,000,000원 | 109,595,250원 |
| 4. 가압류 · 고정현 | 45,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회업무수탁기관중문농 | 17,268,814원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회업무수탁기관표선농 | 59,496,497원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 제주신용보증재단 | 67,681,719원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 1,899,447,030원 가운데 1,579,595,250원이 배당되고, 미배당은 319,851,780원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 일괄매각·현장 확인 포인트
- 일괄매각. 목록 3·4·5와 제시외 시설을 함께 보는 구조입니다.
- 숙박시설. 목록 3은 숙박시설 건부지, 목록 4 건물은 숙박시설, 목록 5는 주차장으로 이용 중입니다.
- 제시외 시설. 물탱크실·창고·온수탱크실이 포함되어 평가됐습니다.
- 옥상 창고. 목록 4 건물 옥상에 있는 제시외 창고는 감정평가 당시 관계자가 현장 출입을 불허하여 기존 평가전례 등을 참작해 평가됐으므로 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
- 옥상 통신시설. 목록 4 건물 옥상에 통신중계시설이 소재합니다.
- 조경. 목록 3 지상의 조경수 및 조경석이 포함 평가됐습니다.
⑥ 토지·환금성 메모
- 토지. 지목 대, 면적 313.0㎡, 평지·사다리형·중로각지입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 토지이용상황은 주상기타입니다.
- 공시지가. 946,600원/㎡입니다.
- 지역·지구. 지하수자원특별관리구역·건축계획심의대상구역·장애물제한표면구역·공장설립제한지역·하수처리구역·가축사육제한구역·고도지구·방화지구에 포함됩니다.
- 가격 판단. 숙박시설·토지라는 비주거 자산 특성상 감정가 할인율만으로 환금성이나 적정가를 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차관계 원본 대조. 실제 임차인 11명의 계약서·사업자 또는 전입 현황·보증금·차임·점유 범위를 확인하세요.
- 중복 점유 확인. 203호에는 주식회사 대망과 윤주랑, 301호에는 서병화와 서정길이 각각 조사되어 실제 점유관계를 대조할 필요가 있습니다.
- 배당요구 확인. 윤주랑은 2026.01.09, 허준은 2026.01.15 배당요구가 확인됩니다.
- 옥상 실사. 현장 출입이 불허됐던 제시외 창고와 통신중계시설의 실제 상태·사용관계를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 숙박시설 건물·토지·주차장·제시외 시설·조경수·조경석의 포함 범위를 현황과 대조하세요.
- 가격 상한. 현재 최저가는 감정가의 70%지만, 실거래·수익가치를 별도로 확인하기 전에는 할인율 자체를 ‘가격 메리트’로 보지 않는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 현장과 운영
이 사건의 권리 결론은 비교적 명확합니다. 명시 인수권리 없음, 법정지상권 없음, 매수인 인수 0원. 그러나 물건 자체는 단순한 주택이 아닙니다. 숙박시설과 토지·주차장을 함께 매수하는 구조이고 실제 임차인 11명이 존재하며, 일부는 보증금과 차임이 확인되지 않습니다. 여기에 옥상 제시외 창고는 감정평가 당시 현장 출입이 불허됐습니다.
현재 최저가 1,597,975,000원은 감정가의 70%지만, 그 사실만으로 싸다고 결론낼 수는 없습니다. 권리는 인수 0원으로 정리되지만 가격·명도·시설·운영은 별도의 실사 영역입니다. 이 물건의 승부처는 등기보다 숙박시설의 실제 수익성, 점유관계, 제시외 시설 상태를 얼마나 정확히 확인하고 그 결과를 입찰가에 반영하느냐에 있습니다.
