제주지방법원 2025타경2002. 서귀포시 남원읍 남원리 44-3의 기타 + 토지 일괄매각 물건입니다. 등기상 소유자는 서정남·서쥴리로 각 2분의 1 지분을 보유합니다. 현재 매각대상은 목록 3의 숙박시설 건부지, 목록 4의 숙박시설, 목록 5의 주차장 이용분을 포함하고, 목록 3 지상의 조경수·조경석과 건물의 제시외 물탱크실·창고·온수탱크실도 함께 평가됐습니다.
권리구조의 기준점은 2018.03.12. 설정된 신한은행 근저당입니다. 이후 가압류 4건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 현황조사에 잡힌 11명의 점유자 역시 전입일이 모두 이 기준일보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경2002 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 44-3 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 숙박시설 건부지 · 숙박시설 · 주차장 이용 |
| 소유자 | 서정남 2분의 1 · 서쥴리 2분의 1 |
| 토지 | 313.0㎡ · 대 · 일반상업지역 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 감정가 / 최저가 | 2,282,821,400원 / 1,118,583,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 2,534,060,021원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
2018.03.12. 신한은행 근저당을 말소기준으로 보고, 이후 등기된 신한은행 근저당과 고정현·중문농·표선농·제주신용보증재단의 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 우리새마을금고·강상욱·박경구·광주은행 근저당과 서귀포시 압류는 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
② 점유자 11명 — 전원 말소기준 이후 전입
현황조사에 확인된 점유자는 11명입니다. 보증금이 확인된 점유자와 미상인 점유자가 섞여 있지만, 각 전입일이 2018.03.12. 말소기준권리보다 늦어 모두 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않은 경우가 있으므로 배당관계는 원문서와 함께 확인할 필요가 있습니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박정윤 | 1층 102호(실제:평면도표시 1층 101호 부분) | 2023.03.24 | 20,000,000원 | 2,079,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 임옥주 | 1층 학원상가 | 2025.07.15 | 5,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 대망 | 203호 | 2021.09.28 | 3,000,000원 | 400,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서병화 | 301호 | 2024.04.18 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박순옥 | 302호 | 2019.09.17 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 윤주랑 | 203호 | 2023.11.28 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 배당요구 2026.01.09 |
| 강태호 | 205호 | 2020.04.21 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 허준 | 202호 | 2024.04.09 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 배당요구 2026.01.15 |
| 강혜진 | 2층 204호 | 2025.06.09 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서정길 | 301호 | 2023.05.16 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박용선 | 안내실 | 2025.03.24 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 — 2회 유찰로 감정가 49%, 하지만 시세판단은 별개
감정가는 2,282,821,400원, 현재 최저매각가는 1,118,583,000원으로 2회 유찰 뒤 감정가의 49%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 3회 유찰 783,008,100원, 4회 유찰 548,105,670원입니다.
다만 이 물건은 동일 조건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단하면 안 됩니다. 숙박시설과 토지·주차장이 결합된 일괄매각이므로 일반 주택처럼 단순한 평형별 실거래 비교도 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,118,583,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,585,830원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,470,000,000원 | 1,104,997,170원 |
| 3. 을구 10번 근저당 · 주식회사신한은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 고정현 | 45,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회업무수탁기관중문농 | 17,268,814원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회업무수탁기관표선농 | 59,496,497원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 제주신용보증재단 | 67,681,719원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,899,447,030원 중 예상 배당은 1,104,997,170원이고, 미배당액은 794,449,860원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 토지·시설·환금성 메모
- 토지. 면적 313.0㎡, 지목 대, 일반상업지역, 토지이용상황은 주상기타입니다. 평지의 사다리형 토지이고 중로각지에 접합니다.
- 공시지가. 946,600원/㎡입니다.
- 이용. 목록 3은 숙박시설 건부지, 목록 4 건물은 숙박시설, 목록 5는 주차장으로 이용 중입니다.
- 일괄매각. 목록 4-1 물탱크실, 목록 4-2 창고, 목록 4-3 온수탱크실을 포함하고 목록 3 지상의 조경수와 조경석도 포함 평가됐습니다.
- 현장확인 주의. 목록 4-2 제시외 창고는 건물 옥상에 있으나 감정평가 당시 관계자가 현장 출입을 불허해 기존 평가전례 등을 참작해 평가됐습니다.
- 옥상 시설. 건물 옥상에 통신중계시설이 있습니다.
- 토지이용 제한. 지하수자원특별관리구역·건축계획심의대상구역·장애물제한표면구역·공장설립제한지역·하수처리구역·가축사육제한구역·일반상업지역·고도지구·방화지구에 포함됩니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 숙박시설 영업가치, 토지가치, 건물상태를 별도로 검토해야 합니다.
- 점유자 명도. 대항력은 없지만 점유자 11명이 확인되므로 실제 점유현황과 퇴거·인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 미상 보증금. 여러 점유자의 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 현황을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 옥상 창고. 감정 당시 출입이 불허된 목록 4-2 창고의 실제 상태와 면적·사용현황을 직접 확인하는 것이 중요합니다.
- 일괄매각 범위. 숙박시설 건부지·건물·주차장과 제시외 시설, 조경수·조경석의 포함 범위를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 기준으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 분명하지만, 가격은 따로 계산해야 한다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 점유자 11명도 모두 기준일 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 예상 인수액도 0원입니다. 문제는 가격과 운영자산의 복잡성입니다. 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교값이 없어 그 자체로 ‘싼 가격’이라고 말할 근거는 부족합니다. 숙박시설과 토지·주차장을 함께 보는 일괄매각이고 옥상 제시외 시설의 현장 확인 제한도 있었으므로, 권리는 통과하되 가격·현장·명도는 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다.
