의정부지방법원 2023타경1360. 고양시 일산서구 대화동 ‘고양일산호수공원가로수길’ 1층 B146호로, 감정평가상 이용상태는 판매시설입니다. 감정가는 794,000,000원이지만 9회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 32,040,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 극단적으로 낮아졌지만, 권리관계와 시장성을 따로 봐야 합니다. 권리 측면에서는 2021.06.02. 주식회사인콘의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당을 말소기준으로 삼으며, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
반면 투자판단의 핵심은 왜 9회나 유찰됐는가입니다. 감정평가상 현재 공실인 판매시설이고, 매각물건명세서에는 재매각이라고 기재되어 있으며 매수신청보증금도 20%입니다. 실거래 비교 없이 최저가가 낮다는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 수는 없습니다. 이 사건은 권리보다 환금성·수요·재매각 조건을 먼저 검증해야 하는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경1360 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 주엽로 80, 1층비146호 (대화동,고양일산호수공원가로수길) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 판매시설 · 기준시점 현재 공실 |
| 소유자 | 임지영 (2021.01.21. 소유권이전 · 거래가액 684,829,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 794,000,000원 / 32,040,000원 (9회 유찰 · 감정가 4.04%) |
| 신청채권액 | 2,196,644,148원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 재매각 조건 | 재매각 · 매수신청보증금 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.06.02. 주식회사인콘 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고 채무자는 주식회사케이스터프입니다. 이후 고양시 압류, 경매개시결정, 제이비우리캐피탈·비엔케이캐피탈·하나은행 가압류, 고양시일산서구 압류는 모두 말소기준권리 이후로 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 조사 4명, 모두 대항력 없음
현황조사상 임차인으로 조사된 사람은 4명입니다. 본건은 B146호인데 조사된 점유 부분은 B147호부터 B150호까지이며, 네 명 모두 전입일이 말소기준일인 2021.06.02. 이후입니다. 제공된 권리판정상 모두 대항력 없음입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한형주 | B동 147호 | 2023.02.27 | 55,000,000원 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한형민 | B동 148호 | 2023.02.27 | 55,000,000원 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서영화 | B동 149호 | 2023.02.22 | 55,000,000원 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 테슬라바이오페이 임지영 | B동 150호 | 2022.10.04 | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
서영화는 2023.03.29. 배당요구를 했고, 나머지 세 명은 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 다만 네 명 모두 전입 자체가 말소기준권리보다 늦어 매수인에게 보증금을 승계시키는 대항력 있는 임차인으로 판정되지 않습니다. 감정평가서상 이용상태는 현재 공실이고, 2024.01.26. 신청채권자의 임차인 권리배제신청도 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 4.04%보다 ‘9회 유찰’의 의미가 더 크다
현재 최저매각가는 32,040,000원으로 감정가 794,000,000원의 4.04%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 가격을 근거로 한 시세 검증 없이 이 비율만 보고 “싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 평가해서는 안 됩니다. 이 사건은 이미 9회 유찰됐고 재매각까지 진행되는 판매시설입니다. 반복 유찰은 현재의 최저가 자체보다 시장의 매수수요와 환금성에 더 직접적인 경고 신호입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (9회 유찰, 감정가 4%) | 32,040,000원 | 31,063,280원 | 1,552,447,416원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 (감정가 3%) | 22,428,000원 | 21,624,296원 | 1,561,886,400원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 (감정가 2%) | 15,699,599원 | 15,017,006원 | 1,568,493,690원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 32,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 976,720원 |
| 2. 근저당 · 주식회사인콘 | 1,200,000,000원 | 31,063,280원 |
| 3. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 170,167,603원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 비엔케이캐피탈주시회사 | 45,637,957원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 167,705,136원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 32,040,000원 가정 시 집행비용 976,720원을 제외한 31,063,280원이 주식회사인콘 근저당에 배당되고 후순위 채권은 배당이 없습니다. 총 채권자 미배당액은 1,552,447,416원이나, 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 1층 B146호 판매시설로, 감정평가 기준시점 현재 공실입니다. 사용승인일은 2017.09.25.입니다.
- 입지. 고양문화원 북측 인근이며 복합쇼핑몰·근린생활시설·아파트단지·공원 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 도로. 북동측 약 55m, 북서측 약 28m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역(KINTEX1단계도시개발), 도시개발구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 3,829,000원/㎡, 토지이용상황은 상업용이며 지형은 평지·사다리형입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 기본 위생·급배수·소방·승강기·에스컬레이터·주차장 설비가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 9회 유찰 원인 확인. 감정가 대비 최저가 비율보다 반복 유찰의 원인을 먼저 확인해야 합니다. 판매시설의 실제 수요와 공실 지속 가능성을 현장에서 검증하세요.
- 재매각 조건 확인. 이 사건은 재매각이며 매수신청보증금이 20%입니다. 입찰 전 보증금 조건을 반드시 원문과 대조하세요.
- 호수와 점유관계 대조. 본건은 B146호인데 현황조사 임차인의 점유 부분은 B147~150호입니다. 실제 현장 점유와 출입구·구획 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 유치권 판결 원문 확인. 250,000,000원 유치권 신고에 대해 2024가단103369 유치권부존재확인 판결이 제출되었으므로 판결문과 확정 여부를 원문으로 재확인하세요.
- 공실·관리비 확인. 감정평가상 공실입니다. 장기 공실에 따른 관리비·공용부분 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 시세 비교 없이 감정가 대비 4.04%만 보고 ‘저가’로 판단하지 말고, 동일 상가의 실제 매매·임대수요를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·유치권 판결·배당요구 및 재매각 조건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리됐지만, 9회 유찰이 더 큰 메시지다”
이 물건의 권리구조만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 조사된 임차인 4명은 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 신고 유치권도 부존재 확인판결이 제출되어 있습니다. 그래서 권리 자체가 핵심 위험은 아닙니다. 문제는 794,000,000원 감정가의 판매시설이 9회 유찰을 거쳐 32,040,000원까지 내려왔고, 다시 재매각으로 진행되고 있다는 점입니다. 실거래 근거 없이 이 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없으며, 반복 유찰은 환금성과 수요에 대한 강한 경고입니다. 권리는 정리, 가격은 검증, 환금성은 경계. 이 사건의 결론은 최저가가 아니라 실제 상가 수요와 재매각 원인을 확인한 뒤 내려야 합니다.
