의정부지방법원 2023타경1360. 고양일산호수공원가로수길 내 1층 B146호 판매시설입니다. 감정평가 당시 기호 물건들은 모두 판매시설로 이용되는 구조이며 기준시점 현재 공실로 조사됐습니다. 소유자 임지영은 2021년 1월 4일 매매를 원인으로 거래가액 684,829,000원에 취득했고, 2021년 1월 21일 소유권이전등기를 마쳤습니다.
현재 최저매각가는 45,772,000원으로 감정가의 약 5.76% 수준입니다. 그러나 이 할인율은 곧바로 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 이미 8회 유찰됐고 이번은 재매각이며, 매수신청보증금도 20%입니다. 특히 판매시설은 아파트처럼 단순한 동일평형 비교가 어렵기 때문에, 반복 유찰이라는 시장 반응 자체를 가격 판단의 중요한 경고 신호로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경1360 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 주엽로 80, 1층비146호 (대화동,고양일산호수공원가로수길) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 판매시설 · 1층 B146호 · 기준시점 공실 |
| 건물 | 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 · 사용승인일 2017.09.25 |
| 소유자 | 임지영 (2021.01.04 매매 · 거래가액 684,829,000원 · 2021.01.21 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 794,000,000원 / 45,772,000원 (8회 유찰) |
| 청구금액 | 2,196,644,148원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 재매각 조건 | 재매각 · 매수신청보증금 20% |
① 권리 흐름 — 배당 시나리오상 매수인 인수 0원
제공된 말소기준권리는 2021.06.02 주식회사인콘 근저당권 1,200,000,000원입니다. 그 뒤 고양시 압류, 경매개시결정, 제이비우리캐피탈· 비엔케이캐피탈·하나은행 가압류, 고양시일산서구 압류가 이어졌고 모두 말소기준권리 이후 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 회차 배당 시나리오의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
② 점유·임차 조사 — 신고 4명, 모두 대항력 없음
현황조사에 확인된 점유 관련 신고는 4명입니다. 모두 전입일이 말소기준권리 2021.06.02보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다. 또한 신고된 호수는 B147호부터 B150호까지로, 매각대상인 B146호와 호수가 다릅니다. 감정서상 매각대상은 기준시점 현재 공실입니다.
| 성명 | 신고 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한형주 | B동 147호 | 2023.02.27 | 55,000,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한형민 | B동 148호 | 2023.02.27 | 55,000,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서영화 | B동 149호 | 2023.02.22 | 55,000,000원 | 2023.03.29 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 테슬라바이오페이 임지영 | B동 150호 | 2022.10.04 | 10,000,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인 신고는 4명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. B150호 신고는 보증금 10,000,000원, 월차임 700,000원으로 조사됐습니다. 확정일자는 네 신고 모두 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
③ 유치권 — 2.5억 신고 있었지만 부존재 확인판결 제출
또한 2024.01.26 신청채권자의 임차인 권리배제신청이 있습니다. 감정서상 매각대상은 공실로 기재돼 있으므로, 현장에서는 B146호의 실제 점유 여부와 유치권 신고자의 현존 점유 여부를 다시 확인하는 것이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,772,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,223,896원 |
| 2. 근저당 · 주식회사인콘 | 1,200,000,000원 | 44,548,104원 |
| 3. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 170,167,603원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 비엔케이캐피탈주시회사 | 45,637,957원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 167,705,136원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 배당대상 채권 합계는 1,583,510,696원, 배당액은 44,548,104원, 미배당 부족액은 1,538,962,592원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 더 내려가도 채권 부족만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 45,772,000원 | 44,548,104원 | 1,538,962,592원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 32,040,399원 | 31,063,672원 | 1,552,447,024원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 | 22,428,279원 | 21,624,570원 | 1,561,886,126원 | 0원 |
현재 회차에서 신청채권자 청구금액은 2,196,644,148원이지만 시나리오상 신청채권자 배당액은 0원으로 표시됩니다. 9회·10회 유찰 시에도 신청채권자 배당은 0원이고, 매수인 인수도 0원입니다. 즉 추가 유찰이 매수인 인수부담을 늘리는 구조는 아니지만, 채권자 측 미회수 규모는 더 커집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 판매시설이며 기준시점 현재 공실입니다. 아파트나 주거용 오피스텔과 달리 실제 임대수익과 상권 회복 여부가 환금성의 핵심입니다.
- 입지. 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 고양문화원 북측 인근으로, 복합쇼핑몰·각종 근린생활시설·아파트단지·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 약 55m, 북서측 약 28m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 지구단위계획구역(KINTEX1단계도시개발) · 도시개발구역 · 과밀억제권역 등이며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 공시지가. 3,829,000원/㎡, 토지면적 19,364.1㎡, 평지의 사다리형 토지입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 설비. 위생·급배수·소방·승강기·에스컬레이터·주차장설비 등이 설치돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 이번 매각은 재매각이며 매수신청보증금은 20%입니다. 일반적인 회차와 동일하게 생각하면 안 됩니다.
- B146호 현장 점유. 감정서상 공실이지만 현황조사 점유 신고는 B147~B150호로 기재돼 있습니다. 매각대상 B146호의 실제 점유 상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 유치권 현장확인. 250,000,000원 유치권 신고에는 부존재확인 판결이 제출됐지만, 신고자의 실제 점유 여부와 판결·집행 상태를 원본으로 대조해야 합니다.
- 선행 근저당 원본 대조. 2021.01.21 근저당과 2023.06.26 확정채권양도 이력이 있으므로 최신 등기부에서 말소·이전 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 공실 비용. 판매시설 공실 상태에서는 관리비·보유비용과 임차인 유치기간이 수익률을 크게 좌우할 수 있습니다.
- 감정가 할인율 맹신 금지. 감정가 794,000,000원 대비 45,772,000원까지 하락했지만, 8회 유찰된 시장 반응을 함께 봐야 합니다.
- 수익성 직접 산정. 실제 임대 가능 보증금·월세와 관리비, 공실기간을 확인해 낙찰가가 아니라 총투입원가 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “5.76%까지 내려왔다”보다 “왜 8번 유찰됐나”
표면적인 숫자는 강렬합니다. 감정가 794,000,000원짜리 물건이 45,772,000원까지 내려왔습니다. 권리 계산만 보면 매수인 인수는 0원이고, 신고 점유자들도 대항력이 없으며 유치권 신고에는 부존재확인 판결까지 제출됐습니다.
하지만 이 물건의 핵심은 권리보다 환금성입니다. 판매시설이 공실인 상태에서 이미 8회 유찰됐고 이번은 재매각입니다. 이는 감정가 대비 할인율만으로 설명할 수 없는 시장의 거부 신호입니다. 따라서 결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격 매력도는 임대수익과 현장 상권을 확인하기 전까지 보수적으로 판단하는 쪽입니다. 싸게 보이는 가격보다 실제로 다시 임대하고 다시 팔 수 있는지가 승부처입니다.
