의정부지방법원 2023타경1360. 고양시 일산서구 대화동 ‘고양일산호수공원가로수길’ 1층 B147호입니다. 감정평가상 이용상태는 판매시설이며 기준시점 현재 공실입니다. 소유자는 임지영으로, 2021.01.21. 거래가 684,829,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 회차 최저매각가는 45,772,000원으로 감정가의 5.76% 수준까지 내려와 있습니다.
권리 쪽에서는 자동 판정된 말소기준권리가 2021.06.02. 설정된 주식회사인콘 근저당권 1,200,000,000원입니다. 이후 경매개시결정과 가압류들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 “인수 0원”과 “투자성이 좋다”는 전혀 다른 문제입니다. 이 사건의 핵심은 권리보다 8회 반복 유찰과 판매시설의 환금성에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경1360 · 임의경매개시결정 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 주엽로 80, 1층비147호 (대화동,고양일산호수공원가로수길) |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 감정평가상 판매시설 · 현재 공실 |
| 건물 | 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 내 1층 · 사용승인일 2017.09.25 |
| 소유자 | 임지영 · 2021.01.21. 소유권이전 · 거래가액 684,829,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 794,000,000원 / 45,772,000원 · 8회 유찰 |
| 청구금액 | 2,196,644,148원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준으로 제시된 권리는 2021.06.02. 주식회사인콘의 근저당권입니다. 이후 2023.02.28. 임의경매개시결정, 제이비우리캐피탈·비엔케이캐피탈·하나은행의 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 호실별 확인 필요
임차인 조사에는 실제 임차인 4명이 기재돼 있고, 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 네 명 모두 전입일이 2021.06.02. 말소기준일보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 이 물건의 표시인 B동 147호에는 한형주가 기재돼 있으며, 나머지는 B동 148호부터 150호로 각각 표시돼 있습니다.
| 임차인 / 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 한형주 · B동 147호 | 2023.02.27 | 55,000,000원 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한형민 · B동 148호 | 2023.02.27 | 55,000,000원 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서영화 · B동 149호 | 2023.02.22 | 55,000,000원 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 테슬라바이오페이 임지영 · B동 150호 | 2022.10.04 | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
서영화는 2023.03.29. 배당요구를 한 것으로 기재돼 있으나 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않습니다. 다른 임차인 역시 확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제 여부를 임의로 단정할 수 없습니다. 다만 대항력 판정 자체는 모두 말소기준일 이후 전입이라는 이유로 없음으로 정리돼 있습니다.
③ 가격 — 감정가 5.76%라고 해서 곧바로 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
감정가는 794,000,000원, 현재 최저매각가는 45,772,000원으로 감정가의 5.76%입니다. 절대적인 할인폭만 보면 매우 크게 보이지만, 이 사건에 대조할 수 있는 실거래 시세가 확인되지 않는 상태에서 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
오히려 시장이 보내는 직접적인 신호는 8회 유찰이라는 사실입니다. 감정평가상 용도도 주거가 아닌 판매시설이고 현재 공실입니다. 따라서 핵심은 “7억대 감정가가 4천만원대로 내려왔다”가 아니라, 왜 그 가격에서도 반복적으로 매수자가 붙지 않았는지를 현장 임대수요·동선·점포 가시성·관리비·상권 상태와 함께 확인하는 것입니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,772,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,223,896원 |
| 2. 근저당 · 주식회사인콘 | 1,200,000,000원 | 44,548,104원 |
| 3. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 170,167,603원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 비엔케이캐피탈주시회사 | 45,637,957원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 167,705,136원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권자 총 채권액 1,583,510,696원 중 예상 배당액은 44,548,104원이며, 미배당액은 1,538,962,592원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아져도 채권 부족은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 | 45,772,000원 | 44,548,104원 | 1,538,962,592원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 32,040,399원 | 31,063,672원 | 1,552,447,024원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 | 22,428,279원 | 21,624,570원 | 1,561,886,126원 | 0원 |
추가 유찰 시에도 계산상 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 하지만 매각가격이 더 내려갈수록 채권자 미배당액은 증가합니다. 이 구조에서 매수인의 판단 포인트는 채권자의 손실 규모가 아니라 낙찰 후 해당 판매시설을 실제로 임대하거나 되팔 수 있는가입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기호 물건들은 감정평가상 모두 판매시설로 이용되는 구조이며 기준시점 현재 공실 상태입니다.
- 주위환경. 고양문화원 북측 인근으로 복합쇼핑몰·각종 근린생활시설·아파트단지·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 약 55m, 북서측 약 28m 내외 포장도로에 접해 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지는 인접지와 등고평탄한 사다리형입니다.
- 계획·규제. 지구단위계획구역(KINTEX1단계도시개발), 도시개발구역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 3,829,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 기본적인 위생·급배수·소방·승강기·에스컬레이터·주차장 설비가 설치돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 이번 매각은 재매각이며 매수신청보증금은 20%입니다. 일반적인 회차와 혼동하지 말고 입찰 당일 보증금 요건을 확인해야 합니다.
- B147호 현황 확인. 감정서상 공실과 현황조사에 기재된 B147호 한형주의 임차관계를 함께 대조해 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 유치권 판결 원문. 250,000,000원 공사대금 유치권 신고에 대해 부존재 확인판결이 제출돼 있으므로 판결문과 매각대상 범위를 직접 확인하는 것이 안전합니다.
- 8회 유찰 원인. 상가 동선, 전면 노출, 내부 상태, 공실 기간, 임대수요, 관리비 등을 조사해 반복 유찰이 가격 문제인지 구조적 환금성 문제인지 구분해야 합니다.
- 감정가 할인율 착시. 45,772,000원이 감정가 794,000,000원의 5.76%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 호실별 임차관계. 조사자료에는 B147호부터 B150호까지 서로 다른 임차인이 표시돼 있으므로 대상 호실과 각 점유관계를 구분해 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·유치권 관련 판결 및 매각조건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 “왜 8번 유찰됐나”가 중요하다
이 사건은 배당 계산상 매수인 인수액이 0원이고, 임차인 네 명도 모두 말소기준일 이후 전입입니다. 250,000,000원의 유치권 신고 역시 부존재 확인판결이 제출돼 있어 표면적인 권리 리스크는 상당 부분 정리돼 있습니다.
그러나 현재 최저가가 45,772,000원까지 내려온 것은 이미 8회 유찰을 거친 결과입니다. 물건도 아파트가 아니라 공실 판매시설이고 이번은 재매각입니다. 비교 가능한 실거래가 없이 감정가 대비 할인폭만 보고 가격 메리트를 부여하는 것은 위험합니다. 이 물건은 권리는 통과, 가격은 시세 검증 필요, 환금성은 강한 현장확인 필요로 정리하는 것이 맞습니다.
