의정부지방법원 2023타경1360. 고양시 일산서구 대화동 고양일산호수공원가로수길의 1층 판매시설입니다. 감정서에는 기호(1)-(5)가 모두 판매시설로 이용되는 물건이며 기준시점 현재 공실이라고 기재돼 있습니다. 감정가 794,000,000원에서 9회 유찰돼 현재 최저매각가는 32,040,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 부동산 실거래 비교자료가 없으므로, 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 단정하는 것은 위험합니다.
소유자는 임지영이며 2021.01.21. 거래가액 684,829,000원으로 소유권을 취득했습니다. 권리판정상 말소기준권리는 2021.06.02. 설정된 주식회사인콘 근저당권 1,200,000,000원입니다. 이후 경매개시결정과 가압류들은 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당에서는 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경1360 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 주엽로 80, 1층비147호 (대화동, 고양일산호수공원가로수길) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 판매시설 · 감정서 기준 현재 공실 |
| 소유자 | 임지영 (2021.01.21. 거래가액 684,829,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 794,000,000원 / 32,040,000원 (9회 유찰) |
| 청구금액 | 2,196,644,148원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 재매각 조건 | 재매각 · 매수신청보증금 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
권리판정상 말소기준은 2021.06.02. 주식회사인콘 근저당권입니다. 2023.02.28. 임의경매개시결정, 제이비우리캐피탈·비엔케이캐피탈·하나은행의 가압류는 모두 말소기준권리 이후 등기로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리됩니다. 배당모형상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 임차관계 — 조사 4건 모두 대항력 없음
조사기록에는 임차·점유 관련 4건이 확인되지만 모두 전입일이 말소기준권리인 2021.06.02.보다 늦어 대항력이 없습니다. 감정서에서는 기준시점 현재 공실로 기재돼 있으므로, 현장 점유상태는 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한형주 | B동 147호 | 2023.02.27 | 55,000,000원 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한형민 | B동 148호 | 2023.02.27 | 55,000,000원 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서영화 | B동 149호 | 2023.02.22 | 55,000,000원 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 테슬라바이오페이 임지영 | B동 150호 | 2022.10.04 | 10,000,000원 / 700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 위 4건은 중복 합산되는 보증기관 신고가 아니라 실제 조사된 임차·점유관계 4건으로 봅니다. 서영화는 2023.03.29. 배당요구를 한 기록이 있고, 나머지는 배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
③ 가격 — 감정가 대비 4.04%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 회차의 최저매각가는 32,040,000원으로 감정가 794,000,000원의 4.04% 수준입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 크지만, 이 물건은 이미 9회 유찰됐고 현재 재매각입니다. 특히 감정서상 용도는 아파트가 아니라 판매시설이며 현재 공실입니다.
동일 물건의 최근 실거래나 임대수익 자료가 확인되지 않기 때문에 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가해 등급을 올릴 수 없습니다. 반복 유찰 자체가 시장에서 가격·환금성·활용성에 대한 검증이 충분하지 않았음을 보여주는 신호이므로, 응찰 전에는 실제 매매 가능 가격과 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 32,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 976,720원 |
| 2. 근저당 · 주식회사인콘 | 1,200,000,000원 | 31,063,280원 |
| 3. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 170,167,603원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 비엔케이캐피탈주시회사 | 45,637,957원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 167,705,136원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권총액 1,583,510,696원 중 예상 배당액은 31,063,280원이며, 미배당액은 1,552,447,416원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 고양문화원 북측 인근. 복합쇼핑몰·근린생활시설·아파트단지·공원이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정서상 기호(1)-(5) 모두 판매시설이며 기준시점 현재 공실 상태입니다.
- 건물. 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 내 1층 판매시설이며 사용승인일은 2017.09.25.입니다.
- 도로. 북동측 노폭 약 55m, 북서측 노폭 약 28m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역(KINTEX1단계도시개발) 등이며 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정서상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 9회 유찰된 판매시설이고 현재 공실이므로 실제 매수층과 임차수요 확인이 핵심입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 재확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 4.04%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 실제 매매 가능 가격을 조사하세요.
- 임대수요 확인. 감정서상 현재 공실인 판매시설입니다. 주변 상가 공실률과 임대 가능 조건을 현장에서 확인하세요.
- 유치권 판결 대조. 김종필의 250,000,000원 유치권 신고와 2024가단103369 유치권부존재확인 판결 제출 내용을 원본으로 확인하세요.
- 점유 확인. 조사된 임차관계와 감정서의 현재 공실 기재가 함께 존재하므로 입찰 직전 실제 점유자를 다시 확인하세요.
- 재매각 조건. 재매각이며 매수신청보증금이 20%입니다. 일반 회차와 보증금 조건이 다릅니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 유치권 관련 판결문을 직접 확인하세요.
맺으며 — “4.04%”보다 “왜 9번 유찰됐나”가 중요하다
이 사건은 현재 최저가가 감정가의 4.04%까지 내려와 숫자만 보면 강하게 눈에 띕니다. 그러나 감정서상 용도는 판매시설이고 현재 공실이며, 이미 9회 유찰 후 재매각입니다. 실거래 시세 자료도 없어 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다.
권리 쪽은 상대적으로 단순합니다. 말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정은 소멸하고, 조사된 임차 4건도 모두 대항력이 없으며 배당모형상 인수액은 0원입니다. 유치권 신고에는 부존재 확인판결이 제출돼 있습니다. 그래서 이 물건의 승부처는 권리보다 환금성과 실제 가치입니다. 권리는 정리형, 가격은 검증형. 반복 유찰의 원인을 해소할 수 있는 매수자에게만 의미가 있는 물건입니다.
