의정부지방법원 2023타경8699. 파주시 야당동 케이힐스 1층 101호 근린시설입니다. 감정가는 1,557,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가격은 534,051,000원입니다. 말소기준은 2020.09.14 수협은행 근저당권 3,492,000,000원으로, 이후 파주시 압류 2건과 수협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 101호 임차인 유명희 역시 2023.05.12 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
그러나 이 사건의 핵심은 단순한 등기 순위가 아닙니다. 매각물건명세서에는 현재 음식점으로 이용 중인 근린생활시설이며, 임차인 유명희가 2025.08.07 41,500,000원 유치권을 신고한 사실과, 신청채권자가 임차인 부담의 원상복구 약정을 근거로 2025.08.14 유치권배제신청서를 제출한 사실이 함께 적혀 있습니다. 따라서 배당표상 인수액 0원과 별개로, 유치권의 성립·존속 여부는 입찰 전 반드시 확인해야 할 쟁점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경8699 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 심학산로 628, 1층101호 (야당동,케이힐스) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 현재 음식점 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 중 1층 101호 |
| 소유자 | 케이프라퍼티주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,557,000,000원 / 534,051,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 2,369,376,230원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
소유권은 2020.06.17 케이프라퍼티주식회사에 보존등기됐고 같은 날 우리자산신탁주식회사 앞으로 신탁됐다가 2020.09.14 신탁등기가 말소됐습니다. 바로 그날 설정된 수협은행 근저당권 3,492,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2023년 파주시 압류 2건과 수협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 101호 임차인은 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유명희 | 케이힐스 101호 | 50,000,000원 | 4,000,000원 | 2023.05.12 | 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 광명대창집 파주야당점(이난주) | 케이힐스 1층 102호 | 40,000,000원 | 3,500,000원 | 2023.07.11 | 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
실제 임차인은 2명으로 기록돼 있으나, 본건 101호와 직접 연결되는 임차인은 유명희입니다. 유명희의 전입일은 2023.05.12로 말소기준 2020.09.14보다 늦어 대항력이 없고, 광명대창집 파주야당점(이난주) 역시 2023.07.11 전입으로 대항력이 없습니다. 두 임차인 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 시세 검증은 별개
현재 최저매각가격은 534,051,000원으로 감정가 1,557,000,000원의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 시나리오는 373,835,700원, 5회 유찰 시에는 261,684,989원입니다.
다만 이 사건에는 동일 물건·동일 상권의 실거래 비교자료가 제공돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수 없습니다. 특히 본건은 근린시설이고 이미 3회 유찰됐으며 유치권 신고까지 존재하므로, 감정가 할인폭보다는 실제 임대수익·공실 위험·상권 거래가와 유치권 처리 결과를 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 534,051,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,740,510원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 3,492,000,000원 | 526,310,490원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 수협은행 채권최고액 3,492,000,000원 중 526,310,490원이 배당되고 2,965,689,510원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 값입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 야당역(경의중앙선) 북측 인근이며 주변은 상업용건물·오피스텔·업무시설 등이 밀집한 성숙중인 상업지대입니다.
- 교통. 차량진입이 자유롭고 인근에 버스정류장 및 야당역이 있어 대중교통편익은 무난한 편입니다.
- 이용. 본건 101호는 현재 음식점으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 21층 중 1층입니다.
- 도로. 북측 6차로, 남측 왕복 2차로 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역(파주운정지구)·일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 토지 공시지가는 4,040,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화설비와 옥내주차장 자주식 117대, 기계식 240대가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 원문 확인. 유명희의 41,500,000원 유치권 신고 내용과 신청채권자의 2025.08.14 배제신청 사유를 원문으로 대조하세요.
- 대항력과 유치권을 구분. 유명희는 임차인으로서는 대항력이 없지만, 유치권 주장은 별개의 법적 쟁점입니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 통상적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20% 조건입니다.
- 수익성 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 음식점 임대료·공실·상권 매매사례를 별도로 확인해 최저가의 적정성을 검증해야 합니다.
- 점유 확인. 본건은 현재 음식점으로 이용 중이므로 현 점유자와 실제 영업·명도 상황을 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 관련 서류를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·유치권신고서·유치권배제신청서를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기상 0원”과 “현장 리스크 0”은 다르다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2020.09.14 수협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 101호 임차인 유명희도 말소기준 이후 전입이어서 대항력이 없으며 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 결론을 거기서 끝내면 안 됩니다. 유명희의 41,500,000원 유치권 신고와 신청채권자의 유치권배제신청이 함께 존재합니다. 게다가 근린시설이 3회 유찰돼 감정가의 34.3%까지 내려온 상태지만 이를 검증할 실거래 시세 자료는 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 권리는 정리되지만 현장·법률 쟁점 확인이 필요한 물건으로 보는 것이 맞습니다. 가격보다 먼저 유치권의 성립 여부와 실제 상권가치를 확인해야 합니다.
