452,074,000원
의정부지방법원 2023타경8699. 파주시 야당동 케이힐스 1층 102호로, 감정평가 이용상태는 근린생활시설·음식점입니다. 등기상 소유자는 케이프라퍼티주식회사이고, 말소기준은 2020년 9월 14일 설정된 수협은행 근저당권 3,492,000,000원입니다. 이후 파주시 압류 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계 역시 본건 102호만 보면 단순합니다. 현황조사상 광명대창집 파주야당점(이난주)이 보증금 40,000,000원·월세 3,500,000원으로 점유하고 있고, 전입일은 2023.07.11.로 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 이 임차인의 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 이 사건의 실제 승부처는 임차보증금이 아니라 별도로 신고된 유치권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경8699 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 심학산로 628, 1층102호 (야당동,케이힐스) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 21층 건물 중 1층 · 현재 음식점으로 이용중 |
| 소유자 | 케이프라퍼티주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,318,000,000원 / 452,074,000원 (3회 유찰) |
| 사건 청구액 | 2,369,376,230원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원, 유치권은 별도 확인
말소기준은 2020.09.14. 수협은행 근저당권입니다. 2023.11.21. 파주시 압류, 2023.12.12. 임의경매개시결정, 2024.02.26. 파주시 압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2020.06.17. 우리자산신탁 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유명희 | 케이힐스 101호 | 2023.05.12 | 50,000,000원 / 4,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 광명대창집 파주야당점(이난주) | 케이힐스 1층 102호 | 2023.07.11 | 40,000,000원 / 3,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
본건 102호와 직접 관련된 점유자는 광명대창집 파주야당점(이난주) 1명입니다. 유명희의 점유 부분은 101호이므로 본건 102호의 임차보증금 인수액에 합산하지 않습니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%라도 ‘싸다’는 결론은 금물
현재 최저매각가는 452,074,000원으로 감정가 1,318,000,000원의 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 본건은 아파트가 아니라 1층 근린시설·음식점이고, 이미 3회 유찰됐으며 유치권 신고까지 존재합니다. 따라서 단순히 감정가 대비 하락률만 보고 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 452,074,000원 | 445,153,260원 | 3,046,846,740원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 316,451,800원 | 311,221,475원 | 3,180,778,525원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 221,516,260원 | 217,615,032원 | 3,274,384,968원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 452,074,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 6,920,740원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 3,492,000,000원 | 445,153,260원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 452,074,000원 가정 시 수협은행 근저당은 445,153,260원을 배당받고 3,046,846,740원이 미배당으로 남습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 근린시설로, 본건 102호는 현재 음식점으로 이용중입니다. 철근콘크리트구조 21층 건물 중 1층입니다.
- 입지. 경기도 파주시 야당동 소재 야당역(경의중앙선) 북측 인근이며, 주변은 상업용건물·오피스텔·업무시설 등이 밀집한 성숙중인 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 야당역이 있어 대중교통 편익은 무난한 편입니다.
- 도로. 북측으로 6차로, 남측으로 왕복 2차로 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화설비가 있고, 옥내주차장은 자주식 117대·기계식 240대입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 4,040,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 이미 3회 유찰된 근린시설인 만큼 감정가 할인폭 자체보다 실제 상가수요와 임대수익, 현재 음식점 점유관계를 중심으로 환금성을 점검할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 원본 확인. 주식회사 와이제이하우징의 130,994,028원 유치권 신고와 2025.07.28. 유치권배제신청서의 내용 및 이후 처리 상태를 반드시 대조해야 합니다.
- 102호 점유관계 확인. 광명대창집 파주야당점(이난주)의 보증금 40,000,000원·월세 3,500,000원 및 실제 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다. 대항력은 없지만 명도 과정은 별도입니다.
- 101호와 혼동 금지. 유명희의 점유 부분은 케이힐스 101호입니다. 본건 102호 권리분석에 해당 보증금 50,000,000원을 합산하면 안 됩니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%인 조건을 반영해 입찰 자금을 준비해야 합니다.
- 유찰폭 과신 금지. 최저가 452,074,000원이 감정가의 34.3%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 근린시설의 상권·임대수익·공실 가능성과 유치권 위험을 함께 검토해야 합니다.
- 배당 외 항목. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당관계는 원본 서류와 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·유치권신고서·유치권배제신청서를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준은 명확합니다. 수협은행 근저당 이후 압류와 경매개시결정은 소멸하고, 본건 102호 임차인도 말소기준 이후 전입이어서 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 130,994,028원의 유치권 신고가 있고, 배제신청서가 제출됐다는 사실까지 확인됩니다. 배제신청 자체를 곧바로 유치권 소멸 확정으로 볼 수는 없습니다. 여기에 3회 유찰된 근린시설·음식점이라는 환금성 변수와 매수신청보증금 20%의 특별매각조건도 겹칩니다.
따라서 현재 최저가 452,074,000원을 단순히 감정가 1,318,000,000원의 34.3%라는 이유로 ‘싸다’고 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 등기·임차인은 정리형이지만 유치권은 확인형, 가격 판단은 보수적으로. 이 물건은 유치권 문제와 상가가치를 먼저 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 하는 사건입니다.
