의정부지방법원 2024타경9057. 파주시 탄현면 성동리 251-30의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 등기부상 현재 소유자는 양동준이고, 핵심 권리는 2023.08.30 설정된 오창신용협동조합의 채권최고액 768,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당이 말소기준이므로 그 뒤에 들어온 국민건강보험공단 압류, 토스뱅크·근로복지공단·경북 신용보증재단·소상공인시장진흥공단의 가압류, 국세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
확인된 전입자는 임호성·성기경 2명입니다. 두 사람 모두 전입일이 2024.08.30으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 이 사건에서는 전입 자체가 말소기준보다 후순위이므로 낙찰자에게 보증금이 승계되는 선순위 임차인 구조로 보기는 어렵습니다. 성기경은 2025.02.06 배당요구를 했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경9057 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 탄현면 성동리 251-30 · 경기도 파주시 탄현면 요풍길 68-25 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 현황 단독주택 등 이용 |
| 토지 | 대 363.0㎡ · 계획관리지역 · 완경사 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 양동준 |
| 감정가 / 최저가 | 582,344,220원 / 407,641,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 669,826,052원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 토지는 건물의 대지로 이용 중 · 건물 일부 공사 미완료 확인 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2020.06.26 일산신용협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 2020.07.16 교보자산신탁주식회사 명의의 신탁 역시 2023.08.30 신탁재산 귀속으로 정리됐습니다. 이후 양동준에게 소유권이 이전되고 같은 날 오창신용협동조합 근저당이 설정되었습니다. 이 근저당권은 2026.03.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 확정채권양도를 원인으로 이전됐지만, 말소기준의 기준일 자체는 2023.08.30입니다.
② 임차인 — 전입은 확인되지만 모두 말소기준 이후
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임호성 | 2024.08.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 성기경 | 2024.08.30 | 미상 | 미상 | 2025.02.06 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 확인된 점유·전입자는 2명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고자는 없습니다. 두 사람의 보증금은 확인되지 않았지만 전입일이 모두 말소기준권리인 2023.08.30보다 뒤입니다. 따라서 현 자료 기준으로는 매수인이 보증금을 인수하는 대항력 임차인으로 분류되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 ‘저렴’ 판정 금지
현재 최저매각가는 407,641,000원으로 감정가 582,344,220원의 70%입니다. 그러나 이 물건은 단독주택과 토지를 함께 보는 개별성이 큰 부동산이고, 비교할 최근 12개월 평균 거래가나 최신 실거래가가 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가보다 30% 낮다 = 시세보다 싸다”라고 연결해서는 안 됩니다.
가격 판단에서는 건물 일부 공사가 마무리되지 않았다는 감정평가 확인사항, 토지 363.0㎡의 이용상태와 도로조건, 계획관리지역 및 성장관리계획구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 조건을 현장에서 대조해야 합니다. 감정가와 최저가만으로 환금성과 실제 매매가치를 확정하기 어려운 유형입니다.
④ 예상배당표 (매각가 407,641,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,476,410원 |
| 2. 근저당 · 오창신용협동조합 | 768,000,000원 | 401,164,590원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 97,924,338원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 11,166,670원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 20,285,536원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 70,903,574원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 총 채권액 998,280,118원 중 401,164,590원이 배당되고, 미배당은 597,115,528원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)
- 입지. 성동IC 남서측 인근이며 주변은 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 대중교통 편익은 보통입니다.
- 이용상태. 현황 단독주택 등으로 이용 중입니다. 토지는 목록 건물의 대지로 이용되고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 2층 건이며 외벽은 벽돌붙임 마감 등, 창호는 샷시 창호입니다. 전기·위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 공사상태. 건물은 일부 공사를 마무리하지 못한 것으로 감정평가 시 확인됐습니다.
- 토지. 대 363.0㎡, 계획관리지역, 완경사·세로장방 형태, 세로한면(가) 도로접면입니다. 공시지가는 396,300원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 현장사항. 일부 적치물이 확인됐고, 일부 지상에 텃밭 등이 존재하는 것으로 확인됐습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 싸지는 만큼 배당 부족은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 407,641,000원 | 401,164,590원 | 597,115,528원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 285,348,700원 | 280,553,818원 | 717,726,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 199,744,090원 | 196,147,673원 | 802,132,445원 | 0원 |
유찰이 이어져도 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 다만 이는 “권리 인수액”에 관한 판단입니다. 285,348,700원이나 199,744,090원이 실제 시장가보다 싼지는 실거래 자료 없이 단정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입자 현황 재확인. 임호성·성기경의 실제 점유 범위와 임대차관계, 보증금, 확정일자를 매각물건명세서 원본과 현장에서 다시 대조해야 합니다.
- 건물 미완성 부분 확인. 일부 공사가 마무리되지 않은 상태이므로 필요한 추가공사 범위와 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 중 당해세가 존재하면 선순위 배당이 발생할 수 있으므로 교부청구 내역과 배당요구 종기 이후 자료를 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역을 포함한 각종 토지이용 규제가 실제 취득·이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 적치물·텃밭 확인. 현장 적치물과 일부 지상 텃밭의 현황, 점유주체, 인도 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 조사. 감정가의 70%라는 비율만으로 저가매수라고 판단하지 말고 주변 단독주택·토지의 실제 거래사례와 건물 상태를 함께 비교해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “가격 메리트”는 미확정
이 사건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2023.08.30 오창신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 전입자 두 명은 모두 2024.08.30 전입이라 대항력이 없습니다. 현재 407,641,000원 매각가 가정에서 매수인 인수도 0원입니다.
반면 투자 판단의 어려움은 부동산 자체에 있습니다. 단독주택 + 토지라는 개별성이 있고, 건물 일부 공사가 완료되지 않았으며, 토지에는 여러 이용·규제 조건이 존재합니다. 무엇보다 최근 실거래 비교값이 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 결론은 권리 인수는 비교적 명확, 가격과 물건상태는 보수적으로 검증입니다.
