의정부지방법원 2024타경9057. 파주시 탄현면 성동리 251-30의 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 현재 소유자는 양동준이고, 말소기준권리는 2023.08.30 설정된 오창신용협동조합 근저당권 768,000,000원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 토스뱅크·근로복지공단·경북 신용보증재단·소상공인시장진흥공단 가압류, 국 압류와 경매개시결정이 이어졌으며, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
권리만 보면 말소기준 이후 등기가 정리되는 구조지만, 이 물건의 판단 포인트는 낮아진 최저가 자체가 아니라 주택의 실제 상태와 환금성입니다. 감정가 582,344,220원에서 2회 유찰되어 최저매각가는 285,349,000원까지 내려왔습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경9057 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 탄현면 성동리 251-30 · 경기도 파주시 탄현면 요풍길 68-25 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 현황 단독주택 등 |
| 토지 | 대 · 363.0㎡ · 계획관리지역 · 완경사 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 양동준 |
| 감정가 / 최저가 | 582,344,220원 / 285,349,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 669,826,052원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2023.08.30 설정된 오창신용협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 압류·가압류와 2024.12.11 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이 근저당권은 2026.03.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기되었습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차·점유 — 전입자 2명 모두 말소기준 이후
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임호성 | 2024.08.30 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 확정일자 미상 |
| 성기경 | 2024.08.30 | 미상 | 없음 | 2025.02.06 | 확정일자 미상 |
두 사람 모두 전입일이 말소기준권리인 2023.08.30보다 늦은 2024.08.30이므로 대항력은 없습니다. 따라서 배당을 받지 못한 보증금이 있더라도 낙찰자에게 대항해 인수를 요구하는 구조는 아닙니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계는 원문 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 검증이 비어 있다
현재 최저매각가는 285,349,000원으로 감정가 582,344,220원의 49% 수준입니다. 2회 유찰 후 가격이 크게 내려왔다는 사실은 분명하지만, 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래가 확인되지 않아 이를 곧바로 ‘시세보다 저렴하다’고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 285,349,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,794,886원 |
| 2. 근저당권 · 오창신용협동조합 | 768,000,000원 | 280,554,114원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 97,924,338원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 11,166,670원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 20,285,536원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 70,903,574원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 998,280,118원 중 예상 배당액은 280,554,114원, 미배당은 717,726,004원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 일괄매각·건물 상태 체크
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각합니다. 토지는 건물의 대지로 이용 중입니다.
- 건물 상태. 건물은 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 2층이며 외벽은 벽돌붙임 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 미완료 공사. 건물 일부 공사를 마무리하지 못한 상태가 감정평가 때 확인됐습니다.
- 현장 상태. 일부 적치물이 확인됐고, 지상 일부에 텃밭 등이 존재하는 것으로 확인됐습니다.
- 공부와 현황. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입지·토지 규제 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성동IC 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 편익은 보통입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역(주거복합 Zone)에 포함됩니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 한강 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 면적 363.0㎡, 지목 대, 완경사·세로장방이며 공시지가는 396,300원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 직접 검증. 현재 최저가가 감정가의 49%이지만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어, 현장 인근 단독주택·토지 거래와 매물 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 미완료 공사 확인. 건물 일부 공사가 마무리되지 않았으므로 잔여 공사 범위와 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 임호성·성기경의 실제 점유 범위, 보증금 및 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 압류 3건 중 당해세 해당분이 있으면 배당순위에 영향을 줄 수 있으므로 세금 관련 원문 확인이 필요합니다.
- 토지 이용·규제 확인. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 제한보호구역, 토지거래계약 허가 관련 사항을 실제 취득 목적과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘물건 상태와 가격 검증’이 승부처
이 사건은 말소기준권리 이후의 권리들이 매각으로 정리되고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 조사된 전입자 2명도 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없습니다. 권리 인수 측면은 비교적 명확합니다.
반면 가격과 물건 자체는 신중하게 봐야 합니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 시세 비교가 없고, 건물 일부 공사가 완료되지 않았으며 압류·세금 확인과 단독주택 특유의 환금성 검토가 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 0원, 가격은 현장과 시세 검증 후 판단”으로 정리하는 것이 적절합니다.
