의정부지방법원 2024타경9057. 경기도 파주시 탄현면 성동리 251-32의 단독주택 및 토지입니다. 감정평가상 현황은 단독주택 등으로 이용 중이고, 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층입니다. 토지는 대 240㎡, 계획관리지역이며 현재 최저매각가는 감정가 437,626,400원의 70%인 306,338,000원입니다.
권리구조의 기준점은 2023.08.30 설정된 오창신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 768,000,000원이며, 이후 설정된 국민건강보험공단 압류, 토스뱅크·경북 신용보증재단·소상공인시장진흥공단 가압류, 국 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2026.03.10에는 이 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 권리의 순위 기준일 자체는 2023.08.30입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경9057 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 탄현면 성동리 251-32 · 경기도 파주시 탄현면 요풍길 68-43 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 현황 단독주택 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 · 벽돌붙임 마감 등 · 샷시 창호 |
| 토지 | 대 240㎡ · 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 양동준 |
| 감정가 / 최저가 | 437,626,400원 / 306,338,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 오창신용협동조합 / 669,826,052원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.30 오창신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 768,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸
2020.06.26 일산신용협동조합의 채권최고액 2,918,500,000원 근저당권이 먼저 존재했지만 2023.08.30 일부포기로 이미 말소됐습니다. 같은 날 양동준 명의로 소유권이 이전되고 오창신용협동조합 근저당권이 설정됐기 때문에, 현재 분석의 말소기준은 2023.08.30 을구 2번 근저당권입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임호성 | 2024.08.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 성기경 | 2024.08.30 | 미상 | 2025.02.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
두 사람 모두 전입일이 2024.08.30로, 말소기준권리인 2023.08.30 근저당권보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없습니다. 성기경은 2025.02.06 배당요구를 했지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 확정하기 어렵습니다. 임호성 역시 보증금·확정일자와 배당요구 여부를 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 306,338,000원으로 감정가 437,626,400원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 수치가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 이 물건의 권리상 실질취득액은 인수 0원을 반영해 현재 최저가와 같은 306,338,000원이지만, 이 금액이 시장가보다 낮은지는 별도의 거래사례 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 306,338,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,088,732원 |
| 1. 을구 2번 근저당권 · 오창신용협동조합 | 768,000,000원 | 301,249,268원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 97,924,338원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 20,285,536원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 70,903,574원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 987,113,448원 중 배당액은 301,249,268원, 미배당은 685,864,180원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 탄현면 성동리 ‘성동IC’ 남서측 인근이며, 주위는 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재해 대중교통 편익은 보통입니다.
- 이용상태. 현황 단독주택 등으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 대 240㎡, 계획관리지역, 완경사 사다리형 토지이며 공시지가는 396,300원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 현장 상태. 일부 적치물이 확인됐고, 토지 지상에 일부 텃밭 등이 존재합니다. 감정평가에는 적치물을 고려하지 않았습니다.
- 일괄매각. 매각물건명세서상 일괄매각이며, 토지는 건물의 대지로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 임호성·성기경의 보증금과 확정일자, 배당요구 관계를 매각물건명세서와 관련 문건에서 최종 확인하세요.
- 명도 준비. 대항력은 없지만 실제 점유자가 확인된 물건이므로 점유 범위와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당권은 2026.03.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 최신 등기부에서 권리변동을 다시 대조하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물의 일괄매각 범위, 텃밭·적치물의 위치와 실제 이용상태를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율보다 인근 단독주택·토지 거래사례와 개별 토지가치를 먼저 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·제한보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획의 실제 영향을 입찰 전에 확인하세요.
- 배당 변동 요소. 당해세와 임차인 최우선변제는 현재 예상배당에 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 문건과 최신 명세서를 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 아직 검증 전”
이 사건에서 가장 중요한 권리 결론은 명확합니다. 말소기준은 2023.08.30 근저당권이고, 확인된 실제 임차인 2명은 모두 2024.08.30 전입이라 대항력이 없습니다. 후순위 압류·가압류도 매각으로 소멸하므로 현재 가정에서 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 1회 유찰로 최저가는 감정가의 70%인 306,338,000원까지 내려왔지만, 비교할 실거래가 없으므로 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 단독주택과 토지의 일괄매각이고 일부 텃밭·적치물이 확인되며 토지이용 규제도 여러 항목이 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리 인수보다는 실제 점유·토지 상태와 시장가격 검증이 승부처입니다.
