의정부지방법원 2024타경9057. 경기도 파주시 탄현면 성동리 소재 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 2층 주택으로 조사되었으며, 토지 자료상 면적은 240.0㎡입니다. 소유자 양동준 명의로 2023년 8월 30일 소유권이전이 이루어졌고, 같은 날 오창신용협동조합의 채권최고액 768,000,000원 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당권을 기준으로 후순위 압류와 가압류, 경매개시결정이 이어진 사건입니다.
표면적인 가격 변화는 큽니다. 감정가 437,626,400원에서 세 차례 유찰된 현재 최저매각가는 150,106,000원입니다. 다만 아파트와 달리 단독주택·토지는 개별 입지, 건물 상태, 토지 이용제한과 매수 수요에 따라 환금성이 크게 달라집니다. 감정가 대비 하락 폭은 확인되지만 실제 시장가격 대비 할인 여부는 아직 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경9057 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 탄현면 성동리 251-32 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 탄현면 요풍길 68-43 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 2층 · 현황 단독주택 등으로 이용 |
| 토지 | 240.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 |
| 소유자 | 양동준 (2023.08.30 소유권이전) |
| 감정가 | 437,626,400원 |
| 최저매각가 | 150,106,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 | 오창신용협동조합 |
| 청구금액 | 669,826,052원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.30 오창신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 768,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2026.03.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 근저당권
이 사건의 중요한 특징은 과거 신탁등기와 고액 근저당권이 현재의 인수권리로 남아 있는 구조가 아니라는 점입니다. 2020년 일산신용협동조합의 채권최고액 2,918,500,000원 근저당권은 2023년 8월 30일 말소되었고, 교보자산신탁주식회사 명의 신탁도 같은 날 신탁재산 귀속과 함께 정리되었습니다.
현재 경매의 말소기준은 2023.08.30 설정된 오창신용협동조합의 근저당권입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 토스뱅크·경북 신용보증재단·소상공인시장진흥공단 가압류, 국세 관련 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 따라서 배당받지 못한 후순위 채권이 있다는 사실 자체가 매수인의 채무승계를 의미하지는 않습니다.
② 임차·점유 관계 — 전입자 2명, 보증금 미상
현황조사에서 임호성·성기경 2명의 전입이 확인됩니다. 두 사람 모두 전입일이 2024.08.30으로, 말소기준권리 설정일인 2023.08.30보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일 기준으로는 선순위 대항력이 없는 것으로 판정됩니다. 다만 보증금, 확정일자, 실제 임대차계약 내용이 확인되지 않았으므로 배당 및 명도 문제를 별도로 검토해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임호성 | 2024.08.30 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 추정 |
| 성기경 | 2024.08.30 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 추정 |
이 사건에서 실제로 조사된 전입·점유 관련자는 2명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고자는 확인되지 않습니다. 그러나 임대관계 자체가 미상으로 조사되어 있어, 두 사람이 각각 어떤 계약 또는 점유 권원으로 거주하는지 확정할 수 없습니다.
③ 최저가와 시세 — 할인율은 크지만 실거래 검증이 필요하다
현재 최저매각가는 감정가의 34.3%입니다. 감정가 대비 상당히 낮아진 가격이지만, 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 150,106,000원이 현재 시장가격보다 낮은지, 또는 시장에서 수용 가능한 가격인지 판단할 직접적인 근거가 없습니다.
| 감정평가액 | 437,626,400원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 150,106,000원 |
| 감정가 대비 | 34.3% |
| 유찰 횟수 | 3회 |
| 최근 실거래 시세 | 비교가격 미확인 |
| 배당모형상 인수액 | 0원 |
| 최저가 기준 권리취득 합계 | 150,106,000원 (별도 취득비용 제외) |
④ 예상배당표 (매각가 150,106,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,901,484원 |
| 1. 근저당 · 오창신용협동조합 | 768,000,000원 | 147,204,516원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크 | 97,924,338원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 20,285,536원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 70,903,574원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최저가 150,106,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,901,484원을 제외한 147,204,516원이 선순위 근저당권에 배당되는 구조입니다. 그 결과 후순위 가압류권자에게 배당될 금액은 없으며, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.
전체 채권액은 987,113,448원, 예상 채권배당액은 147,204,516원, 미배당액은 839,908,932원입니다. 이는 채권자들이 회수하지 못하는 금액이지, 낙찰자가 그대로 부담하는 채무가 아닙니다.
배당액은 집행비용 추정과 채권최고액 기준의 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 공동담보관계 및 근저당권 이전등기에 따른 실제 배당권자와 배당액도 변동할 수 있으므로 확정배당표로 사용해서는 안 됩니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 더 낮은 가격과 더 큰 미배당
| 회차 | 최저매각가 | 채권배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 150,106,000원 | 147,204,516원 | 839,908,932원 |
| 4회 유찰 시 | 105,074,200원 | 102,803,161원 | 884,310,287원 |
| 5회 유찰 시 | 73,551,940원 | 71,828,005원 | 915,285,443원 |
현재 3회 유찰 상태에서 채권자가 회수하지 못하는 금액은 839,908,932원입니다. 추가 유찰이 발생하면 매각대금은 줄어들고 채권자들의 미배당액은 더욱 커지는 구조입니다.
반면 계산상 매수인 인수액은 모든 제시 시나리오에서 0원입니다. 따라서 채권 미회수액이 커진다고 해서 그 금액이 낙찰자에게 자동으로 이전되는 것은 아닙니다. 다만 임대차·점유 관계가 완전히 확인된 것은 아니므로, 모형상 인수 0원과 실제 명도·취득비용 0원을 혼동해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 파주시 탄현면 성동리 성동IC 남서측 인근에 위치하며, 단독주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 감정요항표상 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 편익은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물로, 외벽은 벽돌붙임 마감 등이며 샷시 창호를 사용합니다. 전기설비와 위생설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 토지 형상. 완경사·사다리형이며, 도로접면은 세로한면(가)으로 기재되어 있습니다. 토지 자료상 면적은 240.0㎡, 공시지가는 396,300원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역(주거복합 Zone)에 해당합니다. 토지 이용 및 개발 가능성을 판단할 때 세부 제한을 확인해야 합니다.
- 기타 제한. 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 한강수계 폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다. 토지 자료에는 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함되어 있어 최신 지정 상태와 해당 거래의 허가 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고, 위반건축물 여부는 확인된 자료상 해당 사항이 없습니다.
- 현장 상태. 일부 적치물과 텃밭이 확인되어 있습니다. 감정평가에서는 적치물을 별도로 고려하지 않았으므로 실제 제거·정리 비용과 점유관계를 확인해야 합니다.
- 환금성. 단독주택·토지는 개별성이 강한 유형입니다. 최근 비교 실거래가 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 재매각 가능한 가격인지 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최신 등기부 확인. 오창신용협동조합 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내용과 공동담보관계, 경매기록상 채권승계 내역을 대조하세요.
- 임차관계 확인. 임호성·성기경의 임대차계약, 실제 점유구역, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요. 확인된 전입일 기준 대항력이 없더라도 명도와 최우선변제 검토는 필요합니다.
- 일괄매각 목록 대조. 목록 3 토지와 목록 4 건물의 관계를 포함해 매각대상 토지·건물 전체가 무엇인지 확인하고, 공동담보로 기재된 다른 부동산과 구분하세요.
- 적치물·텃밭 조사. 현장 적치물의 소유자, 점유 여부, 정리 가능성과 비용을 확인하세요.
- 토지이용규제 확인. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 군사시설 관련 제한보호구역, 토지거래허가구역의 최신 지정 및 적용 내용을 확인하세요.
- 시세 확인. 감정가 대비 34.3%라는 수치와 실제 시장가치가 낮다는 것은 같은 뜻이 아닙니다. 인근 단독주택·토지의 유사 거래가격과 매도 소요기간을 확인하세요.
- 배당·체납 확인. 예상배당표는 추정치입니다. 당해세·소액임차인 최우선변제 가능성, 공동담보 배당관계 및 미납 공과금을 점검하세요.
- 명도와 건물 상태 확인. 전입자 2명의 실제 거주·점유 상태, 건물 하자와 보수비용, 인도 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건 진행상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 중요한 것은 실제 가치와 점유관계”
이 사건의 숫자는 확실히 눈길을 끕니다. 감정가 437,626,400원인 단독주택·토지가 세 번 유찰되어 최저매각가 150,106,000원, 감정가 대비 34.3%까지 내려왔습니다.
권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2023년 오창신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 과거 신탁과 선행 근저당권은 이미 정리되어 있습니다. 후순위 압류·가압류는 매각으로 소멸하며, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 전입·점유 관계가 확인된 2명의 보증금과 실제 임대차관계가 미상이고, 근저당권 이전 및 공동담보관계도 확인할 필요가 있습니다. 토지 이용제한, 적치물, 텃밭과 건물 상태에 따른 추가 비용도 고려해야 합니다.
특히 3회 유찰되었음에도 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않았다는 점이 중요합니다. 감정가보다 크게 낮아졌다는 이유만으로 시장가격보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 권리상 말소 구조는 긍정적이지만, 점유와 환금성에 대한 확인 없이는 입찰을 권하기 어렵습니다.
종합 판단은 C등급. 권리상 인수 가능액은 낮게 평가되지만, 점유·임대차 미확인, 다회유찰, 개별성이 강한 단독주택·토지의 환금성, 토지 규제와 현장 정리 문제를 함께 고려한 결과입니다. 권리구조는 검토 가능, 가격 적정성과 현장 리스크는 추가 확인이 필요한 물건입니다.
