인천지방법원 2021타경521675. 인천 미추홀구 용현동 하임빌 2층 201호, 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 2019.12.23 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 안의 2층이며, 대상 면적은 81.57㎡입니다. 등기상 근저당은 없고, 말소기준권리는 2021.04.26 주식회사 오케이저축은행 가압류 17,957,288원입니다. 이후 강제경매개시결정과 국민건강보험공단·미추홀구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 등기권리보다 임차관계 확인이 먼저입니다. 박혜련의 전입일은 2021.02.19로 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수는 없습니다. 현재 단계의 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 만약 실제 보증금이 낙찰가보다 크고 배당되지 않은 채 매수인에게 승계되는 구조라면, 실질취득액은 낮아진 낙찰가가 아니라 승계되는 보증금 수준으로 결정될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2021타경521675 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 토금남로17번길 6, 2층201호 (용현동,하임빌) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 81.57㎡ · 9층 건물 중 2층 201호 |
| 사용승인 | 2019.12.23 |
| 소유자 | 박미순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 3,793,000원 (16회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오케이캐피탈 주식회사 / 25,360,015원 |
| 말소기준권리 | 2021.04.26 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 · 17,957,288원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소보다 앞선 임차인 전입이 핵심
말소기준은 2021.04.26 오케이저축은행 가압류입니다. 2021.09.30 강제경매개시결정, 2021.12.09 국민건강보험공단 압류, 2022.02.23 미추홀구 압류는 매각으로 소멸합니다. 2020.01.10 생보부동산신탁으로의 소유권이전 신탁은 2021.02.19 신탁재산 귀속으로 이미 말소됐습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박혜련 | 2021.02.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
이 임차인의 전입은 말소기준권리보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 우선변제 범위도, 낙찰 후 매수인에게 남을 미배당 보증금도 산정할 수 없습니다. 실질취득액이 얼마인지 현재 숫자로 확정할 수 없다는 점이 이 사건의 가장 큰 리스크입니다.
② 시세 비교 — 표면 최저가는 2.0%, 실질취득은 아직 미상
하임빌 81.57㎡ 거래는 4건이 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 193,000,000원이며 최신 거래는 2025.12의 200,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래 대비 16.1% 높은 추세입니다. 전체 4건 평균 179,650,000원보다 최근 가격대를 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 81.57㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2025.04 | 81.57㎡ | 5 | 186,000,000원 |
| 2024.12 | 81.57㎡ | 5 | 157,600,000원 |
| 2023.11 | 81.57㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 193,000,000원 |
최저매각가 3,793,000원은 최근 12개월 평균의 2.0%입니다. 숫자만 보면 극단적으로 낮지만, 이 사건에서는 그 비율이 곧 매수인의 실제 취득원가를 뜻하지 않습니다. 박혜련의 보증금이 확인되고 그중 낙찰 후 승계될 미배당액이 정리되어야 낙찰가 + 인수액 기준으로 시세와 비교할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,793,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 468,274원 |
| 1. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 17,957,288원 | 3,324,726원 |
| 2. 경매개시결정 · 오케이캐피탈 주식회사 | 25,360,015원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 43,317,303원 중 예상배당은 3,324,726원이고, 미배당은 39,992,577원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 박혜련의 보증금이 미상이므로 이 표의 배당결과만으로 임차보증금 승계액까지 0원이라고 볼 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 16회 유찰 | 3,793,000원 | 3,324,726원 | 39,992,577원 |
| 17회 유찰 시 | 3,034,400원 | 2,579,781원 | 40,737,522원 |
| 18회 유찰 시 | 2,427,520원 | 1,983,825원 | 41,333,478원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 ‘토지금고시장’ 북서측 인근. 다세대주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하고 주위여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2019.12.23 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물. 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,426,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 하임빌은 4세대 규모이고, 경매 평균 유찰 12.2회·낙찰률 9.09%입니다. 현재 물건도 16회 유찰돼 향후 재매각 유동성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박혜련 보증금 확인. 전입일 2021.02.19, 보증금·확정일자 미상입니다. 실질취득액을 결정하는 최우선 확인사항입니다.
- 대항력 확정 금지. 말소기준보다 전입이 빠르더라도 보증금과 점유관계 등 핵심 내용이 미상인 상태에서는 ‘대항력 있음’으로 단정하지 말고 가능·미상으로 다뤄야 합니다.
- 실질취득액으로 시세 비교. 최근 12개월 평균 193,000,000원, 최신 거래 200,000,000원과 비교할 때는 최저가 3,793,000원이 아니라 확인된 인수액을 더한 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 16회 유찰 원인 점검. 하임빌 경매 평균 유찰도 12.2회입니다. 권리·점유·상품성·환금성 측면에서 반복 유찰의 원인을 확인해야 합니다.
- 특별매각조건 확인. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 내부 상태 확인. 감정 시 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 점유상태와 내부 상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차관계와 실거래 자료를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “379만원”보다 먼저 볼 숫자는 임차보증금이다
이 사건의 표면 숫자는 강렬합니다. 감정가 274,000,000원에서 16회 유찰돼 최저매각가가 3,793,000원, 최근 12개월 실거래 평균 193,000,000원의 2.0%까지 내려왔습니다. 하지만 실제 투자 판단의 핵심 숫자는 아직 확인되지 않은 박혜련의 보증금입니다.
전입일은 2021.02.19로 말소기준권리 2021.04.26보다 앞서며, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 대항력은 가능·미상이고, 매수인이 승계할 미배당 보증금도 확정할 수 없습니다. 보증금 승계가 확인되는 경우에는 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실제 취득원가가 낮아지지 않을 수 있습니다.
결론은 ‘초저가’가 아니라 ‘확인 전 보류’입니다. 16회 유찰, 하임빌 평균 12.2회 유찰, 4세대 규모의 환금성 부담까지 겹칩니다. 임차보증금과 배당·승계 범위를 확인해 실질취득액을 먼저 만든 뒤, 그 숫자를 최근 12개월 평균 193,000,000원과 최신 거래 200,000,000원에 비교해야 합니다.
