6,665,000원
인천지방법원 2023타경515650. 인천 연수구 청능대로 109의 3층 51호로, 감정 이용상태는 판매 및 영업시설이며 기준시점 당시 공실입니다. 감정가는 236,000,000원이지만 10회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 6,665,000원입니다. 단순 할인율만 보면 감정가의 2.82%까지 내려온 상태입니다.
그러나 이 물건은 일반적인 아파트처럼 가격만 비교해 접근하기 어렵습니다. 매각물건명세서에는 3층이 출입구 쪽 일부를 제외하고 전체적으로 공실·소등된 상태라고 기재돼 있고, 오픈상가 각 호수의 위치는 가설벽체·건축물 현황도·A4 건물번호 표지·외부 관찰 등을 이용해 확인했습니다. 특히 바닥 경계표지와 건물번호 표지가 견고하지 않으며 정확한 위치·경계·면적은 전문가의 측량감정이 필요하다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2023타경515650 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 청능대로 109, 3층51호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 판매 및 영업시설 · 공실 |
| 건물 | 철골조·철근콘크리트조 평스라브지붕 · 지하 6층 / 지상 12층 · 사용승인 2000.11.30 |
| 소유자 | 주식회사에스제이텍 |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 6,665,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 1,249,154,128원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 1,333,000원 |
① 권리 흐름 — 계산상 인수 0원, 그러나 등기 원본 대조가 핵심
신고된 임차인은 없습니다. 감정요항에서는 임대 관계를 미상으로 기재하고 있고, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 데이터상 말소기준은 2023.04.20. 안산세무서장의 압류로 잡혀 있으며, 이후의 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가의 2.82%가 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
현재 최저가 6,665,000원은 감정가 236,000,000원의 2.82%입니다. 11회 유찰 시 4,665,500원, 12회 유찰 시 3,265,850원으로 내려가는 시나리오도 잡혀 있습니다. 다만 이 사건은 직접 비교할 실거래 가격을 기준으로 한 시세 판단이 아니라, 감정가 대비 유찰률만 확인 가능한 구조입니다. 따라서 최저가가 극단적으로 낮다는 이유만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 | 6,665,000원 | 2.82% | 0원 |
| 11회 유찰 시 | 4,665,500원 | 1.98% | 0원 |
| 12회 유찰 시 | 3,265,850원 | 1.38% | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 6,665,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 519,970원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,145,030원 |
현재 계산표는 매각대금 6,665,000원에서 집행비용 519,970원을 제외한 6,145,030원을 소유자 잔여로 잡고 있습니다. 반면 각 회차 계산에서는 신청채권 1,249,154,128원에 대한 예상배당이 0원으로 표시돼 있습니다. 이 두 결과를 그대로 확정 배당으로 해석하기보다는 실제 채권계산서와 배당순위를 원본으로 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연수고등학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 수인분당선 연수역이 있어 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 판매 및 영업시설이며 기준시점 현재 공실입니다. 3층은 출입구 쪽 일부를 제외하고 전체적으로 공실·소등 상태로 조사됐습니다.
- 도로. 남서측 약 30m, 남동측 약 12m, 북서측 약 6m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·사다리형입니다. 공시지가는 4,747,000원/㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함 또는 저촉되는 것으로 표시돼 있습니다.
- 환금성. 10회 유찰된 판매·영업시설이고 동일 층의 공실 비중이 높아, 감정가 대비 할인율과 별개로 실제 매수 수요와 재매각 가능성을 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호실 위치·경계 확인. 51호의 실제 위치, 경계, 면적을 현황도와 현장에서 대조하고 필요하면 전문가 측량감정을 거치는 것이 핵심입니다.
- 표지 설치 부담. 현재 경계표지와 건물번호표지가 관련 요건을 갖추지 못한 것으로 기재돼 있어, 매수 후 이를 구비해야 할 필요성을 비용·절차에 반영해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 농업협동조합자산관리회사 및 심예원 관련 근저당권 이전·변경 등기의 현재 효력을 최신 등기사항전부증명서에서 확인해야 합니다.
- 배당 계산 대조. 신청채권 1,249,154,128원에 대한 회차별 배당이 0원으로 표시되는 반면 별도 배당표에는 소유자 잔여가 산출돼 있으므로 채권계산서와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 입찰보증금. 특별매각조건에 따라 일반적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%인 1,333,000원이 필요합니다.
- ‘감정가 대비 97% 이상 할인’에 현혹되지 않기. 직접 비교 가능한 실거래 시세 없이 감정가 할인율만으로 저가 매수 여부를 판단하지 마십시오.
맺으며 — 666만원보다 먼저 볼 것은 ‘무엇을 사는가’다
감정가 236,000,000원에서 10회 유찰돼 6,665,000원까지 내려온 숫자는 강렬합니다. 하지만 이 물건은 가격보다 목적물 특정이 먼저입니다. 판매·영업시설인 3층 대부분이 공실이고, 각 호실을 나누는 경계와 번호표지가 견고하지 않으며 전문가 측량감정 필요성이 명시돼 있습니다. 게다가 특별매각조건으로 보증금이 20%이고, 기존 근저당권의 이전·변경 표기와 배당 계산도 원본 대조가 필요한 상태입니다.
계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 그것만으로 이 물건을 단순한 ‘초저가 물건’으로 볼 수는 없습니다. 10회 유찰·공실 판매시설·경계표지 문제·등기 및 배당 확인 필요성이 동시에 겹칩니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 얼마나 낮은지가 아니라, 6,665,000원에 실제로 어떤 범위의 목적물을 취득하게 되는지를 입찰 전에 확정하는 것입니다.
