인천지방법원 2024타경15546. 청라레이크봄 2층 230호로, 감정평가상 현재 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 이수지는 2021.09.09. 매매를 원인으로 2021.09.28. 소유권을 이전받았고, 등기 당시 거래가액은 365,890,000원입니다. 같은 날 신한은행 근저당 채권최고액 636,000,000원이 설정됐고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준입니다.
현재 최저매각가는 84,035,000원으로 감정가의 24.01% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건에는 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율은 확인할 수 있어도, 실제 시장가격 대비 저평가 여부는 판단할 수 없습니다. 4회 유찰이라는 사실 자체도 가격과 상품성, 수요를 별도로 점검해야 할 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경15546 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라한내로100번길 8-28(청라동), 2층230호 (청라동,청라레이크봄) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린시설 · 현재 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 이수지 (2021.09.09. 매매, 2021.09.28. 소유권이전 · 거래가액 365,890,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 84,035,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 556,054,568원 |
| 말소기준권리 | 2021.09.28. 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 636,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차인은 비대항
말소기준은 2021.09.28. 신한은행 근저당권입니다. 2024년에 설정된 국민은행 가압류 41,303,769원, 한국양계축산업협동조합 가압류 117,600,000원, 국 압류, 인천신용보증재단 가압류 70,839,584원과 2024.11.25. 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 이전 안양농업협동조합 근저당권 984,000,000원은 2021.09.28. 이미 말소됐습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영연 | 주거 | 2023.03.17 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김영연은 2023.03.17. 전입했고, 말소기준일 2021.09.28.보다 늦어 대항력이 없습니다. 2025.02.11. 배당요구를 했으며, 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않습니다. 보증금 10,000,000원은 매수인 승계액으로 산정되지 않았습니다.
② 가격 판단 — 24.01%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가 350,000,000원에 대해 현재 최저매각가는 84,035,000원입니다. 현재 회차의 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액도 84,035,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아, 이 금액이 실제 시세보다 낮은지 여부는 판단할 근거가 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 84,035,000원 | 82,122,370원 | 783,620,983원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 58,824,499원 | 57,365,658원 | 808,377,695원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 41,177,149원 | 40,035,960원 | 825,707,393원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당 규모는 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 채권자의 미회수액이 크다는 사실보다 근린생활시설 자체의 실제 시장가격과 환금성을 얼마로 볼 것인지가 더 중요한 입찰 판단 요소입니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,035,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,630원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 636,000,000원 | 82,122,370원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 41,303,769원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국양계축산업협동조합 | 117,600,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 인천신용보증재단 | 70,839,584원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 1,912,630원 공제 후 신한은행 근저당에 82,122,370원이 배당되고, 나머지 채권자와 소유자 잔여는 0원입니다. 전체 채권자 청구액 865,743,353원 중 예상 배당액은 82,122,370원, 미배당은 783,620,983원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 청라동 소재 “청라3동 행정복지센터” 동측 인근입니다. 주변은 오피스텔과 각종 근린생활시설·판매시설이 소재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고, 인근 노변에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 현재 근린생활시설로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 11층 건물 내 제2층 제230호로 기재되어 있습니다.
- 도로·토지. 북측으로 중로변 포장도로와 접하며, 토지는 대체로 등고 평탄한 가로장방형으로 청라레이크봄 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 2,873.5㎡, 공시지가는 4,330,000원/㎡입니다.
- 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 포함되고, 중로2류와 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함되어 있습니다.
- 건물 상태. 기본적인 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있고, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최저가 84,035,000원은 감정가의 24.01%이지만, 실거래 비교가격이 없으므로 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 4회 유찰 원인 확인. 현재까지 4회 유찰됐습니다. 권리 인수는 0원이므로, 가격 외에도 근린생활시설의 수요·상품성·현장 상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 임차인 현황 확인. 김영연은 보증금 10,000,000원·월세 1,000,000원, 전입 2023.03.17.로 대항력은 없고 2025.02.11. 배당요구를 했습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인이 필요합니다.
- 사용상태 대조. 임차인 사용은 ‘주거’로 표시된 반면 감정평가의 이용상태는 ‘근린생활시설’입니다. 실제 점유와 이용상태를 현장에서 대조하세요.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당 채권최고액 636,000,000원에는 청라레이크봄 제2층 제231호가 공동담보로 기재되어 있습니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정이므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 검증 필요”
이 사건의 권리구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2021.09.28. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 김영연도 기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없고, 현재 매수인 인수액은 0원입니다. 그래서 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 84,035,000원입니다.
문제는 권리가 아니라 가격의 확신입니다. 감정가 350,000,000원에서 4회 유찰되어 24.01%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 가격이 없어 이것이 실제 시장가격보다 싼지 확인할 근거가 없습니다. 여기에 감정평가상 근린생활시설인 반면 임차인의 사용 표기는 주거로 서로 다릅니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원”이라는 권리상 장점은 분명하지만, “84,035,000원이 싼 가격인가”는 현장과 시장을 별도로 검증해야 하는 사건입니다.
