인천지방법원 2024타경15546. 청라레이크봄 2층 231호로, 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 현재 소유자는 이수지이고, 2021.09.28 소유권이전 당시 거래가액은 365,890,000원입니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당권 636,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 국민은행·한국양계축산업협동조합·인천신용보증재단의 가압류와 국의 압류, 신한은행의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 임차인 김영연은 보증금 10,000,000원, 월차임 1,000,000원이고 2023.03.17 전입했습니다. 이는 말소기준일 2021.09.28보다 늦어 대항력이 없으며, 2025.02.11 배당요구를 했습니다. 따라서 이 임차보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경15546 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라한내로100번길 8-28(청라동), 2층231호 (청라동,청라레이크봄) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 현재 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 이수지 · 2021.09.28 소유권이전 · 거래가액 365,890,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 84,035,000원 |
| 유찰 | 4회 · 현재 회차 감정가 24% |
| 청구금액 | 556,054,568원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
과거 안양농업협동조합 근저당권 984,000,000원은 2021.09.28 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 신한은행 근저당권 636,000,000원입니다. 이후 국민은행 가압류 41,303,769원, 한국양계축산업협동조합 가압류 117,600,000원, 국의 압류, 인천신용보증재단 가압류 70,839,584원, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영연 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 2023.03.17 | 2025.02.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
김영연의 전입신고는 2023.03.17로 말소기준 2021.09.28 이후입니다. 따라서 대항력은 없고, 보증금 10,000,000원을 매수인이 인수하는 구조도 아닙니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 봐야 합니다. 예상배당에서는 임차인 배당이 별도로 반영되지 않았고 당해세·최우선변제 역시 미반영되어 있습니다.
③ 4회 유찰 — 최저가 하락보다 반복 유찰의 의미가 중요
현재 최저매각가는 84,035,000원으로 감정가 350,000,000원의 24% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 58,824,499원, 그 다음은 41,177,149원입니다. 그러나 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 실거래로 가격을 단순 비교하기 어렵고, 현재 자료만으로 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,035,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,630원 |
| 2. 신한은행 근저당 | 636,000,000원 | 82,122,370원 |
| 3. 국민은행 가압류 | 41,303,769원 | 0원 |
| 4. 한국양계축산업협동조합 가압류 | 117,600,000원 | 0원 |
| 5. 인천신용보증재단 가압류 | 70,839,584원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 총 채권 865,743,353원 중 82,122,370원이 배당되고, 미배당은 783,620,983원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 근린생활시설로 이용중입니다.
- 위치. 인천광역시 서구 청라동 소재 청라3동 행정복지센터 동측 인근이며, 부근에 오피스텔·각종 근린생활시설·판매시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 노변에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 11층 건물 내 2층 구분건물이며, 기본적인 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대상물건 북측으로 중로변 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 2,873.5㎡, 공시지가 4,330,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 김영연은 대항력이 없지만 현재 실제 점유 상태와 인도 협의 가능성은 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 우선변제 여부 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 배당표와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 상가 수익성 점검. 현재 근린생활시설인 만큼 실제 임대료·공실·관리비·업종 제한과 주변 상권 수요를 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 4회 유찰이 단순 가격 문제인지, 공실·수익성·관리 상태·상권 경쟁 등 다른 원인인지 현장 확인이 필요합니다.
- 배당 변동성. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 4회 유찰은 이유를 확인해야 한다”
이 사건의 권리분석 자체는 어렵지 않습니다. 말소기준은 2021.09.28 신한은행 근저당이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 모두 소멸합니다. 임차인 김영연도 전입일이 늦어 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 물건은 아파트가 아니라 근린생활시설이며, 이미 4회 유찰됐습니다. 현재 최저가 84,035,000원이 감정가 350,000,000원의 24%까지 내려왔다고 해서 그것만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다. 실거래 비교보다 중요한 것은 실제 임대수익, 공실 가능성, 상권 수요, 그리고 반복 유찰의 원인을 확인하는 일입니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 현장 검증이 필요한 물건입니다.
