서울남부지방법원 2025타경797. 서울 금천구 가산동의 가산대명벨리온 제1층 제101호입니다. 등기상 집합건물이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 사건 용도에는 대지로 표시되어 있지만, 분석 대상은 제101호의 집합건물 권리와 관련 토지 권리를 함께 살펴야 하는 물건입니다.
소유자는 한성유엘산업주식회사입니다. 2018년 1월 24일 하나은행의 채권최고액 986,400,000원 근저당권이 설정됐고, 이후 2024년 8월 29일 같은 은행이 채권최고액 600,000,000원의 근저당권을 추가 설정했습니다. 여러 채권자의 가압류와 압류가 이어졌으며, 하나은행이 임의경매를 신청했습니다.
건물 등기만 보면 말소기준 이후의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이번 사건은 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 토지 별도등기에 지상권이 명시돼 있기 때문입니다. 건물 등기상 채권의 소멸 여부와 별개로, 토지 권리가 매각 후 어떻게 처리되는지가 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경797 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 776 가산대명벨리온 제1층 제101호 도로명주소: 서울특별시 금천구 가산디지털2로 127-33 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 사건 용도 대지 · 감정평가상 근린생활시설 이용 |
| 층 / 건물구조 | 제1층 제101호 · 철근콘크리트구조 · 강화유리 창호 등 |
| 사용승인일 | 2017.11.27 |
| 소유자 | 한성유엘산업주식회사 |
| 감정가 | 2,000,000,000원 |
| 최저매각가 | 1,024,000,000원 (감정가의 51.2% · 3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 하나은행 / 1,626,327,861원 |
| 말소기준권리 | 2018.01.24 을구 1번 하나은행 근저당권 채권최고액 986,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 별도등기 | 1토지(을구 1번 지상권설정) |
① 권리 흐름 — 건물 후순위 권리와 토지 지상권을 구분해야 한다
말소기준은 2018.01.24 설정된 하나은행 근저당권입니다. 뒤이어 설정된 하나은행 근저당권과 하나카드·중소기업은행·기술보증기금·구유정의 가압류, 금천구의 압류등기는 건물 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 국민은행의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 이력으로 현재 존속하는 담보권에 합산하지 않습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 선순위 대항력 없음
| 임차인 / 점유 | 전입일 / 확정일자 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강영호 전부 |
2024.10.29 확정 2024.10.29 |
70,000,000원 월 3,300,000원 |
없음 | 확인 필요 확정일자 기재 · 배당요구 확인 |
승계 아님 |
| 김하선 전부 |
2020.01.10 확정일자 미확인 |
10,000,000원 월 1,500,000원 |
없음 | 미확인 | 승계 아님 |
실제 임차인은 강영호·김하선 2명입니다. 보증금은 각각 70,000,000원과 10,000,000원이며, 두 사람 모두 보증기관의 대위변제·승계 신고인이 아닙니다. 전입일이 각각 2024.10.29와 2020.01.10으로 말소기준권리 설정일인 2018.01.24보다 늦습니다. 기재된 권리관계에 따르면 선순위 대항력을 갖춘 보증금 인수형 임차인은 아닙니다.
다만 우선변제권은 대항력에 따른 매수인 보증금 인수 여부와 구분해야 합니다. 강영호는 확정일자가 기재되어 있으나 배당요구 여부가 확인되지 않으며, 김하선은 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 특히 근린생활시설의 임대차에 대해서는 실제 인도·사업자등록 등 대항요건과 법정 보호요건을 확인할 필요가 있습니다.
② 가격과 유찰 — 감정가의 51.2%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 감정가 2,000,000,000원의 51.2%인 1,024,000,000원입니다. 이미 3회 유찰된 상태이며, 다음 회차 시나리오에서는 최저가가 더 내려갑니다. 그러나 감정가 대비 낙찰가 비율과 실제 시장가격 대비 할인율은 다릅니다.
가산대명벨리온 제101호와 비교할 수 있는 최근 근린생활시설 실거래 기준가격이 확정되지 않은 상태입니다. 따라서 현재 최저가 1,024,000,000원이 주변 거래가격보다 낮은지 판단할 근거는 충분하지 않습니다. 가격 메리트를 판단하려면 같은 건물 또는 유사한 1층 근린생활시설의 최근 거래가격과 임대수익 수준을 별도로 대조해야 합니다.
| 매각 시나리오 | 최저가 가정 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 | 표상 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 1,024,000,000원 | 51.2% | 1,402,266,666원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 819,200,000원 | 40.96% | 1,605,018,666원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 655,360,000원 | 32.77% | 1,767,220,266원 | 0원 |
각 회차의 채권자 미배당 및 매수인 인수액은 제시된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 미배당 채권이 증가한다는 사실만으로 그 채무가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 별도 토지 지상권과 실제 매각조건에 따른 영향은 위 금액에 확정적으로 반영됐다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,024,000,000원 가정)
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 대부분의 매각대금이 하나은행 근저당권 배당에 사용됩니다. 총 채권액은 2,413,626,666원이고, 예상 채권자 배당액은 1,011,360,000원입니다. 나머지 1,402,266,666원은 미배당으로 계산되며 소유자 잔여금은 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 12,640,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 하나은행 | 986,400,000원 | 986,400,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 하나은행 | 600,000,000원 | 24,960,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 하나카드 | 25,932,707원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 중소기업은행 | 68,853,959원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 기술보증기금 | 697,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 구유정 | 35,440,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 채권최고액 및 청구금액에 기초한 단순 추정이며, 집행비용 12,640,000원은 추정치입니다. 당해세·법정기일에 따른 조세 우선순위·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다. 토지 지상권의 존속 및 매수인 부담 여부도 별도 검토가 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역 남서측 인근입니다. 주변은 지식산업센터, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 가산디지털단지역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물 및 이용상태. 사용승인일은 2017.11.27이며, 철근콘크리트구조에 석재붙임·강화유리 마감 등이 적용되어 있습니다. 기본적인 위생·급배수·승강기·화재탐지·경보·소화전 설비를 갖추고 있습니다. 본건은 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 도로·토지. 북측으로 약 20미터 폭의 아스팔트포장도로와 접합니다. 토지는 인접 토지와 등고평탄한 사다리형이고 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 토지이용계획. 도시지역·준공업지역이며, 가로구역별 최고높이 제한, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 사항이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정도 기재돼 있으므로 실제 취득 대상 용도에 해당하는지 별도 확인이 필요합니다.
- 건축 관련 사항. 공부와의 차이는 해당사항이 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 제1층 근린생활시설은 주거용 아파트와 다른 수요·임대수익·영업환경의 영향을 받습니다. 특히 이 물건은 토지 별도등기 확인이 선행돼야 하므로, 매수 후 처분이나 담보 활용 가능성도 함께 점검해야 합니다. 감정가 대비 할인폭만으로 환금성이 좋다고 판단할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 지상권 원본 확인. 가장 중요한 확인사항입니다. 1토지 을구 1번 지상권의 설정계약, 권리자, 목적, 존속기간, 관련 권리와의 선후관계, 매각에 따른 소멸 여부를 확인하세요. 별도등기 지상권이 매수인에게 미치는 영향을 확정하지 못했다면 배당 시뮬레이션상 인수액 0원만 믿고 입찰해서는 안 됩니다.
- 매각물건명세서·등기 원본 대조. 집합건물 등기와 토지 등기, 대지권 관련 표시, 매각목적물의 범위, 별도등기 처리 조건을 서로 대조해야 합니다. 건물 등기상 후순위 권리 소멸과 토지 지상권 처리 문제를 혼동하지 마세요.
- 임차인 실제 점유 확인. 강영호와 김하선 모두 점유 부분이 ‘전부’로 기재돼 있습니다. 임대차계약서, 실제 점유자, 영업 여부, 점유 구역, 임대차의 종료 및 인도 가능성을 확인하세요.
- 상가임대차 우선변제 확인. 강영호의 확정일자 및 김하선의 확정일자 확인 여부, 사업자등록·실제 인도 등 관련 요건, 배당요구 여부와 법정 보호요건을 점검하세요. 대항력 인수 여부와 배당에서의 우선변제 가능성은 구별해야 합니다.
- 조세채권과 관리비 확인. 금천구 압류등기가 있으므로 관련 체납액, 조세의 법정기일과 배당순위, 관리비 체납 여부를 확인하세요. 단순 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다.
- 실거래·임대수익 검증. 감정가 2,000,000,000원에서 최저가 1,024,000,000원으로 내려왔지만, 시세보다 저렴한지는 아직 판단할 수 없습니다. 동일 건물 및 유사 입지의 제1층 근린생활시설 실거래, 현재 임대차 조건과 공실·점유 상태를 확인한 후 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 유찰 시나리오 재검토. 4회 유찰 시 819,200,000원, 5회 유찰 시 655,360,000원의 매각가 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 회차가 진행돼 매각가가 낮아져도 토지 지상권의 법적 위험이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
- 입찰 전 최종 서류 확인. 2026.10.27 매각기일 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 해당 토지 등기를 확인하고 지상권 처리와 매수인 부담 여부를 전문가에게 검토받아야 합니다.
맺으며 — “감정가의 절반”보다 중요한 것은 토지 권리의 확정이다
이 사건의 매력적인 숫자는 분명합니다. 2,000,000,000원이던 감정가가 3회 유찰로 1,024,000,000원까지 내려왔습니다. 말소기준권리 이후의 건물 근저당권·가압류·압류는 소멸하는 것으로 분류되고, 실제 임차인 2명에게도 기재된 권리관계상 선순위 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액 역시 0원입니다.
하지만 ‘1토지 을구 1번 지상권설정’이라는 별도등기가 이번 경매의 핵심 변수입니다. 토지 지상권의 존속과 매수인 영향이 확정되지 않는 한, 건물의 후순위 권리가 소멸한다는 이유만으로 안전한 취득이라고 볼 수 없습니다. 또한 최근 실거래와 비교한 가격 경쟁력이 검증되지 않았고, 두 임차인의 실제 점유관계도 확인해야 합니다.
결론은 입찰 보류 및 핵심 권리 재확인입니다. 토지 지상권의 처리 방법, 근린생활시설의 최근 거래가격, 실제 점유와 임대차관계가 명확해진 뒤에야 1,024,000,000원의 최저가가 합리적인 취득가격인지 판단할 수 있습니다. 유찰 횟수보다 중요한 것은 매수인이 무엇을 취득하고 어떤 권리의 영향을 받는지입니다.
