서울남부지방법원 2025타경797. 가산대명벨리온 제1층 제101호로, 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 감정가는 2,000,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 1,280,000,000원, 감정가의 64%입니다. 소유자는 한성유엘산업주식회사이며, 신청채권자의 청구액은 1,626,327,861원입니다.
등기부의 중심은 2018.01.24. 설정된 하나은행 근저당 986,400,000원입니다. 이것이 말소기준권리이고, 이후 설정된 하나은행 근저당 600,000,000원과 가압류·압류 등은 매각으로 소멸합니다. 국민은행 근저당들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 그런데 여기서 권리분석이 끝나지 않습니다. 매각물건명세서가 “별도등기 있음: 1토지(을구1번 지상권설정)”을 인수권리로 명시하고 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경797 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 776 가산대명벨리온 제1층 제101호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 한성유엘산업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 2,000,000,000원 / 1,280,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 청구액 | 1,626,327,861원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 등기 발급일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 별도등기는 남는다
말소기준 이후에는 2024.08.29. 하나은행 근저당 600,000,000원, 2025.10.28. 하나카드 가압류 25,932,707원, 2025.11.10. 중소기업은행 가압류 68,853,959원, 2025.11.21. 기술보증기금 가압류 697,000,000원, 2025.12.17. 구유정 가압류 35,440,000원과 금천구 압류가 이어집니다. 이들 등기권리는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 둘 다 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강영호 | 전부 | 2024.10.29 | 2024.10.29 | 70,000,000원 | 3,300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김하선 | 전부 | 2020.01.10 | — | 10,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 강영호의 전입일 2024.10.29.과 김하선의 전입일 2020.01.10.은 모두 말소기준 2018.01.24. 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 우선변제 여부는 미상이며, 현재 배당 시뮬레이션에는 임차인 배당이 반영되어 있지 않습니다.
③ 현재 회차 배당 — 12.8억이 전부 선순위 담보에 소진
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 15,200,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 986,400,000원 | 986,400,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 주식회사하나은행 | 600,000,000원 | 278,400,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 25,932,707원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 중소기업은행 | 68,853,959원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 기술보증기금 | 697,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 구유정 | 35,440,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차 1,280,000,000원 가정. 채권총액 2,413,626,666원 중 1,264,800,000원이 배당되고 1,148,826,666원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 할인율과 권리부담은 별개
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 금액 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 1,280,000,000원 | 1,264,800,000원 | 1,148,826,666원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 1,024,000,000원 | 1,011,360,000원 | 1,402,266,666원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 819,200,000원 | 808,608,000원 | 1,605,018,666원 | 0원 |
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역 남서측 인근이며, 주위는 지식산업센터·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 가산디지털단지역이 있습니다.
- 이용상태. 본건은 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 건물 내 제1층 제101호이며 사용승인일은 2017.11.27.입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 20미터 내외의 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 토지. 인접 토지와 등고평탄한 사다리형 토지로 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 별도등기 원문 확인. 매각물건명세서에 명시된 1토지 을구1번 지상권설정의 존속기간·범위·권리자·사용제약을 원문에서 확인해야 합니다.
- 금액 인수 0원과 권리 인수 구분. 배당표상 매수인 인수금액은 0원이지만 별도등기 지상권은 별개의 비금전 권리부담입니다.
- 임차인 확인. 실제 임차인 2명 모두 대항력은 없지만 현재 점유관계와 인도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 강영호·김하선의 우선변제 여부는 미상이며, 현재 예상배당표에는 임차인 배당이 반영되어 있지 않습니다.
- 배당 변동요인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 가격 판단. 감정가 2,000,000,000원에서 1,280,000,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시세 대비 저가라고 단정하지 말고 권리부담까지 포함해 판단해야 합니다.
맺으며 — “0원 인수”보다 먼저 봐야 할 한 줄
이 사건은 표면적으로는 단순해 보입니다. 2018.01.24. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 2명도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 금액 인수 역시 0원입니다.
하지만 결론을 바꾸는 문구가 하나 있습니다. “별도등기 있음: 1토지(을구1번 지상권설정)”입니다. 현재 최저가가 감정가의 64%까지 내려온 것보다 이 권리가 실제 이용·처분·환금성에 어떤 제약을 주는지 확인하는 일이 우선입니다. 등기상 후순위는 정리되지만, 별도등기 지상권은 남는다. 이 물건의 핵심은 바로 그 구분입니다.
