421,120,000원
서울남부지방법원 2025타경797. 가산동 776 가산대명벨리온 제1층 제107호로, 감정평가상 현재 근린생활시설로 이용 중입니다. 등기상 현재 소유자는 한성유엘산업주식회사이고, 말소기준권리는 2024.02.26. 주식회사하나은행 근저당권 414,000,000원입니다. 이후의 압류·가압류·황병윤 근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 임차관계에서는 단순하지 않습니다. 실제 임차인은 강영호·김하선 2명이며, 이 가운데 김하선은 2020.01.10. 전입으로 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있는 임차인입니다. 우선변제권은 없고 보증금 10,000,000원이 배당되지 않으므로 매수인이 전액 인수하는 것으로 배당 시뮬레이션에 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경797 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 776 가산대명벨리온 제1층 제107호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산디지털2로 127-33 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 한성유엘산업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 658,000,000원 / 421,120,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 1,626,327,861원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인을 먼저 본다
등기상 말소기준 이후에는 국의 압류, 중소기업은행·기술보증기금·구유정 가압류, 황병윤 근저당, 고양시·금천구 압류와 하나은행의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 등기는 매각으로 소멸하지만, 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 배당에서 우선 차감될 수 있어 실제 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 그중 1명 대항력 있음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김하선 | 전부 | 2020.01.10 | 10,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 有 | 없음 | 매수인 인수 |
| 강영호 | 전부 | 2024.10.29 | 70,000,000원 | 3,300,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
강영호는 2024.10.29. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 70,000,000원, 월차임은 3,300,000원입니다. 두 임차인 모두 점유 부분이 “전부”로 기재돼 있으므로, 실제 점유자와 각 임대차의 현재 상태를 현장에서 다시 확인하는 것이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 421,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,611,200원 |
| 인수 · 임차인 김하선 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 414,000,000원 | 414,000,000원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 68,853,959원 | 508,800원 |
| 4. 가압류 · 기술보증기금 | 697,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 황병윤 | 110,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 구유정 | 35,440,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 채권 총액은 1,325,293,959원, 예상 배당액은 414,508,800원이며 미배당은 910,785,159원입니다. 김하선 보증금 10,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 421,120,000원 | 414,508,800원 | 910,785,159원 | 10,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 336,896,000원 | 331,379,456원 | 993,914,503원 | 10,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 269,516,800원 | 264,943,565원 | 1,060,350,394원 | 10,000,000원 |
현재 회차에서 하나은행은 414,000,000원을 배당받지만 사건 청구액 1,626,327,861원을 모두 충족하지 못합니다. 추가 유찰 시 매각대금이 낮아지면서 채권자 미배당액은 더 커집니다. 반면 김하선 보증금 인수액은 세 시나리오 모두 10,000,000원으로 유지됩니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 본건은 현재 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 입지. 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역 남서측 인근으로, 주위는 지식산업센터·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 가산디지털단지역이 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 인접 토지와 등고평탄한 사다리형 토지로 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역이며 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 421,120,000원만 보지 말고 김하선 보증금 인수 10,000,000원을 더한 431,120,000원을 기본 취득비용으로 봐야 합니다.
- 별도등기 원문 확인. 1토지 을구의 지상권설정이 매각물건명세서상 인수권리로 명시돼 있으므로 지상권의 존속 조건·범위·부담 내용을 직접 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 김하선과 강영호 모두 점유 부분이 “전부”로 조사돼 있어 실제 영업·점유 상태와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 김하선. 2020.01.10. 전입의 대항력 임차인으로 보증금 10,000,000원 인수가 예상됩니다.
- 임차인 강영호. 2024.10.29. 전입으로 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만, 실제 점유 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건 가운데 당해세가 있으면 배당에서 우선 차감될 수 있으므로 세금 관련 원문 확인이 필요합니다.
- 시세 확인. 실거래 시세 자료가 없어 현재 실질취득액이 시장가격 대비 유리한지 판단할 수 없습니다. 입찰 전 주변 근린생활시설 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “64%까지 내려왔다는 사실만으로는 부족하다”
감정가 658,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가가 421,120,000원, 감정가의 64%까지 내려왔다는 점은 눈에 띕니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율 자체가 아닙니다. 대항력 있는 김하선의 보증금 10,000,000원을 매수인이 인수하므로 현재 회차 실질취득은 431,120,000원이고, 매각물건명세서에는 1토지 을구 지상권설정 별도등기까지 인수권리로 기재돼 있습니다.
여기에 국세·지방세 압류 3건의 당해세 가능성, 두 임차인이 모두 “전부” 점유로 조사된 점도 확인 대상입니다. 실거래 자료가 없기 때문에 431,120,000원이 시세보다 싸다고 단정할 수도 없습니다. 따라서 이 물건은 유찰 횟수보다 인수권리 원문과 실제 점유관계를 먼저 확인해야 하는 사건입니다. 최저가만 보면 낮아졌지만, 권리분석 단계에서는 아직 확인할 것이 분명히 남아 있습니다.
