서울남부지방법원 2025타경797. 금천구 가산동 가산대명벨리온 제1층 제107호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있지만, 등기사항전부증명서는 집합건물이고 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설입니다. 이 물건의 권리분석은 단순히 근저당권이 매각으로 소멸하는지만 살펴서는 충분하지 않습니다.
2024년 2월 26일 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 가압류와 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 그보다 앞선 2020년 1월 10일 전입한 김하선이 대항력 있는 임차인으로 조사되었습니다. 또한 별도등기된 토지 지상권이 매각물건명세서에 표시되어 있어, 낙찰 후 권리관계를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경797 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 776 가산대명벨리온 제1층 제107호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산디지털2로 127-33 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건상 대지 · 등기상 집합건물 · 근린생활시설 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 제1층 제107호 |
| 사용승인일 | 2017.11.27 |
| 소유자 | 한성유엘산업주식회사 |
| 감정가 | 658,000,000원 |
| 최저매각가 | 336,896,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 매수인 인수 예상 | 10,000,000원 |
| 실질취득 예상 | 346,896,000원 (낙찰가를 최저가로 가정) |
| 신청채권자 | 주식회사 하나은행 |
| 청구금액 | 1,626,327,861원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소되는 권리와 남는 위험을 구분
말소기준권리는 2024.02.26 하나은행 근저당권 (채권최고액 414,000,000원)입니다. 과거 설정된 근저당권 및 신탁등기 중 해당 말소등기들은 이미 정리된 상태이며, 기준권리 이후의 가압류·압류·후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 1명
임차인 조사에서는 김하선과 강영호, 실제 임차인 2명이 확인됩니다. 두 사람 모두 점유 부분이 전부로 기재되어 있어, 실제 점유범위와 임대차관계도 확인해야 합니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김하선 점유: 전부 |
2020.01.10 | 10,000,000원 | 1,500,000원 |
대항력 있음
우선변제 미확인
승계 없음
보증금 전액 매수인 인수 예상
|
| 강영호 점유: 전부 |
2024.10.29 | 70,000,000원 | 3,300,000원 |
대항력 없음
우선변제 미확인
승계 없음
말소기준권리 이후 전입
|
대항력 및 인수 판단은 조사된 임대차 현황과 예상배당을 기준으로 합니다. 근린생활시설의 실제 사용 형태, 임차인의 점유·사업자등록 등 대항요건, 임대차계약 원본 및 매각물건명세서의 최종 기재를 함께 대조해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시세 할인은 다르다
이 사건의 감정가는 658,000,000원입니다. 3회 유찰 후 최저매각가가 336,896,000원으로 낮아졌으며, 감정가 대비 비율은 51.2%입니다. 하지만 임차인 인수보증금까지 고려하면 실질취득 예상액은 346,896,000원입니다.
| 감정가 | 658,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 336,896,000원 |
| 감정가 대비 | 51.2% |
| 인수보증금 | 10,000,000원 |
| 실질취득 예상 | 346,896,000원 |
| 실거래 시세 | 확인 필요 |
| 가격 메리트 | 판단 보류 |
④ 유찰 시나리오 — 매수인 인수액은 별도로 남는다
| 회차 | 매각가 가정 | 인수금 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 감정가 51.2% |
336,896,000원 | 10,000,000원 | 346,896,000원 | 993,914,503원 |
| 4회 유찰 시 감정가 40.96% |
269,516,800원 | 10,000,000원 | 279,516,800원 | 1,060,350,394원 |
| 5회 유찰 시 감정가 약 32.77% |
215,613,440원 | 10,000,000원 | 225,613,440원 | 1,113,499,107원 |
유찰이 추가되면 가정상 매각가는 내려가지만, 김하선의 인수보증금은 10,000,000원으로 유지됩니다. 따라서 각 회차의 실질취득금액을 기준으로 가격을 검토해야 합니다. 또한 매각대금이 줄어들수록 채권자 미배당액은 증가합니다. 이는 채권자들의 배당 부족을 의미하며, 그 금액 자체가 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 336,896,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,516,544원 |
| 임차인 · 김하선 보증금 매수인 인수 |
10,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 하나은행 | 414,000,000원 | 331,379,456원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 68,853,959원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 697,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 황병윤 | 110,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 구유정 | 35,440,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 제공된 계산상 집행비용 5,516,544원을 차감한 뒤, 하나은행 근저당권에 331,379,456원을 배당하는 가정입니다. 채권자 총 청구 기준액은 1,325,293,959원, 총 미배당액은 993,914,503원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당과 다를 수 있습니다. 인수보증금 10,000,000원은 배당대금과 별도로 취급합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역 남서측 인근입니다. 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 가산디지털단지역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 2017.11.27 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지·경보 및 소화전설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 20미터 내외의 아스팔트포장도로에 접하고 있으며, 토지는 사다리형으로 인접 토지와 대체로 평탄합니다.
- 토지규제. 준공업지역·과밀억제권역 및 공항시설·군사시설 관련 제한 등이 표시되어 있습니다. 토지거래허가구역에 관한 고시도 포함되어 있으므로 해당 물건에 대한 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 임대관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 근린생활시설은 임대수익, 공실, 업종 적합성, 관리비 및 개별 호실의 위치 등에 따라 가치 차이가 발생할 수 있습니다. 확인된 실거래 시세 없이 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 좋게 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 토지별도등기 원본 확인. 1토지 을구 지상권의 설정일, 권리자, 존속기간, 목적 및 매각 후 존속 가능성을 토지 등기부와 매각조건에서 확인해야 합니다.
- 김하선 임대차 확인. 보증금 10,000,000원의 인수 가능성과 대항요건, 실제 점유 및 임대차 종료 조건을 임대차계약서·현황조사·매각물건명세서로 대조해야 합니다.
- 강영호 임대차 확인. 보증금 70,000,000원, 월차임 3,300,000원의 계약관계, 실제 점유 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 점유 중복 확인. 임차인 2명 모두 점유 부분이 전부로 조사되어 있습니다. 실제 사용공간과 계약관계가 어떻게 구분되는지 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 금천세무서·고양시·금천구 관련 체납세액 및 우선배당 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 최근 근린생활시설 실거래, 임대료, 공실률과 관리비를 확인한 뒤 실질취득 예상액 346,896,000원을 기준으로 적정 입찰가를 산정해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 실질취득 279,516,800원, 5회 유찰 시 225,613,440원이라는 가정을 검토하되, 추가 유찰이 실제로 확정된 것은 아님에 유의해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기부, 토지별도등기, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차관계 서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “51.2%에 낙찰받아도 안전하다는 뜻은 아니다”
이 물건은 3회 유찰되어 최저매각가가 감정가의 51.2%까지 내려온 근린생활시설 이용 물건입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 김하선의 보증금 10,000,000원을 낙찰자가 인수하는 구조이고, 토지별도등기 지상권의 영향도 해소되지 않았습니다. 국세·지방세 압류와 임차인 2명의 점유관계 역시 확인 대상입니다.
따라서 현재 최저가를 기준으로 한 실질취득 예상액은 346,896,000원이며, 이 금액이 시장가격보다 저렴한지는 아직 검증되지 않았습니다. 가격 할인보다 권리확인과 임대차관계 검증이 우선인 사건입니다. 결론은 가격 메리트 판단 보류, 토지별도등기·인수보증금 확인 전 입찰 신중입니다.
