의정부지방법원 2026타경20039. 남양주시 별내동 동광비즈타워별내 제1동 8층 832호로, 공부상 용도는 근린시설이고 감정평가 당시에는 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 주식회사오성에스엠이며, 2020.12.17 거래가액 344,901,985원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 주식회사하나은행 근저당권 1,032,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2026.02.06 임의경매개시결정이 등기됐고, 말소기준권리와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”으로 결론내리기 어렵습니다. 현황조사에는 주식회사 이마켓이 나타나고 전입일이 2015.01.21로 기록돼 있습니다. 이는 말소기준권리인 2020.12.17보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 자료만으로 대항력을 확정할 수 없으며, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경20039 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 별내동 974-1 동광비즈타워별내 1동 8층832호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공장(지식산업센터)으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사오성에스엠 · 2020.12.17 거래가액 344,901,985원 |
| 감정가 / 최저가 | 673,000,000원 / 329,770,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 경매 채권자 | 에프에이치2306유동화전문유한회사 |
| 청구액 | 1,032,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각 관련 | 일괄매각 · 목록 1~2번은 내부 벽체를 제거하여 일괄로 사용중 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유자가 변수
등기부상 핵심은 2020.12.17 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,032,000,000원이며, 본건 외 동광비즈타워별내 제8층 제828호와 제831호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 2023.02.23 보전처분은 2023.10.24 회생절차종결을 원인으로 말소됐고, 2026.02.06 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 보증금 미상이 핵심
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 이마켓 | 2015.01.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
실제 임차인 또는 점유자로 확인되는 대상은 1명입니다. 보증금이 확인되지 않아 낙찰가보다 큰 보증금이 존재하는지, 배당으로 얼마나 회수되는지, 매수인이 얼마를 승계할지 계산할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 실질취득비용은 현재 최저가 329,770,000원이 아니라 보증금 확인 전까지 미상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 329,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,416,780원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,032,000,000원 | 324,353,220원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 329,770,000원을 전제로 한 배당 추정에서는 집행비용 5,416,780원, 하나은행 근저당에 324,353,220원이 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 근저당 미배당액은 707,646,780원입니다. 다만 이 배당표에는 주식회사 이마켓의 보증금 및 임차인 관련 우선변제가 반영돼 있지 않아, 매수인 승계액 판단 자료로 그대로 사용할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미확인 권리는 남는다
| 회차 | 최저매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 329,770,000원 | 324,353,220원 | 707,646,780원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 230,839,000원 | 226,807,254원 | 805,192,746원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 161,587,300원 | 158,525,078원 | 873,474,922원 |
현재 회차는 감정가의 49%, 추가 유찰 시 34%, 24%까지 내려가는 구조입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가가 낮아지는 것과 별개로 선순위 점유자의 보증금 규모가 확인되지 않았습니다. 따라서 유찰만으로 실질취득비용이 같은 비율로 낮아진다고 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 별가람초등학교 남동측 인근으로, 주위는 지식산업센터·아파트·주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 및 근거리에 노선버스정류장과 8호선 별내역이 소재해 대중교통 여건은 양호합니다.
- 이용. 감정평가 당시 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수설비와 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 본건 서측 및 동측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(별내택지지구)이며 지목은 공장용지, 토지면적은 12,867.1㎡, 공시지가는 2,776,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·택지개발지구·공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 포함되며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 주식회사 이마켓 보증금 확인. 전입일 2015.01.21은 말소기준권리보다 앞서므로 보증금·점유개시·사업자등록 또는 전입의 효력과 실제 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 보증금과 확정일자가 미상인 상태에서는 “대항력 있음”으로 단정하지 말고 대항력 가능·미상으로 접근해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 임차보증금 승계가 확인되는 경우 낙찰가와 별도로 인수액을 더해 실제 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 내부 벽체 제거 후 일괄 사용 중이라는 기재가 있으므로 경매 대상 목록과 현장 이용 범위를 일치시켜야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당에는 제828호와 제831호가 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 배당관계를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 기준으로 최종 판단해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 선순위 점유자
이 사건은 감정가 673,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가가 329,770,000원까지 내려왔습니다. 등기부상 말소기준권리는 2020.12.17 하나은행 근저당으로 명확하고 이후 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 하지만 현황조사상 주식회사 이마켓의 전입일은 2015.01.21이고 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “감정가의 절반 이하”라는 숫자가 아니라 선순위 점유자의 보증금과 대항력 여부입니다. 그 금액과 권리관계가 확인되기 전에는 매수인 인수를 0원으로 확정할 수 없고 실질취득비용도 계산할 수 없습니다. 가격 판단 역시 현재 최저가만이 아니라 확인된 인수액을 포함한 총 취득비용을 기준으로 해야 합니다.
