의정부지방법원 2026타경20039. 남양주시 별내동 동광비즈타워별내 1동 8층 828호입니다. 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가상 실제 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 아파트나 일반 주거용 부동산으로 접근해서는 안 됩니다.

등기상 소유자는 주식회사오성에스엠이며, 2020년 12월 17일 거래가액 352,220,272원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 1,032,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 2026년 2월 임의경매가 개시되었고, 현재 2회 유찰된 상태입니다.

등기상 근저당권의 소멸 여부만 보면 비교적 명확하지만, 이 물건의 핵심은 임차관계입니다. 현황조사에 기재된 법인 임차인의 보증금과 실제 점유관계가 확정되지 않아 낙찰가에 추가되는 인수금액을 아직 계산할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 별도 확인

말소기준권리는 2020년 12월 17일 접수된 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,032,000,000원이며, 본건 828호 외에 같은 건물 831호와 832호가 공동담보로 기재되어 있습니다.

하나은행 근저당권은 매각으로 소멸할 예정이며, 이후 등기된 임의경매개시결정도 소멸 대상입니다. 과거 하나자산신탁 명의 신탁등기와 회생절차 관련 보전처분은 등기상 이미 말소되었습니다.

② 임차인 분석 — 보증금이 확인되지 않은 실제 임차인 1명

현황조사에서 확인된 실제 임차인은 주식회사 이마켓 1명입니다. 기재된 전입신고일은 2015년 1월 21일로 말소기준권리 설정일보다 앞서 있지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 49%가 시세 49%는 아니다

감정가는 357,000,000원입니다. 2회 유찰 후 현재 최저매각가는 174,930,000원으로, 감정가의 49%입니다.

그러나 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가가 실제 시장가격보다 저렴한지, 적정한지, 오히려 높은지 판단할 근거가 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 174,930,000원 가정)

현재 최저매각가를 기준으로 한 배당 추정입니다. 하나은행 근저당권에 대한 배당 부족액이 발생하고 소유자에게 교부되는 잔여금은 없습니다. 다만 임차보증금 및 우선변제 관계가 확정되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

채권액은 근저당권 채권최고액 기준이며, 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 공동담보 관계를 고려해야 하며, 위 부족액은 매수인 인수금액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 임차보증금과 우선변제관계가 확인되면 배당표를 다시 산정해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 매각가격과 채권 부족액

유찰이 진행되면 최저매각가격은 하락하고 채권자의 미배당액은 증가하는 구조입니다. 다만 위 수치는 주어진 회차별 배당 추정 결과이며, 향후 유찰이나 해당 가격의 확정을 의미하지 않습니다.

더 중요한 것은 낙찰가 하락이 곧 실질취득금액 하락을 보장하지 않는다는 점입니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계된다면 낙찰가와 별도로 인수금액을 반영해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 남양주시 별내동 소재 별가람초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 지식산업센터, 아파트, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근 및 근거리에 노선버스정류장과 8호선 별내역 등이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 양호합니다.
• 도로. 본건 서측 및 동측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 13층 건물입니다. 외벽은 칼라 복층 강화유리 마감 등이며, 기본적인 위생·급배수설비 및 승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 용도. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 토지는 공장 및 지원시설 건부지로 이용되고 있습니다. 입찰 전 건축물대장상 해당 호실의 용도를 별도로 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구), 성장관리권역 및 공장설립승인지역 등에 해당합니다. 배출시설설치제한지역과 가축사육제한구역도 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가구역. 2025년 8월 26일 지정된 외국인 등·주택 용도 대상 토지거래계약 허가구역이 기재되어 있습니다. 실제 취득자 및 본건의 용도에 따른 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 지식산업센터는 이용 및 입주 조건과 실제 임대수요를 확인해야 하는 물건입니다. 비교 실거래와 임대조건이 확인되지 않았으므로 현재 가격만으로 환금성이나 적정 낙찰가를 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 임차보증금 확인. 주식회사 이마켓의 임대차계약서에서 보증금, 월차임, 계약기간 및 임차 범위를 확인해야 합니다. 보증금이 확인되어야 실질취득금액을 산정할 수 있습니다.
• 대항력 재판정. 전입신고일 2015.01.21이 실제 본건의 적법한 대항력 취득일인지 확인해야 합니다. 실제 점유, 사업자등록 등 해당 임대차에 적용되는 요건을 검토해야 합니다.
• 우선변제·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부를 확인하고, 배당 이후 남는 보증금의 매수인 승계 가능성을 별도로 산정해야 합니다.
• 공동담보 확인. 하나은행 근저당권에는 831호와 832호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보물의 경매 및 배당관계, 실제 채권 잔액을 확인해야 합니다.
• 이용 용도 확인. 근린시설로 표시된 물건이 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 해당 호실의 건축물대장과 실제 사용상태, 입주 자격 및 용도 관련 제한을 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 별내동 및 같은 건물 내 비교 가능한 지식산업센터의 최근 거래가격, 임대조건과 실제 거래 가능 가격을 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정해서는 안 됩니다.
• 점유·명도. 실제 임차인이 확인되므로 현장점유 상황과 명도 가능성, 임대차 종료 및 보증금 반환관계를 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 체납 관리비와 공용부분 부담, 당해세 및 우선변제 가능성을 확인하고 실질취득비용에 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 건축물대장 및 감정평가서 원본을 대조해야 합니다. 특히 2026.09.30 매각기일과 최저가격의 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것은 인수금액

별내 동광비즈타워 828호는 감정가 357,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가격이 174,930,000원까지 낮아진 물건입니다. 등기상 하나은행 근저당권은 매각으로 소멸할 예정이고, 배당 추정에서도 근저당권 채권 부족액이 발생할 뿐 해당 부족액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

그러나 현황조사상 실제 임차인 주식회사 이마켓 1명의 보증금이 미상이며, 전입신고일이 말소기준보다 앞서 기재된 상황입니다. 대항력의 실제 성립 여부와 배당 후 미반환 보증금 승계 가능성을 확인하기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.

또한 본건은 근린시설로 표시되고 공장(지식산업센터)으로 이용되는 물건입니다. 최근 실거래가격이 확인되지 않은 만큼 감정가 대비 할인율을 시장가격 대비 할인율로 해석해서도 안 됩니다.

결론은 인수액·실질취득금액·적정 시세 모두 추가 확인이 필요하다는 것입니다. 임차인의 보증금과 대항력, 공동담보 배당관계 및 실제 거래가격을 확인한 뒤에야 현재 최저가격의 적정성을 판단할 수 있습니다. 현 단계에서는 낮아진 최저가보다 확인되지 않은 임차관계가 우선적인 검토 대상입니다.