의정부지방법원 2026타경20131. 다산현대프리미어캠퍼스 6층 이에이06-031호로, 감정평가상 지식산업센터(사무실)로 이용 중입니다. 감정가는 800,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 392,000,000원, 감정가의 49%입니다. 등기상 소유자는 인디자인코리아주식회사이며, 2022.08.12. 설정된 중소기업은행 근저당 1,260,000,000원이 말소기준권리입니다.
그 뒤 신용보증기금 가압류 135,000,000원, 서울신용보증재단 가압류 44,250,000원, 중소기업은행의 임의경매개시결정, 국의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 후순위로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 근저당에는 다산현대프리미어캠퍼스 제8층 제에이에이08-040호가 공동담보로 기재돼 있어 실제 배당관계는 공동담보 처리 결과까지 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경20131 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6143 다산현대프리미어캠퍼스 6층 이에이06-031호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 지식산업센터(사무실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하4층, 지상10층 중 6층 · 사용승인 2022.06.03 |
| 소유자 | 인디자인코리아주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 800,000,000원 / 392,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,100,784,895원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022.06.23. 하나자산신탁 명의의 신탁등기는 이후 말소됐고, 2022.08.12. 인디자인코리아주식회사로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권 1,260,000,000원이 말소기준입니다. 이후 신용보증기금·서울신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 시나리오 — 현재 49%, 다음 회차 34%·24%
현재 최저매각가는 392,000,000원으로 감정가 800,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 274,400,000원(34.3%), 4회 유찰 시 192,080,000원(24.01%)입니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 곧바로 시세 대비 할인율을 의미하지 않습니다. 지식산업센터 사무실의 실제 거래가격과 임대수익을 확인한 뒤 응찰가를 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 392,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,288,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 1,260,000,000원 | 385,712,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 135,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 44,250,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 1,439,250,000원, 예상 배당액은 385,712,000원, 미배당은 1,053,538,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 6,288,000원으로 추정됐으며, 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다산행정복지센터 서측 인근으로, 다산신도시 내 아파트단지·지식산업센터·근린생활시설·공공시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 외관순환도로·북부간선도로 등이 경유하는 지역입니다.
- 이용상태. 지식산업센터 사무실로 이용 중이며, 건물은 2022.06.03. 사용승인된 철근콘크리트구조입니다.
- 도로. 동측 약 15m, 서측·남측·북측 약 25m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 4,301,000원/㎡, 토지면적은 17,986.5㎡입니다.
- 규제. 공공주택지구·과밀억제권역·공장설립승인지역·공장설립제한지역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사·매각물건명세서에서 실제 점유자와 점유원인을 다시 확인합니다.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당에는 다산현대프리미어캠퍼스 제8층 제에이에이08-040호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 비율만으로 시세 메리트를 판단하지 말고 지식산업센터 사무실 실거래·임대수익을 대조합니다.
- 배당 변동. 국의 압류가 존재하고 배당표에는 당해세 등이 반영되지 않을 수 있으므로 실제 배당관계를 확인합니다.
- 용도·규제. 지식산업센터 이용조건과 준주거지역·공공주택지구·공장설립 관련 제한사항을 입찰 전 확인합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 대조합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 점유와 실제 시세
등기 구조만 보면 말소기준인 중소기업은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 감정가 800,000,000원에서 2회 유찰돼 392,000,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격이 싸다고 판단할 수는 없습니다. 이 물건은 지식산업센터 사무실이고 임대관계가 미상이며 공동담보도 설정돼 있습니다. 따라서 입찰의 핵심은 말소 여부보다 실제 점유상태·공동담보 배당관계·실거래 및 임대수익 검증입니다.
