의정부지방법원 2026타경20131. 남양주시 다산동 다산현대프리미어캠퍼스 8층 에이에이08-040호입니다. 감정평가상 지식산업센터 사무실로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고에는 라피끄 사무실로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 소유자는 인디자인코리아주식회사이고, 중소기업은행이 설정한 근저당권을 바탕으로 임의경매가 진행되고 있습니다.
감정가 695,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 340,550,000원입니다. 낙찰가가 감정가의 49%라는 사실만 보면 큰 폭의 가격 조정이지만, 감정가 대비 할인율은 실거래 시세 대비 할인율과 다릅니다. 현재 확인되는 거래 비교자료가 없어 실제 시세보다 저렴한지, 적정한지, 또는 여전히 높은 가격인지 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경20131 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6143 다산현대프리미어캠퍼스 8층 에이에이08-040호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 다산순환로 20 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 지식산업센터(사무실) · 라피끄 사무실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층~지상 10층 · 해당 물건 8층 |
| 사용승인일 | 2022.06.03 |
| 소유자 | 인디자인코리아주식회사 (단독소유) |
| 감정가 | 695,000,000원 |
| 최저매각가 | 340,550,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 중소기업은행 / 1,100,784,895원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 말소기준권리 | 2022.08.12 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 1,260,000,000원 |
| 등기 확인 기준 | 2026.08.15 발행 등기사항전부증명서 |
① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준, 후순위 권리는 소멸 예정
권리분석의 기준은 2022.08.12 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,260,000,000원이며, 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 말소기준권리로 분류되어 있습니다.
이후 신용보증기금과 서울신용보증재단의 가압류, 남양주시와 국(도봉세무서장)의 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸할 예정입니다. 앞서 설정된 하나자산신탁 명의의 신탁등기는 소유권이전과 함께 이미 말소되었습니다.
중소기업은행 근저당에는 다산현대프리미어캠퍼스 제6층 제이에이06-031호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 다른 공동담보 물건의 경매 및 배당 상황에 따라 채권자의 실제 회수액은 달라질 수 있으므로, 현재 배당표의 금액을 확정 배당액으로 보아서는 안 됩니다.
② 가격 분석 — 감정가의 49%, 그러나 시세 할인율은 미확인
현재 최저매각가는 340,550,000원으로, 감정가 695,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰에 따른 최저가 하락은 확인되지만, 지식산업센터 사무실의 비교 가능한 최근 거래가격과 가격 추세는 확인되지 않았습니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 695,000,000원 | 100% | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 340,550,000원 | 49% | 2회 유찰 · 현재 회차 |
| 3회 유찰 시 | 238,384,999원 | 34.3% | 추가 유찰 가정 |
| 4회 유찰 시 | 166,869,499원 | 24.01% | 추가 유찰 가정 |
추가 유찰 시 금액은 제시된 회차별 시나리오입니다. 향후 매각조건이나 실제 매각가격이 확정되었다는 의미는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 340,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,567,700원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 1,260,000,000원 | 334,982,300원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 135,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 44,250,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가로 매각될 경우 집행비용 추정액 5,567,700원을 제외한 334,982,300원이 중소기업은행에 배당되는 것으로 계산됩니다. 후순위 가압류 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다.
전체 배당대상 채권액은 1,439,250,000원, 예상 채권자 배당액은 334,982,300원, 미배당액은 1,104,267,700원입니다. 이 미배당액은 채권자 측 회수 부족액이며, 매수인 인수채무를 뜻하지 않습니다.
근저당 채권액은 채권최고액 기준입니다. 실제 채권잔액, 공동담보 배당, 당해세 및 임차인 최우선변제는 확정 반영되지 않았으며, 특히 남양주시·국의 압류와 관련된 조세채권의 우선순위에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 본 배당표는 확정 배당표가 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권자 미배당액은 증가, 인수액은 동일
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 340,550,000원 | 334,982,300원 | 1,104,267,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 238,384,999원 | 234,247,609원 | 1,205,002,391원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 166,869,499원 | 163,733,326원 | 1,275,516,674원 | 0원 |
추가 유찰을 가정하면 채권자 배당액은 줄고 미배당액은 커집니다. 반면 제시된 권리·배당 계산에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 다만 임대관계가 미상인 상태에서 인수 위험이 최종적으로 해소되었다고 확정할 수는 없습니다. 실제 점유 및 임차권 확인 결과에 따라 별도 검토가 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다산행정복지센터 서측 인근에 위치합니다. 주변은 다산신도시 내 아파트단지, 지식산업센터, 근린생활시설, 공공시설 및 학교 등이 혼재하는 지역이며, 감정평가상 입지조건 및 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 외곽순환도로와 북부간선도로 등이 주변을 경유하며, 감정평가상 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 10층 건물입니다. 사용승인일은 2022.06.03이며, 해당 물건은 8층입니다. 승강기·화물용승강기·시스템에어컨 냉난방·지하주차장 등의 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 동측 약 15m, 서측·남측·북측 약 25m의 포장도로에 접합니다.
- 토지 및 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역 및 공공주택지구에 해당합니다. 과밀억제권역, 공장설립 관련 제한지역, 교육환경 보호구역 및 토지거래계약 허가구역 등의 지정사항이 기재되어 있습니다. 허가구역은 외국인 등과 주택을 대상으로 하는 지정 내용이므로, 본 사무실의 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 표시되어 있지 않습니다. 내부구조는 지적 및 건물개황도 대조가 필요합니다.
- 환금성. 지식산업센터 사무실은 이용 및 입주 자격, 업종 제한, 임대수요와 공실, 금융조달 조건에 따라 실제 거래 가능성이 달라질 수 있습니다. 본건은 유사 호실 거래 및 임대자료가 확인되지 않아 환금성이 양호하다고 평가할 근거가 부족합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 다산현대프리미어캠퍼스 내 유사한 사무실의 최근 거래가격과 실제 매물가격을 확인하고, 해당 호실의 면적·층·위치·이용상태를 반영하여 비교하세요. 감정가의 49%라는 사실만으로 적정 입찰가를 결정하지 마세요.
- 점유 및 임대차 확인. 라피끄 사무실 이용자의 점유 권원과 임대차계약 존재 여부를 확인하세요. 임차인이 있다면 보증금, 사업자등록, 점유 개시일, 확정일자, 배당요구 여부 및 대항력에 따른 인수 가능성을 검토해야 합니다.
- 조세채권 확인. 남양주시와 국(도봉세무서장)의 압류가 존재합니다. 압류등기 자체의 소멸 여부와 별개로 조세채권의 법정기일 및 배당 우선순위를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당은 다른 호실과 공동담보로 설정되어 있습니다. 공동담보의 경매 진행, 채권잔액 및 실제 배당관계를 확인하세요.
- 지식산업센터 이용 제한 확인. 입주 가능 업종, 입주 자격, 사용 목적 및 임대·전매 관련 제한을 확인하세요. 실제 활용 계획에 적합한지 검토해야 합니다.
- 관리비 및 공실 비용. 미납 관리비와 공용부분 체납 여부, 현재 사용 상태, 관리비 수준 및 향후 공실 유지비용을 확인하세요.
- 매각 범위 확인. 감정평가에 다른 호실도 함께 언급되어 있으므로 본건의 매각 대상이 되는 전유부분과 대지권, 내부구조 및 공동담보 범위를 원본과 대조하세요.
- 매각조건 재확인. 2026.09.30 매각기일의 진행 여부, 최저매각가, 특별매각조건 및 매각물건명세서 변경사항을 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 임대차 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 절반 ≠ 시세의 절반”
이 물건은 말소기준권리가 확인되고 후순위 권리도 소멸할 예정인 지식산업센터 사무실입니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이지만, 사무실 이용자의 임대차 및 점유 권원은 확인되지 않았습니다.
감정가 695,000,000원에서 2회 유찰된 최저가 340,550,000원은 감정가의 49%입니다. 그렇지만 실제 거래 시세가 확인되지 않았기 때문에 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 지식산업센터는 입주 가능 여부, 임대수요, 공실과 환금성을 함께 확인해야 합니다.
종합 판단은 보수적 C등급입니다. 확인된 등기상 인수권리는 없지만, 임대관계 미상, 조세채권 배당 확인 필요, 2회 유찰 및 실거래 시세 부재가 판단을 제한합니다. 현재 단계에서는 감정가 대비 할인율보다 실제 점유관계와 시장에서 거래 가능한 가격을 확인하는 것이 우선입니다.
