대전지방법원 2025타경3617. 이 사건은 단순한 주거용 집합건물 경매로 보면 안 됩니다. 용도 표시는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 건물은 근린생활시설로 이용 중이며 목록10 건물은 건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이지만 현황상 주거용으로 사용되는 것으로 조사됐습니다. 토지와 건물이 일괄매각되는 구조이면서, 목록6 지상의 제시외 건물은 매각에서 제외되고 그 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.
권리의 기준점은 2020.12.08. 설정된 구봉신용협동조합의 채권최고액 960,000,000원 근저당권입니다. 이후 2022.12.09. 김동현 근저당권 300,000,000원과 2025.06.25. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기상 권리가 지워지는 것과 대항력 임차보증금 인수는 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3617 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 흑석동 464-2 · 등기부 소재 대전광역시 서구 흑석동 465-3, 대전광역시 서구 안물안길 54 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 근린생활시설 이용 |
| 소유자 | 권오혁 |
| 감정가 / 최저가 | 862,217,400원 / 862,217,400원 (신건) |
| 청구액 | 854,115,901원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 말소기준권리 | 2020.12.08. 구봉신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 960,000,000원 |
| 토지 | 전 · 165.0㎡ · 공시지가 61,100원/㎡ · 평지 · 부정형 · 맹지 |
| 용도지역·규제 | 자연녹지지역 · 개발제한구역 · 가축사육제한구역 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리돼도 임차 리스크는 남는다
구봉신용협동조합 근저당권이 말소기준이므로 그 이후 설정된 김동현 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부만 보면 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 이 숫자를 실제 취득비용으로 받아들이면 안 됩니다. 대항력 있는 점유자의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다.
② 임차·점유 관계 — 대항력 2건 + 판정불가 1건
| 점유자 | 사용 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이종윤 | 창고 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이종경 | - | 2023.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박진숙 | - | 2021.12.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강성옥 | - | 2020.04.22 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이명수 | - | 2025.01.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 농업회사법인 (주)양토 | - | 2023.11.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 농업회사법인 (주)다행 | - | 2019.09.09 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
강성옥은 2020.04.22., 농업회사법인 (주)다행은 2019.09.09. 전입으로 모두 말소기준일인 2020.12.08.보다 빠릅니다. 반면 박진숙·이종경·이명수·농업회사법인 (주)양토는 말소기준 이후 전입입니다. 이종윤은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 862,217,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,022,174원 |
| 2. 근저당 · 구봉신용협동조합 | 960,000,000원 | 851,195,226원 |
| 3. 근저당 · 김동현 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계는 1,260,000,000원, 예상 배당은 851,195,226원, 미배당은 408,804,774원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액 0원은 등기상 권리 기준 계산입니다. 대항력 점유자의 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않은 상태이므로 실제 임차보증금 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
④ 특수조건 — 가격보다 먼저 확인할 것들
- 농지취득자격증명. 일괄매각 대상에 농지가 포함돼 농지취득자격증명 제출이 요구되며, 미제출 시 보증금 몰수 조건이 명시돼 있습니다.
- 제시외 건물. 목록6 지상 제시외 건물은 매각에서 제외되고, 최저매각가격은 그 지상 건물로 인해 제한받는 가격입니다.
- 법정지상권. 목록6 지상의 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.
- 용도 혼재. 목록10 건물은 건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이지만 현황상 주거용으로 사용되는 것으로 보입니다.
- 맹지. 토지 자료상 도로접면은 맹지로 기재돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대전광역시 서구 흑석동 소재 노루산 남동측 근거리에 위치하며, 농경지·농가주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 주위 버스정류장과 배차간격 등을 고려한 대중교통 접근조건은 대체로 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 규제. 자연녹지지역·개발제한구역·가축사육제한구역이 적용되고, 일부 토지에는 하천구역이 포함됩니다.
- 토지형상. 토지는 평지·부정형이며, 지목과 토지이용상황은 전으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강성옥·농업회사법인 (주)다행 보증금 확인. 계약서, 보증금, 점유범위, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
- 이종윤 대항력 확인. 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 가능·미상 상태입니다.
- 농지취득자격증명 사전 가능 여부 확인. 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있으므로 입찰 전에 발급 가능성을 확인해야 합니다.
- 법정지상권·제시외 건물 확인. 목록6 지상 건물의 소유관계와 토지 사용권원을 확인해야 합니다.
- 현황 주거사용과 공부상 용도 확인. 목록10의 제2종근린생활시설과 현황상 주거사용 차이가 이용·처분에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 맹지·개발제한구역 확인. 진입권과 토지이용 제한을 현장에서 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기만 깨끗하다고 안전한 사건이 아니다
이 사건의 말소기준은 명확하고 후순위 등기권리도 소멸 구조입니다. 그러나 핵심은 등기가 아니라 대항력 점유와 토지·건물 특수조건입니다. 강성옥과 농업회사법인 (주)다행의 보증금이 미상이라 실제 인수액을 계산할 수 없고, 이종윤도 대항력 여부가 확정되지 않았습니다. 여기에 농지취득자격증명, 매각 제외 제시외 건물, 법정지상권 성립 여부 불분명, 맹지, 개발제한구역이 동시에 존재합니다. 등기상 인수 0원이라는 숫자만으로 안전형으로 분류할 수 없는 사건이며, 보증금과 토지·건물 권원 확인 전에는 신건 최저가 862,217,400원의 가격 메리트도 판단하기 어렵습니다.
