대구지방법원 2025타경784. 대구광역시 북구 태전동 961-6 소재 기타 + 토지 물건입니다. 감정평가 이용상태를 보면 기호2 건물은 1층 소매점 및 단독주택, 2·3층 단독주택이고, 기호4 건물은 1층 계단실, 2층 단독주택으로 사용되고 있습니다. 매각물건명세서 비고는 일괄매각입니다.
감정가는 595,952,800원, 현재 최저매각가는 292,016,000원으로 2회 유찰된 회차입니다. 가격은 감정가의 49%까지 내려왔지만, 실거래 시세 자료가 없어 이 숫자만으로 “시세보다 싸다”고 단정할 근거는 없습니다. 이 사건의 핵심은 단순 할인율보다 혼합 이용 건물의 점유와 임대차를 실제로 확인하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경784 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 태전동 961-6 · 대구광역시 북구 칠곡중앙대로75길 6-14 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 기호2: 1층 소매점 및 단독주택, 2·3층 단독주택 · 기호4: 1층 계단실, 2층 단독주택 |
| 토지 | 대 · 208.9㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박호인 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 595,952,800원 / 292,016,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 569,750,510원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2021.03.29. 이천새마을금고 근저당권이며 채권최고액은 600,000,000원입니다. 이후 2024.02.07. 국의 압류, 2024.09.03. 대구광역시의 압류, 2025.04.25. 이천새마을금고의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%, 그러나 시세 비교는 보류
현재 최저매각가 292,016,000원은 감정가 595,952,800원의 49% 수준입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 제시되지 않았기 때문에, 감정가 대비 할인만 보고 “싸다”거나 “가격 메리트가 확실하다”고 평가하기는 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 292,016,000원 | 312,872,224원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 204,411,200원 | 399,250,557원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 143,087,840원 | 459,715,390원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 이천새마을금고의 미배당액은 커지지만, 제공된 배당 시나리오에서는 각 회차의 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 다른 문제이므로, 단순히 채권이 전액 배당되지 않는다는 이유만으로 그 부족액이 낙찰자에게 넘어오는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 292,016,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,888,224원 |
| 을구 3번 근저당권 · 이천새마을금고 | 600,000,000원 | 287,127,776원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 이천새마을금고 채권최고액 600,000,000원 중 287,127,776원이 배당되고 312,872,224원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 북구 태전동 태전초등학교 동측 인근으로, 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설·학교 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 기호2는 1층 소매점 및 단독주택, 2·3층 단독주택이며, 기호4는 1층 계단실, 2층 단독주택입니다.
- 토지. 지목 대, 면적 208.9㎡, 평지·세로장방형이며 세로한면(가) 도로 조건입니다. 공시지가는 1,027,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(단독주택용지)·택지개발지구 기타·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당하고 소로3류에 접합니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현황 점유자와 실제 사용 주체를 먼저 확인해야 합니다.
- 임대차 확인. 주택 부분과 소매점 부분의 전입·사업자등록·보증금·확정일자·점유 개시 시점을 각각 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지가 일괄매각되는 사건이므로 매각 대상의 경계와 현황을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가는 감정가 49% 수준이지만 최근 실거래 시세 근거가 없으므로 주변 유사 토지·건물의 실제 거래가격과 수익성을 별도로 비교해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 이천새마을금고의 미배당액이 발생하더라도 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 점유 확인이 먼저”
이 사건은 말소기준권리와 후순위 권리의 정리 구조만 보면 비교적 선명합니다. 현재 회차 292,016,000원에서 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 물건 자체가 소매점과 단독주택이 혼합된 건물 및 토지의 일괄매각이고, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 게다가 실거래 시세 자료도 없어 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 등기상 권리는 비교적 정리형, 실제 승부처는 점유·임대차와 적정가격 확인입니다.
