대구지방법원 2025타경784. 대구광역시 북구 태전동 961-6 소재의 기타 + 토지 일괄매각 물건입니다. 토지는 208.9㎡이며, 감정 이용상태는 기호2의 1층이 소매점 및 단독주택, 2·3층이 단독주택이고, 기호4는 1층 계단실, 2층 단독주택입니다. 단순한 주거 한 채가 아니라 주거와 소매점이 섞인 건물·토지라는 점부터 일반 아파트 경매와 성격이 다릅니다.
현재 최저매각가는 204,411,000원으로 감정가 595,952,800원의 34.3%까지 내려왔습니다. 하지만 실거래 비교 자료가 없으므로 “감정가보다 크게 낮다 = 시세보다 싸다”고 연결해서는 안 됩니다. 특히 3회 유찰된 혼합용도 물건이고 임대관계도 미상인 만큼, 가격 판단은 실제 점유관계와 건물 상태, 주변 거래를 별도로 확인한 뒤 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경784 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 태전동 961-6 · 대구광역시 북구 칠곡중앙대로75길 6-14 |
| 용도 / 매각 | 기타 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 대 208.9㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 감정 이용상태 | 기호2: 1층 소매점 및 단독주택, 2·3층 단독주택 · 기호4: 1층 계단실, 2층 단독주택 |
| 소유자 | 박호인 |
| 감정가 / 최저가 | 595,952,800원 / 204,411,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 이천새마을금고 / 569,750,510원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 기준은 2021.03.29 이천새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이고 채무자는 주식회사씨지리테일입니다. 이후 2024.02.07 국의 압류, 2024.09.03 대구광역시 압류, 2025.04.25 이천새마을금고의 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
2011년과 2012년에 설정됐던 아디다스코리아 명의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 2024.02.23 아디다스코리아유한책임회사가 신청한 임의경매도 2025.04.10 취하됐고, 해당 경매개시결정 등기는 2025.04.14 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 204,411,000원으로 감정가 대비 34.3%입니다. 4회 유찰 시 시나리오는 143,087,700원, 5회 유찰 시 100,161,390원까지 내려갑니다. 하지만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세 데이터가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주거나 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 204,411,000원 | 200,749,246원 | 399,250,754원 |
| 4회 유찰 시 | 143,087,700원 | 140,284,472원 | 459,715,528원 |
| 5회 유찰 시 | 100,161,390원 | 97,959,131원 | 502,040,869원 |
유찰이 더 진행될수록 신청채권자의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이는 권리 인수와 가격 적정성이 같은 문제라는 뜻은 아닙니다. 실제 가치 판단에는 주거·소매 혼합 이용, 건물 상태, 점유, 토지와 건물의 일괄매각 구조를 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 204,411,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,661,754원 |
| 2. 근저당 · 이천새마을금고 | 600,000,000원 | 200,749,246원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 이천새마을금고 채권최고액 600,000,000원 중 200,749,246원이 배당되고 399,250,754원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 태전초등학교 동측 인근으로, 주변은 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설·학교 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 기호2는 1층 소매점 및 단독주택, 2·3층 단독주택이며 기호4는 1층 계단실, 2층 단독주택으로 이용 중입니다.
- 구조. 기호2는 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕, 기호4는 강파이프조 판넬지붕입니다.
- 토지. 208.9㎡의 대지로 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 1,027,000원/㎡입니다.
- 제한. 택지개발지구기타·가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 진행 여부. 2026.09.29 신청취하통지서 발송 기록이 있으므로 2026.10.14 매각기일이 그대로 진행되는지 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사·매각물건명세서 원문과 현장 점유자를 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 함께 매각되는 구조이므로 각 기호의 위치·이용상태·경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 혼합용도 환금성. 단독주택과 소매점이 함께 있는 구조라 일반 공동주택과 다른 매수층을 전제로 접근해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만 보지 말고 주변 토지·단독주택·근린생활시설 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서 이천새마을금고 미배당이 399,250,754원 발생하고 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “34.3%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것
이 물건은 표면적으로 감정가 595,952,800원에서 최저가 204,411,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 권리 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 가격을 판단할 실거래 자료가 없고, 단독주택과 소매점이 섞인 기타+토지 일괄매각이며, 임대관계도 미상입니다. 여기에 2026.09.29 신청취하통지서 발송 기록까지 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 단순히 “감정가의 34.3%”가 아니라, 경매가 실제 진행되는지, 누가 점유하고 있는지, 그리고 이 혼합용도 부동산의 실제 시장가치가 얼마인지를 확인하는 데 있습니다.
